Trong thực tế kinh doanh và đầu tư, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là hình thức được nhiều cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp lựa chọn nhằm tận dụng giá trị của bất động sản thay vì sử dụng tiền mặt. Đây là phương thức huy động nguồn lực hiệu quả, đặc biệt trong các dự án đầu tư, thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn điều lệ.

Tuy nhiên, không phải mọi quyền sử dụng đất đều được phép dùng để góp vốn. Người sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai và thực hiện đúng trình tự thủ tục. Nếu không tuân thủ quy định, giao dịch góp vốn có thể bị vô hiệu, phát sinh tranh chấp hoặc gây thiệt hại cho các bên liên quan.

Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết quy định mới nhất về góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai năm 2024;
• Luật Doanh nghiệp năm 2020;
• Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
• Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Các văn bản hướng dẫn có liên quan.

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là gì?

Theo khoản 18 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020, góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn trong quá trình hoạt động.

Tài sản dùng để góp vốn có thể bao gồm:

• Tiền Việt Nam;
• Ngoại tệ tự do chuyển đổi;
• Vàng;
• Quyền sử dụng đất;
• Quyền sở hữu trí tuệ;
• Công nghệ, bí quyết kỹ thuật;
• Các tài sản khác có thể định giá bằng tiền Việt Nam.

Khoản 22 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định:

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển quyền sử dụng đất để tạo thành vốn điều lệ của tổ chức kinh tế hoặc góp thêm vốn điều lệ của tổ chức kinh tế đã được thành lập.

Nói cách khác, người sử dụng đất không chuyển nhượng đất để nhận tiền mà dùng chính giá trị quyền sử dụng đất để đổi lấy phần vốn góp hoặc cổ phần trong doanh nghiệp.

Những trường hợp được góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất nếu thuộc đối tượng được pháp luật cho phép và đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định.

Việc góp vốn có thể được thực hiện trong các trường hợp:

• Thành lập doanh nghiệp mới;
• Góp thêm vốn vào doanh nghiệp đang hoạt động;
• Hợp tác đầu tư dự án;
• Liên doanh giữa các tổ chức, cá nhân;
• Góp vốn để thực hiện dự án bất động sản hoặc dự án sản xuất kinh doanh.

Điều kiện để được góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất chỉ được góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

1. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp (Sổ đỏ hoặc Sổ hồng), trừ một số trường hợp đặc biệt được pháp luật cho phép.

Đây là căn cứ quan trọng để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp và là cơ sở thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai.

2. Đất không có tranh chấp

Thửa đất góp vốn phải không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng:

• Bản án có hiệu lực của Tòa án;
• Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;
• Phán quyết trọng tài có hiệu lực pháp luật.

Trường hợp đất đang tranh chấp thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối thực hiện thủ tục.

3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên

Đất không được đang trong tình trạng bị kê biên hoặc bị áp dụng biện pháp cưỡng chế để bảo đảm thi hành án.

4. Đất còn thời hạn sử dụng

Người sử dụng đất chỉ được góp vốn khi quyền sử dụng đất vẫn còn trong thời hạn được Nhà nước giao hoặc cho thuê.

5. Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

Nếu quyền sử dụng đất đang bị phong tỏa hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyết định của Tòa án thì không được sử dụng để góp vốn.

Quy trình góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Bước 1: Thỏa thuận góp vốn

Các bên tiến hành thương lượng về:

• Giá trị quyền sử dụng đất;
• Tỷ lệ vốn góp;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Thời hạn góp vốn;
• Phương thức xử lý khi chấm dứt hợp tác.

Việc định giá quyền sử dụng đất cần được thực hiện khách quan để tránh tranh chấp về sau.

Bước 2: Lập hợp đồng góp vốn

Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản.

Đối với nhiều trường hợp, hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Nội dung hợp đồng thường bao gồm:

• Thông tin các bên;
• Thông tin thửa đất;
• Giá trị quyền sử dụng đất;
• Tỷ lệ vốn góp;
• Thời điểm chuyển quyền;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Cam kết và trách nhiệm khi vi phạm.

Bước 3: Đăng ký biến động đất đai

Sau khi ký kết hợp đồng, các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.

Đây là bước bắt buộc để việc góp vốn có hiệu lực đối với bên thứ ba.

Thủ tục nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

Điều 60 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định trình tự thực hiện như sau:

Bước 1: Gửi văn bản đề nghị

Tổ chức kinh tế có nhu cầu nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất gửi hồ sơ đề nghị đến cơ quan có thẩm quyền.

Hồ sơ gồm:

• Văn bản đề nghị theo mẫu;
• Trích lục vị trí khu đất;
• Các tài liệu liên quan đến dự án đầu tư.

Bước 2: Thẩm định hồ sơ

UBND cấp tỉnh giao cơ quan quản lý đất đai chủ trì thẩm định các nội dung:

• Sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất;
• Điều kiện đầu tư dự án;
• Thông tin pháp lý của thửa đất;
• Điều kiện nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Bước 3: Chấp thuận hoặc không chấp thuận

Sau khi nhận kết quả thẩm định, UBND cấp tỉnh xem xét ban hành văn bản chấp thuận hoặc từ chối việc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Bước 4: Thực hiện việc góp vốn

Sau khi được chấp thuận, các bên tiến hành ký kết hợp đồng, đăng ký biến động và triển khai dự án theo quy định.

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất có phải nộp thuế không?

Tùy từng trường hợp cụ thể mà việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể phát sinh nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn thuế theo quy định của pháp luật thuế.

Người sử dụng đất nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia thuế trước khi thực hiện giao dịch để tránh phát sinh rủi ro.

Những rủi ro thường gặp khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất

• Định giá đất không chính xác;
• Đất đang tranh chấp nhưng các bên không biết;
• Không đăng ký biến động đất đai;
• Góp vốn bằng đất thuộc diện quy hoạch;
• Đất đang thế chấp tại ngân hàng;
• Không quy định rõ quyền lợi khi doanh nghiệp giải thể hoặc phá sản.

Để hạn chế rủi ro, các bên nên kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của thửa đất và lập hợp đồng góp vốn chặt chẽ.

Câu hỏi thường gặp

Đất đang thế chấp có được góp vốn không?

Thông thường không được góp vốn nếu chưa được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc chưa giải chấp theo quy định.

Đất nông nghiệp có được góp vốn không?

Có thể được góp vốn nếu đáp ứng điều kiện theo Luật Đất đai và phù hợp với mục đích sử dụng đất.

Có bắt buộc phải công chứng hợp đồng góp vốn không?

Tùy từng trường hợp cụ thể nhưng phần lớn các giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo giá trị pháp lý.

Kết luận

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là phương thức đầu tư hiệu quả, giúp khai thác giá trị bất động sản và tạo nguồn vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, đây là giao dịch có giá trị lớn, liên quan trực tiếp đến quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản nên cần tuân thủ đầy đủ các điều kiện và thủ tục theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Trước khi thực hiện việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất nên kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất, định giá tài sản hợp lý và tham khảo ý kiến luật sư để đảm bảo quyền lợi cũng như hạn chế tối đa các tranh chấp phát sinh trong tương lai.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org