Từ ngày 31/01/2026, quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) lần đầu chính thức có sự thay đổi đáng chú ý theo Nghị định số 49/2026/NĐ-CP của Chính phủ. Việc điều chỉnh này không chỉ ảnh hưởng đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết hồ sơ mà còn tác động trực tiếp đến quá trình đăng ký đất đai của người dân, doanh nghiệp và các tổ chức sử dụng đất.

Vậy từ năm 2026, cơ quan nào có thẩm quyền cấp Sổ đỏ lần đầu? Quy trình giải quyết hồ sơ có gì thay đổi so với trước đây? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định mới nhất để người dân dễ dàng nắm bắt và thực hiện đúng thủ tục.

Căn cứ pháp lý áp dụng

• Luật Đất đai năm 2024;
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về điều tra cơ bản đất đai, đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Nghị định 151/2025/NĐ-CP;
• Nghị định 49/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 31/01/2026.

Sổ đỏ lần đầu là gì?

Sổ đỏ lần đầu là cách gọi thông thường đối với việc Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất lần đầu tiên.

Đây là thủ tục xác lập cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức hoặc các chủ thể khác theo quy định của Luật Đất đai.

Việc được cấp Sổ đỏ lần đầu có ý nghĩa đặc biệt quan trọng bởi đây là căn cứ để người sử dụng đất thực hiện các quyền như:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Tặng cho quyền sử dụng đất;
• Thừa kế quyền sử dụng đất;
• Thế chấp tại ngân hàng;
• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
• Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Thẩm quyền cấp Sổ đỏ lần đầu trước ngày 31/01/2026

Trước thời điểm Nghị định 49/2026/NĐ-CP có hiệu lực, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được phân định chủ yếu theo đối tượng sử dụng đất.

UBND cấp tỉnh

UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với:

• Tổ chức trong nước;
• Tổ chức kinh tế;
• Tổ chức tôn giáo;
• Tổ chức tôn giáo trực thuộc;
• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài;
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Trong một số trường hợp, UBND cấp tỉnh có thể ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận.

UBND cấp xã

UBND cấp xã được giao thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với:

• Cá nhân trong nước;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam;
• Cộng đồng dân cư.

Do đó, phần lớn hồ sơ xin cấp Sổ đỏ lần đầu của hộ gia đình và cá nhân được giải quyết ở cấp xã.

Thẩm quyền cấp Sổ đỏ lần đầu từ ngày 31/01/2026

Theo khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, cơ chế phân cấp mới không còn dựa chủ yếu vào đối tượng sử dụng đất mà được xác định dựa trên cơ quan có thẩm quyền quyết định các vấn đề liên quan đến đất đai.

Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh

Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền quyết định của cấp tỉnh như:

• Giao đất;
• Cho thuê đất;
• Công nhận quyền sử dụng đất;
• Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Điều chỉnh quyết định về đất đai thuộc thẩm quyền cấp tỉnh.

Chủ tịch UBND cấp xã

Chủ tịch UBND cấp xã thực hiện cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền giải quyết của cấp xã như:

• Giao đất;
• Cho thuê đất;
• Công nhận quyền sử dụng đất;
• Chuyển mục đích sử dụng đất;
• Xác định lại diện tích đất ở.

Văn phòng đăng ký đất đai

Điểm mới quan trọng nhất của Nghị định 49/2026/NĐ-CP là giao cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện nhiều nhiệm vụ trước đây thuộc cơ quan hành chính.

Cụ thể, Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền:

• Cấp Sổ đỏ lần đầu;
• Đăng ký đất đai lần đầu;
• Xác nhận biến động trên Giấy chứng nhận;
• Đăng ký biến động đất đai;
• Thực hiện các trường hợp không thuộc thẩm quyền trực tiếp của cấp tỉnh hoặc cấp xã.

Đây được xem là bước chuyển quan trọng nhằm chuyên môn hóa hoạt động đăng ký đất đai, giảm bớt các thủ tục hành chính trung gian và rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ.

Những điểm mới đáng chú ý của quy định năm 2026

Tăng vai trò của Văn phòng đăng ký đất đai

Trước đây, Văn phòng đăng ký đất đai chủ yếu thực hiện chức năng tham mưu, tiếp nhận hồ sơ và cập nhật biến động. Từ ngày 31/01/2026, cơ quan này được trao thêm thẩm quyền trực tiếp cấp Sổ đỏ trong nhiều trường hợp.

Giảm áp lực cho chính quyền địa phương

Việc phân cấp cho Văn phòng đăng ký đất đai giúp giảm tải công việc cho UBND cấp xã và cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, đồng thời tăng tính chuyên nghiệp trong quá trình xử lý hồ sơ.

Đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ

Người dân có thể được giải quyết thủ tục nhanh hơn nhờ việc giảm bớt các bước trình ký, luân chuyển hồ sơ giữa nhiều cơ quan.

Người dân cần lưu ý gì khi làm Sổ đỏ từ năm 2026?

Khi thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu từ ngày 31/01/2026, người dân cần lưu ý:

• Xác định đúng cơ quan có thẩm quyền giải quyết hồ sơ;
• Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;
• Kiểm tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương;
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
• Theo dõi thông báo từ cơ quan tiếp nhận hồ sơ để bổ sung kịp thời nếu có yêu cầu.

Hồ sơ cấp Sổ đỏ lần đầu gồm những gì?

Tùy từng trường hợp cụ thể, hồ sơ có thể khác nhau. Tuy nhiên, thông thường người sử dụng đất cần chuẩn bị:

• Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận;
• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất;
• Giấy tờ nhân thân của người sử dụng đất;
• Trích đo địa chính (nếu có yêu cầu);
• Các giấy tờ liên quan khác theo hướng dẫn của cơ quan đăng ký đất đai.

Câu hỏi thường gặp

Từ năm 2026 có phải tất cả hồ sơ cấp Sổ đỏ đều do Văn phòng đăng ký đất đai giải quyết không?

Không. Chỉ các trường hợp không thuộc thẩm quyền trực tiếp của cấp tỉnh hoặc cấp xã mới do Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện.

UBND cấp xã còn được cấp Sổ đỏ không?

Có. Chủ tịch UBND cấp xã vẫn có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp thuộc phạm vi quản lý của cấp xã theo quy định mới.

Quy định mới có làm thay đổi điều kiện cấp Sổ đỏ không?

Không. Nghị định 49/2026/NĐ-CP chủ yếu điều chỉnh về thẩm quyền giải quyết, không làm thay đổi các điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2024.

Kết luận

Từ ngày 31/01/2026, thẩm quyền cấp Sổ đỏ lần đầu có sự thay đổi đáng kể theo hướng tăng vai trò của Văn phòng đăng ký đất đai và phân định thẩm quyền dựa trên cơ quan quyết định về đất đai. Đây là bước cải cách quan trọng nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, giảm thủ tục hành chính và tạo thuận lợi hơn cho người dân khi thực hiện các thủ tục về đất đai.

Nếu bạn đang có nhu cầu xin cấp Sổ đỏ lần đầu hoặc gặp vướng mắc liên quan đến hồ sơ đất đai, hãy liên hệ luật sư để được tư vấn và hỗ trợ thực hiện đúng quy định pháp luật hiện hành.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org