Trong thực tế sử dụng đất, không ít trường hợp sau khi đo đạc lại hoặc xác định lại ranh giới thì diện tích thực tế của thửa đất lớn hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Phần diện tích tăng thêm này có thể phát sinh do nhận chuyển nhượng một phần diện tích liền kề, do đo đạc trước đây chưa chính xác hoặc do quá trình sử dụng đất ổn định trong thời gian dài.

Vậy phần diện tích tăng thêm có được cấp Sổ đỏ hay không? Người sử dụng đất cần đáp ứng những điều kiện gì? Hồ sơ gồm những giấy tờ nào? Trình tự thực hiện ra sao và thời gian giải quyết bao lâu?

Bài viết dưới đây sẽ phân tích toàn diện quy định của Luật Đất đai năm 2024, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP và Quyết định số 3380/QĐ-BNNMT để giúp người sử dụng đất thực hiện đúng thủ tục, hạn chế tối đa các rủi ro phát sinh.

---

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai năm 2024;
• Nghị định số 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
• Nghị định số 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số quy định về đăng ký đất đai;
• Quyết định số 3380/QĐ-BNNMT ngày 25/8/2025 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.

---

Thửa đất có diện tích tăng thêm là gì?

Diện tích tăng thêm là phần diện tích thực tế của thửa đất lớn hơn diện tích đã được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khoản diện tích này có thể phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác nhau, phổ biến như:

• Đo đạc địa chính trước đây chưa chính xác.
• Điều chỉnh lại ranh giới sử dụng đất theo hiện trạng.
• Nhận chuyển nhượng một phần diện tích liền kề nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký.
• Được giao thêm đất hoặc được công nhận thêm diện tích sử dụng ổn định.
• Biến động do chỉnh lý bản đồ địa chính.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp diện tích thực tế lớn hơn Sổ đỏ đều được cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích tăng thêm. Cơ quan đăng ký đất đai sẽ xem xét nguồn gốc hình thành diện tích tăng thêm, tình trạng tranh chấp, quy hoạch, quá trình sử dụng và các điều kiện theo Luật Đất đai.

---

Khi nào được cấp Sổ đỏ đối với phần diện tích tăng thêm?

Theo quy định hiện hành, việc giải quyết sẽ phụ thuộc vào nguồn gốc của phần diện tích tăng thêm.

Hiện nay có hai nhóm trường hợp phổ biến:

Trường hợp 1: Diện tích tăng thêm do nhận chuyển quyền sử dụng đất

Đây là trường hợp người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế hoặc nhận góp vốn đối với một phần diện tích đất liền kề nhưng chưa hoàn tất việc đăng ký biến động.

Ví dụ:

Ông A có Sổ đỏ diện tích 180 m².

Năm 2023, ông A mua thêm 35 m² đất của hộ liền kề nhưng chưa thực hiện thủ tục hợp thửa.

Năm 2026, ông A thực hiện đo đạc lại thì diện tích thực tế là 215 m².

Trong trường hợp này, phần diện tích tăng thêm có nguồn gốc từ việc nhận chuyển quyền nên sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo thủ tục đăng ký biến động.

Trường hợp 2: Diện tích tăng thêm chưa từng được cấp Giấy chứng nhận

Đây là trường hợp phổ biến hơn trên thực tế.

Ví dụ:

• Đất sử dụng ổn định từ nhiều năm nhưng trước đây chưa đo hết diện tích.
• Ranh giới thực tế sử dụng lớn hơn ranh giới trên bản đồ.
• Có phần đất liền kề chưa được cấp Sổ đỏ nhưng người sử dụng đã quản lý ổn định từ lâu.

Đối với nhóm trường hợp này, cơ quan đăng ký đất đai sẽ phải xác minh rất kỹ về nguồn gốc sử dụng đất, hiện trạng sử dụng, tranh chấp và quy hoạch trước khi quyết định có công nhận phần diện tích tăng thêm hay không.

---

Điều kiện để phần diện tích tăng thêm được xem xét cấp Giấy chứng nhận

Không phải cứ đo đạc thấy diện tích lớn hơn là được cấp Sổ đỏ.

Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét đồng thời nhiều điều kiện khác nhau.

1. Có căn cứ xác định nguồn gốc sử dụng đất

Đây là điều kiện quan trọng nhất.

Người sử dụng đất cần chứng minh được vì sao diện tích thực tế tăng thêm so với Giấy chứng nhận.

Căn cứ có thể là:

• Hợp đồng chuyển nhượng.
• Giấy tặng cho.
• Văn bản khai nhận di sản.
• Giấy tờ mua bán cũ.
• Biên bản đo đạc.
• Hồ sơ địa chính.
• Tài liệu chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định.

Trong nhiều trường hợp không có giấy tờ, UBND cấp xã sẽ tiến hành xác minh nguồn gốc sử dụng đất để làm căn cứ xem xét.

2. Không có tranh chấp

Đây là điều kiện bắt buộc.

Nếu phần diện tích tăng thêm đang có tranh chấp với hộ liền kề hoặc đang được cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì hồ sơ sẽ chưa đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

Chỉ sau khi tranh chấp được giải quyết dứt điểm thì người sử dụng đất mới có thể tiếp tục thực hiện thủ tục đăng ký.

3. Phù hợp quy hoạch

Đối với một số trường hợp, UBND cấp xã sẽ kiểm tra việc sử dụng phần diện tích tăng thêm có phù hợp quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt hay không.

Nếu thuộc khu vực quy hoạch nhưng vẫn đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai thì vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, nếu thuộc trường hợp pháp luật không cho phép công nhận quyền sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền sẽ từ chối giải quyết.

4. Được sử dụng ổn định

Đối với diện tích tăng thêm chưa có giấy tờ, việc sử dụng đất ổn định là yếu tố đặc biệt quan trọng.

UBND cấp xã sẽ xác minh:

• Thời điểm bắt đầu sử dụng đất.
• Nguồn gốc đất.
• Quá trình quản lý.
• Tình trạng tranh chấp.
• Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Kết quả xác minh này là căn cứ quan trọng để Văn phòng đăng ký đất đai xem xét việc cấp Giấy chứng nhận.

---

Hồ sơ đăng ký cấp Sổ đỏ đối với phần diện tích tăng thêm

Theo Quyết định số 3380/QĐ-BNNMT và Nghị định số 151/2025/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 226/2025/NĐ-CP), thành phần hồ sơ sẽ khác nhau tùy thuộc vào nguồn gốc của phần diện tích tăng thêm.

Trường hợp 1: Diện tích tăng thêm do nhận chuyển quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.
• Giấy tờ chứng minh việc nhận chuyển quyền đối với phần diện tích tăng thêm (hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn hoặc giấy tờ hợp pháp khác).
• Mảnh trích đo bản đồ địa chính thể hiện phần diện tích tăng thêm.
• Văn bản ủy quyền hoặc giấy tờ chứng minh tư cách đại diện (nếu nộp hồ sơ thông qua người đại diện).

Trường hợp 2: Diện tích tăng thêm chưa từng được cấp Giấy chứng nhận

Đối với trường hợp này, hồ sơ gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 18.
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
• Các giấy tờ chứng minh nguồn gốc phần diện tích tăng thêm (nếu có).
• Mảnh trích đo bản đồ địa chính.
• Giấy tờ về đại diện theo quy định của pháp luật (nếu có).

Trong thực tế, nhiều trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc diện tích tăng thêm. Khi đó, UBND cấp xã sẽ tiến hành xác minh hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc, thời điểm sử dụng và tình trạng tranh chấp để làm căn cứ xem xét cấp Giấy chứng nhận.

---

Nộp hồ sơ ở đâu?

Người sử dụng đất có thể lựa chọn một trong các hình thức sau:

• Nộp trực tiếp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công.
• Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
• Nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
• Nộp thông qua dịch vụ bưu chính công ích.
• Nộp trực tuyến trên Cổng dịch vụ công nếu địa phương đã triển khai.
• Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người dân với Văn phòng đăng ký đất đai (nếu địa phương có áp dụng).

Việc đa dạng hóa hình thức nộp hồ sơ giúp người dân tiết kiệm thời gian và giảm số lần phải đi lại, đặc biệt đối với những trường hợp đăng ký biến động có hồ sơ đầy đủ ngay từ đầu.

---

Trình tự thực hiện thủ tục đối với trường hợp diện tích tăng thêm do nhận chuyển quyền

Bước 1. Tiếp nhận hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận.

Cán bộ tiếp nhận sẽ:

• Kiểm tra thành phần hồ sơ.
• Cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả nếu hồ sơ hợp lệ.
• Hướng dẫn bổ sung nếu hồ sơ chưa đầy đủ.

Người dân có thể lựa chọn nộp bản chính hoặc bản sao theo quy định. Đối với hồ sơ trực tuyến, toàn bộ giấy tờ phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao chứng thực.

Bước 2. Thông báo cho bên chuyển quyền

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ:

• Thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền.
• Niêm yết công khai tại UBND cấp xã nơi có đất.

Trường hợp không xác định được địa chỉ của bên chuyển quyền thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ thực hiện đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng tại địa phương.

Chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận chi trả.

Bước 3. Chờ hết thời gian thông báo

Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên, nếu:

• Không phát sinh tranh chấp;
• Không có khiếu nại;
• Không có yêu cầu ngăn chặn;

thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ tiếp tục giải quyết hồ sơ.

Bước 4. Kiểm tra điều kiện cấp Giấy chứng nhận

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành:

• Kiểm tra điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất.
• Đối chiếu hồ sơ địa chính.
• Kiểm tra mảnh trích đo.
• Trích lục hoặc đo đạc địa chính (nếu cần).

Nếu phát hiện hồ sơ không đủ điều kiện, cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do từ chối giải quyết.

Bước 5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi Phiếu chuyển thông tin sang cơ quan thuế.

Cơ quan thuế sẽ xác định:

• Tiền sử dụng đất (nếu có).
• Lệ phí trước bạ.
• Các khoản phí và lệ phí khác theo quy định.

Sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan đăng ký đất đai mới thực hiện bước cấp Giấy chứng nhận.

Bước 6. Cấp Giấy chứng nhận

Cuối cùng, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ:

• Cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính.
• Cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai.
• Cấp mới Giấy chứng nhận hoặc xác nhận biến động trên Giấy chứng nhận đã cấp.
• Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc chuyển cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trả kết quả.

Đây là bước hoàn tất thủ tục đăng ký đối với trường hợp phần diện tích tăng thêm có nguồn gốc từ việc nhận chuyển quyền hợp pháp.

---

Trình tự thực hiện đối với trường hợp phần diện tích tăng thêm chưa được cấp Giấy chứng nhận

Đây là trường hợp phát sinh khá phổ biến trên thực tế và cũng là trường hợp có trình tự giải quyết phức tạp hơn. Nguyên nhân là cơ quan nhà nước phải xác minh nguồn gốc sử dụng đất, kiểm tra hiện trạng, lấy ý kiến công khai trước khi quyết định có công nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích tăng thêm hay không.

Bước 1. Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại một trong các cơ quan sau:

• Trung tâm Phục vụ hành chính công.
• Văn phòng đăng ký đất đai.
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
• Qua dịch vụ bưu chính.
• Qua Cổng dịch vụ công (nếu địa phương đã triển khai).

Sau khi kiểm tra hồ sơ, cơ quan tiếp nhận sẽ cấp Phiếu tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả hoặc hướng dẫn người dân bổ sung nếu hồ sơ chưa đầy đủ.

Bước 2. Chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã để xác minh

Khác với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, đối với phần diện tích tăng thêm chưa từng được cấp Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã nơi có đất để thực hiện việc kiểm tra, xác minh.

Đây là bước có ý nghĩa rất quan trọng bởi kết quả xác minh của UBND cấp xã là căn cứ để cơ quan đăng ký đất đai quyết định có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hay không.

Bước 3. UBND cấp xã xác minh thực tế sử dụng đất

UBND cấp xã sẽ tiến hành kiểm tra và xác nhận nhiều nội dung liên quan đến phần diện tích tăng thêm, bao gồm:

• Hiện trạng sử dụng đất.
• Nguồn gốc hình thành phần diện tích tăng thêm.
• Thời điểm bắt đầu sử dụng.
• Quá trình quản lý, sử dụng đất.
• Tình trạng tranh chấp.
• Hiện trạng tài sản gắn liền với đất.
• Việc sử dụng đất có ổn định hay không.

Đối với trường hợp người dân không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất thì UBND cấp xã sẽ xác minh dựa trên hồ sơ quản lý đất đai, ý kiến của khu dân cư, các hộ liền kề và các tài liệu có liên quan.

Việc xác minh đầy đủ sẽ giúp hạn chế tình trạng hợp thức hóa diện tích đất lấn chiếm hoặc sử dụng trái pháp luật.

Bước 4. Kiểm tra quy hoạch

Trong trường hợp cần thiết, UBND cấp xã sẽ kiểm tra sự phù hợp của phần diện tích tăng thêm với:

• Quy hoạch sử dụng đất.
• Quy hoạch xây dựng.
• Quy hoạch đô thị.
• Quy hoạch nông thôn.

Nếu thuộc khu vực không đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai thì hồ sơ sẽ không được chấp nhận.

Bước 5. Niêm yết công khai kết quả kiểm tra

Sau khi hoàn thành việc xác minh, UBND cấp xã sẽ lập kết quả kiểm tra và thực hiện niêm yết công khai.

Việc niêm yết được thực hiện:

• Tại trụ sở UBND cấp xã.
• Tại khu dân cư nơi có đất.

Thời gian niêm yết là 15 ngày liên tục.

Trong thời gian này, nếu có tổ chức hoặc cá nhân có ý kiến phản ánh, tranh chấp hoặc khiếu nại thì UBND cấp xã sẽ tiến hành xem xét, xác minh trước khi chuyển hồ sơ sang Văn phòng đăng ký đất đai.

Việc công khai này nhằm bảo đảm tính minh bạch và hạn chế các tranh chấp phát sinh sau khi cấp Giấy chứng nhận.

Bước 6. Chuyển hồ sơ về Văn phòng đăng ký đất đai

Sau khi kết thúc thời gian niêm yết và xử lý các ý kiến (nếu có), UBND cấp xã sẽ chuyển toàn bộ hồ sơ cùng kết quả xác minh đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Đây là căn cứ quan trọng để cơ quan đăng ký đất đai tiếp tục giải quyết hồ sơ.

Bước 7. Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ

Sau khi nhận lại hồ sơ từ UBND cấp xã, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện:

• Kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ.
• Đối chiếu hồ sơ địa chính.
• Kiểm tra mảnh trích đo.
• Ký duyệt bản trích đo địa chính.
• Thực hiện trích lục hoặc đo đạc địa chính nếu cần thiết.

Nếu phát hiện hồ sơ chưa đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật Đất đai thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ thông báo bằng văn bản để người dân biết và hoàn thiện.

Bước 8. Xác định nghĩa vụ tài chính

Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ chuyển thông tin sang cơ quan thuế.

Cơ quan thuế sẽ xác định các khoản phải nộp như:

• Tiền sử dụng đất.
• Lệ phí trước bạ.
• Phí thẩm định hồ sơ.
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận.
• Các khoản nghĩa vụ tài chính khác (nếu có).

Người sử dụng đất phải hoàn thành đầy đủ các khoản tiền theo thông báo thì mới được cấp Giấy chứng nhận.

Bước 9. Cấp Giấy chứng nhận

Sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ:

• Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính.
• Cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai.
• Cấp mới Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp.
• Trả kết quả cho người sử dụng đất.

---

Thời gian giải quyết

Theo Quyết định số 3380/QĐ-BNNMT, thời gian giải quyết được chia thành hai trường hợp.

Đối với diện tích tăng thêm do nhận chuyển quyền

• Không quá 10 ngày làm việc.
• Đối với miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa hoặc địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì không quá 20 ngày làm việc.

Đối với diện tích tăng thêm chưa được cấp Giấy chứng nhận

• Không quá 20 ngày làm việc.
• Địa bàn miền núi, hải đảo hoặc vùng đặc biệt khó khăn thì không quá 30 ngày làm việc.

Lưu ý, thời gian trên không bao gồm:

• Thời gian người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính.
• Thời gian niêm yết công khai.
• Thời gian giải quyết tranh chấp (nếu có).
• Thời gian người dân bổ sung hồ sơ.

---

Người dân phải nộp những khoản chi phí nào?

Khi thực hiện thủ tục, tùy từng trường hợp cụ thể, người sử dụng đất có thể phải nộp các khoản sau:

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận.
• Lệ phí trước bạ.
• Tiền sử dụng đất (nếu thuộc trường hợp phải nộp).
• Phí đo đạc địa chính.
• Phí thẩm định hồ sơ.
• Chi phí đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng (nếu phải thông báo tìm chủ sử dụng đất cũ).

Mức thu cụ thể do Hội đồng nhân dân từng tỉnh, thành phố quy định nên có thể khác nhau giữa các địa phương.

---

Những trường hợp có thể bị từ chối cấp Sổ đỏ

Không phải mọi trường hợp diện tích thực tế lớn hơn Giấy chứng nhận đều được công nhận.

Cơ quan đăng ký đất đai có thể từ chối giải quyết nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

• Phần diện tích tăng thêm có tranh chấp.
• Lấn chiếm đất công.
• Lấn chiếm hành lang an toàn giao thông.
• Lấn chiếm đất thủy lợi hoặc công trình công cộng.
• Không chứng minh được nguồn gốc sử dụng đất.
• Không đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai.
• Có quyết định thu hồi đất hoặc thuộc trường hợp pháp luật không cho phép cấp Giấy chứng nhận.

---

Một số lưu ý quan trọng

• Không nên tự ý xây dựng trên phần diện tích tăng thêm khi chưa hoàn tất thủ tục pháp lý.
• Nên đo đạc hiện trạng trước khi thực hiện giao dịch mua bán hoặc tặng cho.
• Khi phát hiện diện tích thực tế lớn hơn Sổ đỏ, nên thực hiện thủ tục đăng ký biến động sớm để tránh phát sinh tranh chấp.
• Trường hợp phần diện tích tăng thêm liên quan đến nhiều hộ liền kề, nên lập biên bản xác nhận ranh giới trước khi nộp hồ sơ.
• Nếu hồ sơ có yếu tố pháp lý phức tạp hoặc có nguy cơ tranh chấp, người dân nên tham khảo ý kiến luật sư để được tư vấn và hỗ trợ thực hiện đúng quy định.

---

Câu hỏi thường gặp về cấp Sổ đỏ đối với thửa đất có diện tích tăng thêm

1. Đất thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Sổ đỏ có được cấp bổ sung không?

Có thể được cấp bổ sung nhưng không phải trong mọi trường hợp. Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét nguồn gốc của phần diện tích tăng thêm, quá trình sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch và các điều kiện khác theo Luật Đất đai năm 2024 trước khi quyết định công nhận hay không công nhận phần diện tích này.

2. Diện tích tăng thêm do đo đạc lại có phải nộp tiền sử dụng đất không?

Không phải mọi trường hợp đều phải nộp tiền sử dụng đất. Nếu phần diện tích tăng thêm chỉ do sai số kỹ thuật khi đo đạc trước đây thì thông thường người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu diện tích tăng thêm là phần đất chưa từng được công nhận quyền sử dụng hoặc thuộc trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định thì người sử dụng đất vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.

3. Có bắt buộc phải đo đạc địa chính lại không?

Trong hầu hết các trường hợp có diện tích tăng thêm, cơ quan đăng ký đất đai sẽ yêu cầu có mảnh trích đo địa chính hoặc thực hiện đo đạc lại để xác định chính xác diện tích, kích thước các cạnh, ranh giới và vị trí thửa đất.

4. Nếu hàng xóm không đồng ý ranh giới thì có được cấp Sổ đỏ không?

Nếu phát sinh tranh chấp về ranh giới thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ tạm dừng giải quyết hồ sơ cho đến khi tranh chấp được giải quyết theo quy định của pháp luật. Do đó, người sử dụng đất nên thống nhất ranh giới với các hộ liền kề trước khi thực hiện thủ tục.

5. Có thể nộp hồ sơ trực tuyến không?

Có. Nếu địa phương đã triển khai dịch vụ công trực tuyến trong lĩnh vực đất đai thì người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ thông qua Cổng dịch vụ công. Hồ sơ điện tử phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao hợp lệ theo quy định.

6. Thời gian giải quyết có tính thời gian người dân đi nộp tiền hay không?

Không. Thời hạn giải quyết theo Quyết định số 3380/QĐ-BNNMT không bao gồm thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian bổ sung hồ sơ, thời gian giải quyết tranh chấp hoặc thời gian niêm yết công khai theo quy định.

7. Có được cấp Sổ đỏ nếu phần diện tích tăng thêm là đất lấn chiếm không?

Không. Trường hợp phần diện tích tăng thêm có nguồn gốc do lấn chiếm đất công, hành lang bảo vệ công trình công cộng, đất giao thông, đất thủy lợi hoặc thuộc các trường hợp pháp luật không cho phép công nhận quyền sử dụng đất thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận.

8. Sau khi được cấp Sổ đỏ mới thì Sổ đỏ cũ còn giá trị không?

Không. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận mới thì Giấy chứng nhận cũ sẽ bị thu hồi theo quy định. Nếu chỉ xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp thì người sử dụng đất tiếp tục sử dụng Giấy chứng nhận đó sau khi được chỉnh lý thông tin.

9. Có bắt buộc phải thuê đơn vị đo đạc tư nhân không?

Không bắt buộc. Người dân có thể sử dụng kết quả đo đạc của đơn vị có đủ điều kiện hoạt động đo đạc bản đồ hoặc đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc trích đo theo quy định của pháp luật.

10. Có nên thực hiện thủ tục ngay khi phát hiện diện tích thực tế lớn hơn Sổ đỏ?

Nên thực hiện sớm. Việc cập nhật kịp thời diện tích thực tế sẽ giúp hạn chế rủi ro khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn hoặc thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong tương lai.

---

Một số khuyến nghị đối với người sử dụng đất

Trên thực tế, nhiều tranh chấp đất đai phát sinh từ việc diện tích thực tế không trùng khớp với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận. Không ít trường hợp người dân chỉ phát hiện sự chênh lệch khi thực hiện chuyển nhượng, tách thửa hoặc xin cấp phép xây dựng, dẫn đến phải kéo dài thời gian giải quyết và phát sinh nhiều chi phí.

Vì vậy, khi phát hiện diện tích thực tế có thay đổi so với Giấy chứng nhận đã cấp, người sử dụng đất nên chủ động kiểm tra nguyên nhân, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo đúng quy định. Việc thực hiện sớm không chỉ giúp bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất mà còn tạo thuận lợi cho các giao dịch dân sự sau này.

Đối với những trường hợp có nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, hồ sơ thiếu giấy tờ, diện tích tăng thêm có liên quan đến nhiều hộ liền kề hoặc đang phát sinh tranh chấp, người sử dụng đất nên tham khảo ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để được đánh giá hồ sơ, tư vấn phương án xử lý phù hợp và hạn chế tối đa rủi ro pháp lý.

---

Kết luận

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích tăng thêm do thay đổi ranh giới được pháp luật cho phép nhưng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về nguồn gốc sử dụng đất, hiện trạng sử dụng, tình trạng tranh chấp và quy hoạch. Tùy từng trường hợp cụ thể, cơ quan có thẩm quyền sẽ áp dụng trình tự, thủ tục khác nhau để xem xét việc công nhận phần diện tích tăng thêm.

Người sử dụng đất cần chủ động rà soát hồ sơ, chuẩn bị đầy đủ giấy tờ và thực hiện đúng trình tự theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Trong trường hợp hồ sơ có yếu tố pháp lý phức tạp hoặc phát sinh tranh chấp, việc tham khảo ý kiến luật sư ngay từ đầu sẽ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và bảo vệ tốt nhất quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org