Khi thửa đất bị bao bọc bởi các bất động sản xung quanh và không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, người sử dụng đất có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi hợp lý theo quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tuy nhiên, trên thực tế không phải trường hợp nào các bên cũng dễ dàng đạt được sự thống nhất. Vì vậy, pháp luật khuyến khích các bên ưu tiên thương lượng trước khi áp dụng các biện pháp tố tụng tại Tòa án.

Dưới đây là trình tự thực hiện mà người có nhu cầu mở lối đi nên tham khảo.

---

Bước 1. Thương lượng, thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề

Thương lượng luôn là phương án được ưu tiên bởi vừa tiết kiệm thời gian, chi phí, vừa giữ gìn mối quan hệ láng giềng.

Khi thương lượng, các bên cần thống nhất những nội dung cơ bản sau:

• Vị trí mở lối đi.
• Chiều dài, chiều rộng của lối đi.
• Mục đích sử dụng (đi bộ, xe máy, ô tô hoặc phục vụ sản xuất).
• Mức bồi thường (nếu có).
• Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong quá trình sử dụng lối đi.
• Chi phí xây dựng, sửa chữa và bảo trì lối đi.

Theo khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015, lối đi phải được mở tại vị trí thuận tiện, hợp lý nhất, bảo đảm nhu cầu sử dụng của bất động sản bị vây bọc nhưng cũng phải hạn chế thấp nhất thiệt hại cho bất động sản chịu hưởng quyền.

Nếu các bên đạt được thỏa thuận, nên lập thành văn bản, trong đó ghi nhận đầy đủ các nội dung đã thống nhất. Đối với trường hợp quyền về lối đi được xác lập lâu dài, các bên nên công chứng hoặc chứng thực văn bản để tăng giá trị pháp lý và hạn chế tranh chấp phát sinh trong tương lai.

Trường hợp quyền sử dụng đất có thay đổi hoặc cần ghi nhận quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thì người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định của Luật Đất đai.

---

Bước 2. Yêu cầu hòa giải tranh chấp tại UBND cấp xã

Nếu việc thương lượng không đạt kết quả, các bên có thể yêu cầu UBND cấp xã nơi có đất tổ chức hòa giải.

Đối với nhiều tranh chấp đất đai, hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện. Riêng đối với tranh chấp về quyền mở lối đi qua bất động sản liền kề (tranh chấp về quyền dân sự đối với bất động sản liền kề), pháp luật không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã mới được khởi kiện. Tuy nhiên, việc hòa giải vẫn được khuyến khích vì có thể giúp các bên giải quyết tranh chấp nhanh chóng, tiết kiệm chi phí và hạn chế phát sinh mâu thuẫn.

Hồ sơ đề nghị hòa giải thường gồm:

• Đơn yêu cầu hòa giải.
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Sơ đồ hoặc bản đồ vị trí thửa đất.
• Hình ảnh hiện trạng.
• Các tài liệu chứng minh việc không có hoặc không đủ lối đi.
• Các tài liệu liên quan khác (nếu có).

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, UBND cấp xã sẽ tiến hành xác minh hiện trạng, thu thập ý kiến của các bên và tổ chức cuộc họp hòa giải theo quy định của Luật Đất đai.

Nếu hòa giải thành, kết quả sẽ được lập thành biên bản để các bên thực hiện. Nếu hòa giải không thành hoặc một bên không chấp hành thì người có quyền lợi bị ảnh hưởng có thể yêu cầu Tòa án giải quyết.

---

Bước 3. Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền

Trong trường hợp không thể tự thỏa thuận hoặc hòa giải không đạt kết quả, người có quyền yêu cầu mở lối đi có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.

Lưu ý: Theo Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, tranh chấp liên quan đến quyền đối với bất động sản thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân nơi có bất động sản. Trong đa số trường hợp, cơ quan có thẩm quyền là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có thửa đất tranh chấp, trừ các trường hợp thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp tỉnh theo quy định của pháp luật.

Hồ sơ khởi kiện thường bao gồm:

• Đơn khởi kiện theo mẫu của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Biên bản hòa giải (nếu có).
• Tài liệu chứng minh hiện trạng thửa đất.
• Ảnh chụp, sơ đồ, bản đồ đo đạc.
• Biên bản xác minh hoặc tài liệu chuyên môn (nếu có).
• Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện.

Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án có thể tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá tài sản hoặc trưng cầu cơ quan chuyên môn đo đạc để xác định vị trí lối đi hợp lý nhất, đồng thời xem xét mức bồi thường (nếu có) đối với chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ và kết quả xem xét thực tế, Tòa án sẽ quyết định:

• Có chấp nhận yêu cầu mở lối đi hay không.
• Vị trí, chiều rộng, chiều dài của lối đi.
• Mức bồi thường cho chủ sở hữu bất động sản liền kề (nếu thuộc trường hợp phải bồi thường).
• Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình sử dụng lối đi.

Sau khi bản án hoặc quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật, các bên có trách nhiệm thi hành theo nội dung bản án. Trường hợp bên có nghĩa vụ không tự nguyện thực hiện thì bên được thi hành án có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự tổ chức thi hành theo quy định của Luật Thi hành án dân sự.

---

Một số lưu ý quan trọng

• Không được tự ý phá dỡ hàng rào, công trình hoặc mở lối đi trên đất của người khác khi chưa có sự đồng ý hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
• Lối đi được xác lập phải bảo đảm thuận tiện cho bất động sản bị vây bọc nhưng gây thiệt hại ít nhất cho bất động sản chịu hưởng quyền.
• Người được mở lối đi có thể phải bồi thường cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, trừ trường hợp pháp luật quy định không phải bồi thường hoặc các bên có thỏa thuận khác.
• Sau khi quyền về lối đi được xác lập ổn định, các bên nên thực hiện đăng ký biến động hoặc đăng ký quyền đối với bất động sản liền kề (nếu thuộc trường hợp phải đăng ký) để bảo đảm giá trị pháp lý lâu dài và thuận lợi cho các giao dịch về sau.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org