Tình trạng căn hộ chung cư bị thấm nước, dột trần, rò rỉ nước từ căn hộ phía trên là vấn đề thường gặp, đặc biệt vào mùa mưa hoặc tại những công trình đã đưa vào sử dụng nhiều năm. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào chủ căn hộ bị thấm cũng phải tự bỏ tiền sửa chữa. Trách nhiệm chi trả phụ thuộc vào nguyên nhân gây thấm dột, phần công trình bị hư hỏng thuộc sở hữu riêng hay sở hữu chung, thời hạn bảo hành và lỗi của chủ thể có liên quan.

Trên thực tế, có trường hợp nước thấm từ nhà vệ sinh của căn hộ phía trên; có trường hợp mái, sân thượng hoặc đường ống kỹ thuật chung bị hư hỏng; cũng có trường hợp công trình bị thấm do lỗi thi công hoặc chất lượng chống thấm không bảo đảm.

Việc xác định sai nguyên nhân có thể dẫn đến tranh cãi kéo dài giữa các chủ căn hộ, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và chủ đầu tư. Do đó, cần căn cứ vào quy định của Luật Nhà ở năm 2023, Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản hướng dẫn để xác định đúng chủ thể phải sửa chữa, chịu chi phí và bồi thường thiệt hại.

1. Chung cư bị thấm dột, ai có trách nhiệm sửa chữa?

Không thể mặc nhiên xác định chủ căn hộ bị thấm dột phải tự chịu toàn bộ chi phí sửa chữa. Trách nhiệm cần được xác định dựa trên vị trí hư hỏng và nguyên nhân gây ra tình trạng thấm nước.

Về cơ bản, có thể chia thành các trường hợp sau:

• Thấm dột do lỗi chất lượng công trình trong thời hạn bảo hành: bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành theo quy định.
• Thấm dột do hư hỏng phần sở hữu riêng của căn hộ khác: chủ sở hữu phần sở hữu riêng bị hư hỏng phải sửa chữa nếu hư hỏng đó ảnh hưởng đến căn hộ khác.
• Thấm dột do hư hỏng phần sở hữu chung: việc sửa chữa thuộc trách nhiệm bảo trì phần sở hữu chung và được thực hiện theo cơ chế quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư.
• Thấm dột do hành vi sửa chữa, cải tạo hoặc sử dụng không đúng cách của một chủ căn hộ: người có hành vi gây thiệt hại có thể phải khắc phục và bồi thường theo quy định pháp luật.

Vì vậy, trước khi yêu cầu một chủ thể thanh toán chi phí, cần xác định chính xác nước thấm từ đâu, bộ phận nào bị hư hỏng và nguyên nhân trực tiếp dẫn đến sự cố.

2. Chung cư bị thấm dột trong thời hạn bảo hành, ai phải sửa chữa?

Theo Điều 129 Luật Nhà ở năm 2023, tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải thực hiện bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng. Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng để bán hoặc cho thuê mua, bên bán, bên cho thuê mua có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định.

Khoản 2 Điều 129 quy định thời hạn bảo hành tối thiểu:

• Đối với nhà chung cư: 60 tháng kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng.
• Đối với nhà ở riêng lẻ: 24 tháng kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Như vậy, nhà chung cư thuộc trường hợp được bảo hành tối thiểu 60 tháng. Tuy nhiên, cần hiểu đúng rằng thời hạn bảo hành được tính từ thời điểm hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng, không mặc nhiên tính từ ngày người mua nhận bàn giao căn hộ.

2.1. Những hư hỏng nào thuộc phạm vi bảo hành?

Khoản 3 Điều 129 Luật Nhà ở năm 2023 quy định nội dung bảo hành nhà ở bao gồm việc sửa chữa, khắc phục các hư hỏng đối với:

• Khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng;
• Cầu thang bộ;
• Các phần ốp, lát, trát;
• Hệ thống cung cấp chất đốt;
• Hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng;
• Bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt;
• Bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt;
• Các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở;
• Các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.

Đối với các trang thiết bị khác gắn với nhà ở, bên bán, bên cho thuê mua thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn do nhà sản xuất quy định.

Như vậy, nếu căn hộ bị thấm nước do lỗi thi công, chất lượng chống thấm không bảo đảm hoặc hư hỏng thuộc phạm vi bảo hành trong thời hạn luật định thì bên bán, bên cho thuê mua có trách nhiệm thực hiện bảo hành theo quy định.

Ví dụ: Một căn hộ chung cư mới bàn giao được 2 năm nhưng trần phòng ngủ thường xuyên bị thấm nước mỗi khi trời mưa. Qua kiểm tra, đơn vị chuyên môn xác định nguyên nhân xuất phát từ lỗi chống thấm của sàn mái hoặc kết cấu công trình.

Nếu hư hỏng thuộc phạm vi bảo hành theo Điều 129 Luật Nhà ở năm 2023 thì bên bán có trách nhiệm tổ chức sửa chữa, khắc phục. Chủ căn hộ không phải tự chịu chi phí đối với phần hư hỏng thuộc trách nhiệm bảo hành.

2.2. Có phải mọi trường hợp thấm dột trong 60 tháng đều do chủ đầu tư chịu trách nhiệm?

Không.

Thời hạn bảo hành 60 tháng không có nghĩa mọi hư hỏng phát sinh trong thời gian này đều đương nhiên thuộc trách nhiệm của bên bán hoặc chủ đầu tư.

Cần xác định nguyên nhân thực tế của sự cố.

Ví dụ, căn hộ bị thấm nước từ nhà vệ sinh của căn hộ phía trên do chủ căn hộ đó tự ý sửa chữa đường ống, lắp đặt thiết bị không đúng kỹ thuật hoặc làm hỏng lớp chống thấm. Trường hợp này, nếu xác định được nguyên nhân do hành vi của chủ căn hộ phía trên thì trách nhiệm khắc phục và bồi thường cần được xem xét đối với người gây ra thiệt hại, không thể mặc nhiên yêu cầu chủ đầu tư chịu toàn bộ chi phí chỉ vì công trình vẫn đang trong thời hạn bảo hành.

Do đó, khi xảy ra thấm dột, cần có biên bản kiểm tra, hình ảnh hiện trạng, kết quả xác định nguyên nhân và tài liệu liên quan để làm rõ trách nhiệm của từng bên.

3. Chung cư hết thời hạn bảo hành, ai phải chịu chi phí sửa chữa?

Khi hết thời hạn bảo hành, trách nhiệm sửa chữa được xác định chủ yếu theo chế độ sở hữu đối với bộ phận bị hư hỏng và nguyên nhân gây ra sự cố.

Điều 130 Luật Nhà ở năm 2023 quy định chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm bảo trì nhà ở; đối với nhà chung cư, chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 32 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định cụ thể trách nhiệm khi có hư hỏng phần sở hữu riêng hoặc phần sở hữu chung.

3.1. Thấm dột do hư hỏng phần sở hữu riêng

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư có thể bao gồm căn hộ và các phần diện tích, trang thiết bị được xác định là sở hữu riêng theo quy định pháp luật và hồ sơ pháp lý của nhà chung cư.

Nếu hư hỏng thuộc phần sở hữu riêng của một căn hộ và ảnh hưởng đến căn hộ khác thì chủ sở hữu phần sở hữu riêng đó có trách nhiệm sửa chữa.

Ví dụ: Đường ống cấp nước thuộc phần sở hữu riêng của căn hộ tầng trên bị rò rỉ, khiến nước thấm xuống trần căn hộ tầng dưới. Khi xác định được nguyên nhân xuất phát từ đường ống thuộc sở hữu riêng của căn hộ tầng trên, chủ sở hữu căn hộ này có trách nhiệm sửa chữa phần hư hỏng gây ảnh hưởng đến căn hộ khác.

Trường hợp chủ sở hữu không thực hiện sửa chữa, khoản 2 Điều 32 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định đơn vị quản lý vận hành hoặc người được giao quản lý nhà chung cư được tạm ngừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ tạm ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước sinh hoạt đối với phần sở hữu riêng bị hư hỏng đó.

Quy định này nhằm bảo đảm việc xử lý hư hỏng không bị trì hoãn, kéo dài và tiếp tục gây ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không phải cứ căn hộ tầng trên là nơi nước thấm xuống thì chủ căn hộ tầng trên đương nhiên phải chịu trách nhiệm. Phải xác định được nguyên nhân thấm dột có thực sự xuất phát từ phần sở hữu riêng của căn hộ đó hay không.

3.2. Thấm dột do hư hỏng phần sở hữu chung

Đây là trường hợp thường gây tranh cãi trong các khu chung cư.

Phần sở hữu chung có thể bao gồm kết cấu chịu lực, mái, sân thượng, hành lang, hệ thống kỹ thuật và các khu vực, thiết bị dùng chung theo quy định tại Điều 142 Luật Nhà ở năm 2023.

Ví dụ:

• Mái chung của tòa nhà bị nứt, xuống cấp khiến nước mưa thấm vào căn hộ tầng trên cùng.
• Hệ thống ống cấp, thoát nước dùng chung bị rò rỉ khiến nước thấm xuống nhiều căn hộ.
• Khu vực sân thượng thuộc sở hữu chung bị hư hỏng lớp chống thấm.
• Kết cấu tường ngoài hoặc các bộ phận chung của công trình bị xuống cấp gây thấm nước vào căn hộ.

Trong những trường hợp này, trách nhiệm sửa chữa thuộc về hoạt động bảo trì phần sở hữu chung, không thể mặc nhiên buộc chủ căn hộ bị thấm tự bỏ toàn bộ chi phí.

Theo Điều 32 Thông tư 05/2024/TT-BXD, hoạt động bảo trì phần sở hữu chung bao gồm kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ, sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy và các phần sở hữu chung khác.

Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được quản lý, sử dụng theo quy định của Luật Nhà ở và quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Do đó, nếu xác định nguyên nhân thấm dột xuất phát từ phần sở hữu chung thì Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và các chủ thể có trách nhiệm quản lý, tổ chức bảo trì cần phối hợp xử lý theo đúng thẩm quyền. Chi phí sửa chữa được xem xét từ nguồn kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định, không phải mặc nhiên lấy từ tiền riêng của chủ căn hộ bị thấm.

3.3. Hư hỏng phần sở hữu chung nằm trong khu vực thuộc sở hữu riêng

Một tình huống khác cũng cần được phân biệt là hư hỏng phần sở hữu chung nhưng vị trí cần sửa chữa lại nằm trong phạm vi căn hộ hoặc khu vực thuộc sở hữu riêng.

Khoản 2 Điều 32 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định, trong trường hợp có hư hỏng phần sở hữu chung trong khu vực thuộc sở hữu riêng thì chủ sở hữu phần sở hữu riêng có trách nhiệm tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đơn vị thi công sửa chữa các hư hỏng này.

Ví dụ: Một đoạn ống kỹ thuật dùng chung của tòa nhà đi qua hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi đường ống bị rò rỉ gây thấm nước, đơn vị quản lý vận hành cần tiếp cận vị trí để kiểm tra, sửa chữa.

Trong trường hợp này, chủ căn hộ có trách nhiệm tạo điều kiện cho việc sửa chữa, không thể tự ý ngăn cản việc tiếp cận phần sở hữu chung chỉ vì vị trí đường ống nằm trong căn hộ của mình.

Ngược lại, việc chủ căn hộ tạo điều kiện cho đơn vị thi công không đồng nghĩa với việc chủ căn hộ phải tự chịu chi phí sửa chữa phần sở hữu chung.

4. Nếu căn hộ phía trên gây thấm dột cho căn hộ phía dưới, ai phải bồi thường?

Ngoài trách nhiệm sửa chữa, vấn đề bồi thường thiệt hại cũng cần được xem xét khi tình trạng thấm dột làm hư hỏng tài sản hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ căn hộ khác.

Điều 605 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng đó gây thiệt hại cho người khác.

Trường hợp thiệt hại xảy ra do người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng gây thiệt hại thì chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng và người thi công có thể phải liên đới bồi thường theo quy định.

Từ quy định này, trách nhiệm bồi thường trong trường hợp căn hộ phía trên gây thấm dột cho căn hộ phía dưới cần được xem xét theo nguyên nhân cụ thể.

4.1. Chủ căn hộ phía trên có lỗi gây thấm dột

Ví dụ: Chủ căn hộ tầng trên tự ý cải tạo nhà vệ sinh, thay đổi đường ống nước hoặc thi công chống thấm không đúng kỹ thuật, khiến nước rò rỉ xuống căn hộ phía dưới.

Nếu xác định được hành vi của chủ căn hộ phía trên là nguyên nhân gây thiệt hại thì người này có trách nhiệm khắc phục tình trạng thấm dột và bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật.

Việc chủ căn hộ phía trên đã thuê đơn vị thi công thực hiện sửa chữa không đương nhiên loại trừ trách nhiệm của chủ sở hữu. Cần xem xét quan hệ giữa các bên, lỗi của người thi công và quy định về trách nhiệm bồi thường tại Điều 605 Bộ luật Dân sự.

4.2. Đơn vị thi công có lỗi gây thấm dột

Trường hợp chủ căn hộ thuê đơn vị thi công sửa chữa nhưng đơn vị này thực hiện không đúng kỹ thuật, làm hỏng đường ống hoặc lớp chống thấm, gây thiệt hại cho căn hộ khác thì trách nhiệm của người thi công cần được xem xét.

Nếu thiệt hại xảy ra do lỗi của người thi công theo trường hợp quy định tại Điều 605 Bộ luật Dân sự năm 2015, chủ thể có trách nhiệm liên quan và người thi công có thể phải liên đới bồi thường.

Việc xác định trách nhiệm cần căn cứ vào hợp đồng thi công, biên bản nghiệm thu, hồ sơ sửa chữa, kết quả kiểm tra kỹ thuật và chứng cứ về nguyên nhân gây thiệt hại.

4.3. Thấm dột do sự cố phần sở hữu chung

Nếu nước thấm xuống căn hộ do mái, tường ngoài, hệ thống thoát nước hoặc bộ phận sở hữu chung bị hư hỏng thì không thể chỉ căn cứ vào việc căn hộ nào bị ảnh hưởng để buộc chủ căn hộ đó tự chịu chi phí.

Cần xác định trách nhiệm bảo trì phần sở hữu chung, trách nhiệm quản lý và việc thực hiện nghĩa vụ bảo trì của các chủ thể có liên quan.

Nếu có căn cứ xác định thiệt hại phát sinh do hành vi có lỗi của một chủ thể cụ thể, trách nhiệm bồi thường còn được xem xét theo quy định của Bộ luật Dân sự.

5. Thiệt hại do thấm dột được bồi thường như thế nào?

Khi tình trạng thấm dột gây hư hỏng tài sản, chủ thể có trách nhiệm bồi thường phải thực hiện nghĩa vụ theo nguyên tắc bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.

Theo Điều 589 Bộ luật Dân sự năm 2015, thiệt hại do tài sản bị xâm phạm có thể bao gồm:

• Tài sản bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;
• Lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản bị mất hoặc bị giảm sút;
• Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại;
• Thiệt hại khác do luật quy định.

Ví dụ, nước từ căn hộ tầng trên thấm xuống khiến trần thạch cao bị hỏng, tủ gỗ bị ẩm mốc, sơn tường bong tróc và các thiết bị điện bị hư hại. Khi có đủ căn cứ xác định trách nhiệm bồi thường, các khoản thiệt hại thực tế, hợp lý có thể được yêu cầu bồi thường.

Đối với trường hợp này, người bị thiệt hại nên lưu giữ:

• Hình ảnh, video ghi nhận hiện trạng thấm dột;
• Biên bản kiểm tra của Ban quản trị hoặc đơn vị quản lý vận hành;
• Kết quả xác định nguyên nhân từ đơn vị chuyên môn;
• Báo giá sửa chữa, hóa đơn và chứng từ thanh toán;
• Tài liệu chứng minh tài sản bị hư hỏng và giá trị thiệt hại;
• Các văn bản trao đổi, yêu cầu khắc phục đã gửi cho bên có liên quan.

Theo Điều 585 Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường và phương thức bồi thường.

Nếu không thể thỏa thuận, người bị thiệt hại có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định pháp luật.

Cần lưu ý, việc xác định mức bồi thường phải dựa trên thiệt hại thực tế, mối quan hệ nhân quả và căn cứ xác định trách nhiệm của người gây thiệt hại. Không phải mọi khoản chi phí mà người bị thiệt hại tự đưa ra đều đương nhiên được chấp nhận.

6. Người gây thấm dột căn hộ khác có bị xử phạt hành chính không?

Ngoài trách nhiệm sửa chữa và bồi thường thiệt hại, hành vi gây thấm, dột căn hộ chung cư còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính.

Theo điểm a khoản 1 Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi gây thấm, dột căn hộ chung cư không thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng của mình bị phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 40 triệu đồng.

Đồng thời, người vi phạm còn có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu theo quy định tại khoản 3 Điều 70 Nghị định này.

Như vậy, nếu một chủ căn hộ có hành vi sửa chữa, cải tạo hoặc sử dụng căn hộ gây thấm dột cho căn hộ khác thì ngoài việc phải khắc phục hậu quả và bồi thường thiệt hại nếu có đủ căn cứ, người này còn có thể bị xử phạt hành chính.

Tuy nhiên, cần phân biệt hành vi vi phạm với sự cố khách quan. Không phải mọi trường hợp căn hộ bị thấm dột đều đương nhiên bị xử phạt chủ căn hộ phía trên. Cơ quan có thẩm quyền cần xác định hành vi vi phạm, chủ thể thực hiện và các yếu tố liên quan theo quy định.

7. Chủ căn hộ bị thấm dột cần làm gì để yêu cầu sửa chữa và bồi thường?

Khi phát hiện căn hộ bị thấm nước, chủ sở hữu nên thực hiện các bước sau để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Bước 1: Ghi nhận hiện trạng và thông báo cho đơn vị quản lý vận hành

Chủ căn hộ cần chụp ảnh, quay video vị trí bị thấm, thời điểm xuất hiện, mức độ thấm nước và những tài sản bị ảnh hưởng.

Sau đó, gửi thông báo cho Ban quản trị hoặc đơn vị quản lý vận hành để kiểm tra, lập biên bản hiện trạng.

Việc thông báo sớm giúp hạn chế thiệt hại lan rộng và tạo cơ sở xác định thời điểm phát sinh sự cố.

Bước 2: Yêu cầu kiểm tra, xác định nguyên nhân thấm dột

Đây là bước có ý nghĩa quyết định trong việc xác định người phải chịu chi phí sửa chữa.

Cần kiểm tra xem nguyên nhân xuất phát từ:

• Đường ống cấp, thoát nước thuộc sở hữu riêng;
• Hệ thống kỹ thuật thuộc sở hữu chung;
• Mái, sân thượng, tường ngoài hoặc kết cấu công trình;
• Hoạt động sửa chữa, cải tạo của căn hộ khác;
• Lỗi thi công hoặc chất lượng chống thấm của công trình.

Nếu các bên không thống nhất được nguyên nhân, có thể đề nghị đơn vị chuyên môn kiểm tra, đánh giá kỹ thuật để làm căn cứ giải quyết.

Bước 3: Gửi yêu cầu sửa chữa và bồi thường

Sau khi xác định được nguyên nhân, chủ căn hộ bị thiệt hại có thể gửi văn bản yêu cầu chủ thể có trách nhiệm:

• Khắc phục nguyên nhân gây thấm dột;
• Sửa chữa phần công trình bị hư hỏng;
• Bồi thường thiệt hại đối với tài sản bị ảnh hưởng;
• Thanh toán các chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại nếu có căn cứ.

Nên gửi yêu cầu bằng hình thức có thể lưu lại chứng cứ về việc đã thông báo và nội dung yêu cầu.

Bước 4: Yêu cầu giải quyết tranh chấp nếu không đạt được thỏa thuận

Nếu bên có trách nhiệm không thực hiện sửa chữa, không bồi thường hoặc các bên không thống nhất được nguyên nhân và mức thiệt hại, người bị ảnh hưởng có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định.

Tùy tính chất vụ việc, người bị thiệt hại có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu xác định trách nhiệm, buộc khắc phục hư hỏng và bồi thường thiệt hại.

Trong quá trình giải quyết, các tài liệu như biên bản kiểm tra, kết luận kỹ thuật, hình ảnh hiện trạng, hợp đồng sửa chữa và chứng từ chi phí có ý nghĩa quan trọng trong việc chứng minh yêu cầu.

8. Luật sư hỗ trợ giải quyết tranh chấp thấm dột căn hộ chung cư

Tranh chấp thấm dột trong chung cư đôi khi không đơn giản là việc căn hộ tầng trên làm rò rỉ nước xuống căn hộ tầng dưới. Nguyên nhân có thể xuất phát từ kết cấu công trình, hệ thống kỹ thuật chung, lỗi thi công hoặc việc sửa chữa, cải tạo của chủ sở hữu căn hộ.

Nếu không xác định đúng nguyên nhân, người bị thiệt hại có thể yêu cầu sai chủ thể, trong khi người bị yêu cầu lại không có trách nhiệm pháp lý đối với sự cố.

Trong những trường hợp này, luật sư có thể hỗ trợ:

• Rà soát hồ sơ pháp lý của căn hộ và nhà chung cư;
• Xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung có liên quan;
• Đánh giá trách nhiệm bảo hành, bảo trì của chủ đầu tư, Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành;
• Tư vấn trách nhiệm sửa chữa, khắc phục và bồi thường thiệt hại;
• Soạn thảo văn bản yêu cầu khắc phục, bồi thường;
• Thu thập, đánh giá chứng cứ và hỗ trợ giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

Việc xác định đúng trách nhiệm ngay từ đầu giúp hạn chế tranh chấp kéo dài, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ căn hộ bị ảnh hưởng.

Kết luận: Chung cư bị thấm dột không đồng nghĩa chủ căn hộ bị thấm phải tự chịu chi phí sửa chữa. Nếu nguyên nhân thuộc phạm vi bảo hành, bên bán hoặc bên cho thuê mua có trách nhiệm bảo hành; nếu hư hỏng thuộc phần sở hữu chung thì việc sửa chữa được thực hiện theo cơ chế bảo trì phần sở hữu chung; nếu nguyên nhân xuất phát từ phần sở hữu riêng hoặc hành vi gây thiệt hại của chủ căn hộ khác thì người có trách nhiệm phải khắc phục và có thể phải bồi thường. Muốn xác định chính xác ai phải chịu chi phí, cần kiểm tra hiện trạng và làm rõ nguyên nhân kỹ thuật trước khi yêu cầu giải quyết.

Căn cứ pháp lý:

• Luật Nhà ở năm 2023, đặc biệt Điều 129 về bảo hành nhà ở, Điều 130 về bảo trì nhà ở và Điều 142 về phần sở hữu chung của nhà chung cư.
• Bộ luật Dân sự năm 2015, đặc biệt Điều 585 về nguyên tắc bồi thường thiệt hại, Điều 589 về thiệt hại do tài sản bị xâm phạm và Điều 605 về bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra.
• Thông tư 05/2024/TT-BXD, đặc biệt Điều 32 về bảo trì nhà chung cư.
• Nghị định 16/2022/NĐ-CP, đặc biệt Điều 70 về vi phạm quy định quản lý, sử dụng nhà chung cư đối với người sử dụng nhà chung cư.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org