Nhận đất thông qua thừa kế có được giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở hay không? Đây là vấn đề được nhiều người quan tâm, đặc biệt khi chính sách mới về tính tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15 đang được áp dụng.
Một điểm cần đặc biệt lưu ý là không thể chỉ dựa vào việc thửa đất đã được nhận thừa kế, chuyển nhượng hoặc tặng cho để kết luận người sử dụng đất có được hưởng chính sách giảm tiền sử dụng đất hay không. Điều quyết định là nguồn gốc của thửa đất có thuộc trường hợp được quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 hay không.
Vậy người nhận thừa kế quyền sử dụng đất có được áp dụng mức thu 30%, 50% hoặc 100% chênh lệch khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở? Trường hợp cụ thể cần đáp ứng những điều kiện nào?
1. Nhận thừa kế quyền sử dụng đất có phải là “chuyển quyền sử dụng đất”?
Trước hết cần xác định đúng bản chất pháp lý của việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Như vậy, xét về khái niệm pháp lý, thừa kế cũng là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2024 đồng thời cho phép cá nhân nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, cần tránh cách hiểu rằng cứ “đất đã qua chuyển quyền” thì người nhận đất sẽ bị mất chính sách giảm tiền sử dụng đất.
Đây là hai vấn đề khác nhau. Một bên là cách thức người sử dụng đất có được quyền sử dụng đất; bên còn lại là việc thửa đất có đáp ứng điều kiện về nguồn gốc đất để được áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15 hay không.
2. Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định giảm tiền sử dụng đất như thế nào?
Điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định chính sách tính tiền sử dụng đất khi chuyển một số loại đất sang đất ở.
Theo đó, trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sang đất ở thì tiền sử dụng đất được tính theo các mức:
- 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở;
- 50% chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức giao đất ở;
- 100% chênh lệch đối với diện tích vượt quá một lần hạn mức giao đất ở.
Chính sách này cũng áp dụng đối với trường hợp đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng người sử dụng đất đã tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc tự tách thành thửa riêng trước ngày 01/7/2014 trong quá trình đo vẽ bản đồ địa chính.
Đáng chú ý, mức thu ưu đãi này chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và trên một thửa đất.
3. Đất nhận thừa kế có bị loại khỏi chính sách giảm tiền sử dụng đất không?
Không có quy định loại trừ chỉ vì người sử dụng đất nhận đất thông qua thừa kế.
Đây là điểm cần phân biệt với cách giải thích cho rằng “đất đã qua chuyển nhượng hoặc tặng cho thì không được giảm”.
Điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 không đặt ra điều kiện rằng người đang sử dụng đất bắt buộc phải là người sử dụng đất ban đầu hoặc chưa từng nhận quyền sử dụng đất từ người khác.
Thay vào đó, quy định tập trung vào nguồn gốc và đặc điểm của thửa đất, chẳng hạn đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất hoặc đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở thuộc trường hợp được quy định.
Điều này cũng được thể hiện trong hướng dẫn của cơ quan thuế đăng trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ đối với trường hợp đất được nhận thừa kế. Theo đó, chính sách được xem xét đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hợp pháp và thửa đất phải thuộc đúng trường hợp về nguồn gốc được quy định tại Nghị quyết 254/2025/QH15.
4. Ví dụ: Nhận thừa kế thửa đất có 200 m² đất ở và 1.165 m² đất nông nghiệp
Giả sử ông A nhận thừa kế một thửa đất diện tích 1.365 m².
Trên Giấy chứng nhận thể hiện:
- 200 m² đất ở;
- 1.165 m² đất nông nghiệp;
- Ông A nhận toàn bộ thửa đất thông qua thừa kế;
- Thửa đất chưa từng tách thửa và chưa từng chuyển mục đích sử dụng đất.
Nay ông A muốn chuyển 200 m² đất nông nghiệp sang đất ở.
Trong trường hợp này, không thể chỉ căn cứ vào việc ông A nhận thừa kế để từ chối chính sách giảm tiền sử dụng đất.
Cần tiếp tục xác định phần đất nông nghiệp đó có thuộc trường hợp được quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 hay không.
Nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện về nguồn gốc đất, đồng thời ông A chưa từng sử dụng chính sách này trước đó và thửa đất đủ điều kiện chuyển mục đích, thì có cơ sở để xem xét áp dụng mức tính tiền sử dụng đất theo chính sách của Nghị quyết 254.
5. Điều kiện quan trọng nhất là nguồn gốc của phần đất chuyển sang đất ở
Đây là vấn đề người dân cần đặc biệt lưu ý.
Không phải cứ một thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp thì phần đất nông nghiệp khi chuyển sang đất ở đương nhiên được tính theo mức 30% chênh lệch.
Phải xác định phần đất đó thuộc một trong các trường hợp mà Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định, cụ thể gồm:
- Đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất và nay chuyển sang đất ở;
- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất;
- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng do đơn vị đo đạc tự tách thành thửa riêng khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014.
Do đó, nguồn gốc đất trên hồ sơ địa chính có thể quan trọng hơn việc người đang đứng tên Giấy chứng nhận nhận đất bằng hình thức nào.
Người dân nên kiểm tra hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, giấy tờ về nguồn gốc đất và các tài liệu liên quan trước khi kết luận mình có thuộc diện được áp dụng chính sách hay không.
6. Nhận thừa kế năm 2026 có được áp dụng chính sách không?
Trường hợp nhận thừa kế và được cấp Giấy chứng nhận trong năm 2026 cũng không đồng nghĩa với việc bị loại khỏi chính sách.
Vấn đề cần xem xét vẫn là:
- Thửa đất có nguồn gốc phù hợp với điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 hay không;
- Người sử dụng đất có quyền sử dụng đất hợp pháp hay không;
- Thửa đất có đủ điều kiện chuyển mục đích sang đất ở hay không;
- Người sử dụng đất đã từng được áp dụng chính sách này trước đó hay chưa;
- Diện tích chuyển mục đích nằm trong hay vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Trên thực tế, một trường hợp tương tự đã được Thuế cơ sở 11 tỉnh Đắk Lắk hướng dẫn: người được cấp Giấy chứng nhận theo diện thừa kế trong năm 2026 vẫn có thể được xem xét áp dụng mức tính tiền sử dụng đất 30% nếu thửa đất đáp ứng điều kiện về nguồn gốc và người đó chưa từng áp dụng chính sách tại thửa đất khác kể từ ngày 01/8/2024.
7. Chính sách giảm chỉ được áp dụng một lần
Một điểm rất quan trọng khác là chính sách này không phải quyền lợi được áp dụng nhiều lần.
Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP quy định việc tính tiền sử dụng đất theo chính sách này được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và trên một thửa đất do người đó lựa chọn.
Nếu sau đó tiếp tục chuyển mục đích trên chính thửa đất hoặc chuyển mục đích tại thửa đất khác thì tiền sử dụng đất được tính theo mức 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp theo quy định.
Trường hợp một người có nhiều thửa đất đủ điều kiện, người đó được lựa chọn một thửa đất duy nhất để áp dụng chính sách.
Vì vậy, trước khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích, người sử dụng đất nên cân nhắc kỹ diện tích, thửa đất và thời điểm chuyển mục đích để tránh sử dụng chính sách vào một thửa đất nhưng sau đó phát sinh nhu cầu chuyển mục đích ở thửa đất có giá trị kinh tế lớn hơn.
8. Mức 30% không có nghĩa là được giảm 70% tiền đất trong mọi trường hợp
Cách nói “được giảm 70% tiền sử dụng đất” có thể khiến người dân hiểu chưa chính xác.
Thực chất, Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định mức thu tiền sử dụng đất bằng 30%, 50% hoặc 100% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Cụ thể:
| Diện tích chuyển mục đích | Mức tính tiền sử dụng đất |
|---|---|
| Trong hạn mức giao đất ở | 30% chênh lệch |
| Vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức | 50% chênh lệch |
| Vượt quá 01 lần hạn mức | 100% chênh lệch |
Do đó, số tiền thực tế phải nộp còn phụ thuộc vào giá đất, diện tích chuyển mục đích và hạn mức giao đất ở áp dụng tại địa phương tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.
9. Hồ sơ nào cần kiểm tra để xác định đất nhận thừa kế có được giảm tiền sử dụng đất?
Đối với trường hợp nhận thừa kế, việc kiểm tra hồ sơ là đặc biệt quan trọng vì Giấy chứng nhận hiện tại có thể không thể hiện đầy đủ lịch sử nguồn gốc của thửa đất.
Người sử dụng đất nên chuẩn bị và kiểm tra:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện tại;
- Văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế;
- Giấy tờ chứng minh nguồn gốc thửa đất của người để lại di sản;
- Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ địa chính trước thời điểm nhận thừa kế nếu có;
- Thông tin về quá trình tách thửa, đo đạc, chỉnh lý địa chính;
- Thông tin về diện tích đất ở đã được công nhận;
- Thông tin về việc người sử dụng đất đã từng được áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15 hay chưa.
Đặc biệt, nếu cơ quan giải quyết cho rằng thửa đất không thuộc trường hợp được áp dụng chính sách thì người dân nên đề nghị cơ quan có thẩm quyền chỉ rõ căn cứ xác định nguồn gốc đất và căn cứ pháp lý của việc không áp dụng mức thu ưu đãi, thay vì chỉ căn cứ vào lý do “đất đã qua thừa kế, chuyển nhượng hoặc tặng cho”.
10. Kết luận: Đất nhận thừa kế vẫn có thể được áp dụng chính sách giảm tiền sử dụng đất
Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất không bị loại khỏi chính sách tính tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15 chỉ vì đất được nhận thông qua thừa kế.
Tuy nhiên, để được áp dụng mức thu 30%, 50% hoặc 100% chênh lệch, thửa đất phải đáp ứng đúng điều kiện về nguồn gốc và thuộc phạm vi quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15. Đồng thời, chính sách này chỉ được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và trên một thửa đất theo Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP.
Vì vậy, nếu cơ quan địa phương từ chối chỉ với lý do “đất đã nhận thừa kế nên không được giảm” thì cách giải thích này chưa phản ánh đầy đủ các điều kiện của chính sách. Cần xem xét cụ thể nguồn gốc thửa đất, hồ sơ địa chính, diện tích đất ở đã được công nhận, quá trình biến động của thửa đất và việc đã từng áp dụng chính sách hay chưa.
Đối với những trường hợp có số tiền chuyển mục đích lớn, người dân nên kiểm tra hồ sơ nguồn gốc đất trước khi nộp hồ sơ chuyển mục đích để xác định chính xác mình có thuộc diện được áp dụng chính sách hay không.
Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org
LUẬT SƯ TẠI QUẢNG NGÃI
127 Nguyễn Tự Tân, Quảng Ngãi
LUẬT SƯ TẠI TP. HỒ CHÍ MINH
389/74/6 Lê Văn Khương, P. Hiệp Thành, Quận 12, TP. HCM
Hotline: 0905 333 560
Email: info@luatsuquangngai.org
Website: www.LuatsuQuangNgai.org www.LCAlawfirm.vn www.DoanhNghiep.LuatsuQuangNgai.org
Fanpage Luật Sư Quảng Ngãi: https://www.facebook.com/luatsuquangngailca
Công ty Luật LCA : https://www.facebook.com/luatsugioiquangngai
