Trong một hộ gia đình có nhiều người cùng thuộc diện được hưởng chính sách ưu đãi người có công, các mức giảm tiền sử dụng đất của từng thành viên có được cộng lại hay không? Nếu tổng mức giảm vượt 100% thì người dân có được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở?

Đây là vấn đề thực tế được nhiều gia đình có người có công quan tâm, đặc biệt trong trường hợp chuyển một phần đất nông nghiệp sang đất ở và số tiền sử dụng đất phải nộp tương đối lớn.

Theo quy định hiện hành, trong một hộ gia đình có nhiều thành viên thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất, các mức giảm của từng thành viên được cộng thành mức giảm chung của cả hộ, nhưng mức giảm tối đa không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.

Như vậy, nếu tổng mức giảm theo tỷ lệ của các thành viên đủ để bao phủ toàn bộ số tiền sử dụng đất phải nộp thì về thực tế, hộ gia đình có thể không phải nộp tiền sử dụng đất trong phạm vi được hưởng ưu đãi.

1. Những người có công nào được miễn, giảm tiền sử dụng đất?

Nghị định 131/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và biện pháp thi hành Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng, trong đó có chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi Nhà nước giao đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc công nhận quyền sử dụng đất ở.

Đối với chế độ giảm tiền sử dụng đất, mức giảm được phân theo từng nhóm đối tượng.

Một số mức giảm đáng chú ý gồm:

• Giảm 90% tiền sử dụng đất trong hạn mức đối với một số nhóm thương binh, bệnh binh, người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hóa học có tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 61% đến 80% và các đối tượng khác theo quy định.
• Giảm 80% đối với một số trường hợp thương binh, bệnh binh, người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hóa học có tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 41% đến 60%.
• Giảm 70% đối với thương binh, người hưởng chính sách như thương binh, bệnh binh, người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hóa học có tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 21% đến 40%; người hoạt động cách mạng, kháng chiến bị địch bắt tù, đày; người hoặc gia đình được tặng Huân chương kháng chiến và một số đối tượng khác.
• Giảm 65% đối với người hoạt động kháng chiến giải phóng dân tộc, bảo vệ Tổ quốc, làm nghĩa vụ quốc tế và người được tặng hoặc người trong gia đình được tặng Huy chương kháng chiến.

Việc một người cụ thể thuộc nhóm nào phải căn cứ vào giấy tờ xác nhận người có công và quy định tương ứng của Nghị định 131/2021/NĐ-CP, không chỉ căn cứ vào cách gọi hoặc thành tích được ghi nhận trong hồ sơ gia đình.

Đối với trường hợp tại Hà Nội, Quyết định 67/2025/QĐ-UBND tiếp tục quy định việc thực hiện chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với người có công và thân nhân liệt sĩ trên địa bàn thành phố.

2. Hộ gia đình có nhiều người có công có được cộng mức giảm không?

Có.

Đây là điểm quan trọng nhất đối với những gia đình có nhiều thành viên cùng thuộc diện được hưởng chính sách.

Khoản 2 Điều 17 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định: trong một hộ gia đình có nhiều thành viên thuộc đối tượng được giảm tiền sử dụng đất thì được cộng các mức giảm của từng thành viên thành mức giảm chung của cả hộ, nhưng mức giảm tối đa không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.

Ví dụ:

• Người bố được giảm 70%;
• Người mẹ được giảm 65%;
• Tổng mức giảm theo tỷ lệ của hai người là 135%.

Không thể hiểu rằng Nhà nước “giảm 135% tiền sử dụng đất”. Mức giảm thực tế chỉ có thể tối đa bằng 100% số tiền sử dụng đất phải nộp.

Nói cách khác, nếu số tiền sử dụng đất phải nộp là 500 triệu đồng thì tổng số tiền được giảm cũng chỉ tối đa là 500 triệu đồng. Hộ gia đình không phải nộp thêm tiền và cũng không được nhận lại phần “35% vượt quá” dưới dạng tiền mặt.

3. Nếu bố được giảm 70%, mẹ được giảm 65% thì có được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất?

Về nguyên tắc, có thể dẫn đến việc không phải nộp tiền sử dụng đất trong phạm vi được hưởng ưu đãi.

Giả sử cả bố và mẹ đều được cơ quan có thẩm quyền xác định thuộc đối tượng hưởng ưu đãi và mức giảm tương ứng là 70% và 65%.

Khi cộng hai mức giảm:

70% + 65% = 135%

Tuy nhiên, pháp luật giới hạn mức giảm tối đa bằng số tiền sử dụng đất thực tế phải nộp. Vì vậy, khi tổng mức ưu đãi vượt quá 100%, kết quả không phải là “giảm 135%”, mà được giới hạn ở mức đủ để không còn tiền sử dụng đất phải nộp trong phạm vi được hưởng chính sách.

Điều này khác với việc Nhà nước xác định người sử dụng đất thuộc diện “miễn tiền sử dụng đất” ngay từ đầu. Về bản chất pháp lý, đây là chế độ giảm tiền sử dụng đất với mức giảm tối đa bằng số tiền phải nộp.

4. Có phải cứ hai vợ chồng cùng là người có công thì đương nhiên được cộng mức giảm?

Không.

Để được cộng mức giảm, trước hết từng người phải được xác định là đối tượng được hưởng chính sách theo quy định.

Do đó, cần kiểm tra:

• Người bố có thuộc đúng nhóm đối tượng được giảm 70% hay không;
• Người mẹ có thuộc đúng nhóm đối tượng được giảm 65% hay không;
• Cả hai có thuộc cùng một hộ gia đình theo điều kiện áp dụng của chính sách hay không;
• Chính sách ưu đãi đã được sử dụng trước đó hay chưa;
• Diện tích chuyển mục đích có nằm trong hạn mức giao đất ở hay không;
• Thủ tục xác nhận người có công và thủ tục miễn, giảm tiền sử dụng đất đã được thực hiện đầy đủ hay chưa.

Vì vậy, việc “cộng mức giảm” chỉ được thực hiện sau khi cơ quan có thẩm quyền xác định chính xác đối tượng và mức ưu đãi của từng thành viên.

5. Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất chỉ áp dụng một lần

Một điểm rất quan trọng là hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất chỉ được miễn hoặc giảm một lần trong trường hợp được Nhà nước giao đất để làm nhà ở, được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang đất ở hoặc được công nhận quyền sử dụng đất ở theo quy định.

Do đó, người dân không nên hiểu rằng mỗi lần chuyển một phần đất nông nghiệp sang đất ở đều có thể tiếp tục sử dụng chính sách ưu đãi người có công.

Trước khi thực hiện chuyển mục đích, cần kiểm tra lịch sử hưởng chính sách của người có công và của hộ gia đình để tránh trường hợp đã sử dụng chính sách ở lần trước nhưng tiếp tục đề nghị áp dụng cho lần sau.

6. Chính sách giảm tiền sử dụng đất có giới hạn về diện tích

Chính sách ưu đãi người có công về tiền sử dụng đất được áp dụng trong hạn mức giao đất ở.

Điều này có ý nghĩa rất quan trọng.

Ví dụ, một hộ gia đình được phép chuyển 300 m² đất nông nghiệp sang đất ở nhưng hạn mức giao đất ở áp dụng tại địa phương chỉ là 200 m². Khi đó, không thể mặc nhiên áp dụng chính sách ưu đãi cho toàn bộ 300 m².

Phần diện tích trong hạn mức và phần diện tích vượt hạn mức cần được xác định, tính tiền sử dụng đất theo quy định tương ứng.

Do đó, khi xác định số tiền được giảm, cần đồng thời xem xét đối tượng hưởng ưu đãi, mức giảm và hạn mức giao đất ở tại địa phương.

7. Chuyển 90 m² đất nông nghiệp sang đất ở có được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất không?

Quay trở lại trường hợp của ông Trần Việt Anh, gia đình được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển 90 m² đất trồng cây hằng năm khác sang đất ở.

Nếu:

• Người bố thực sự thuộc đối tượng được giảm 70%;
• Người mẹ thực sự thuộc đối tượng được giảm 65%;
• Cả hai thuộc cùng hộ gia đình đáp ứng điều kiện áp dụng;
• 90 m² thuộc phạm vi diện tích được hưởng ưu đãi;
• Chưa sử dụng chính sách miễn, giảm này trước đó;
• Và cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định miễn, giảm theo đúng quy định;

thì mức giảm của bố và mẹ được cộng lại. Tổng mức giảm 135% sẽ được giới hạn ở mức tối đa bằng số tiền sử dụng đất phải nộp.

Vì vậy, nếu số tiền sử dụng đất phải nộp nằm hoàn toàn trong phạm vi được hưởng ưu đãi thì về thực tế gia đình có thể không phải nộp tiền sử dụng đất.

8. Có được hiểu là gia đình không cần xác định tiền sử dụng đất?

Không nên hiểu như vậy.

Việc được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất không đồng nghĩa với việc bỏ qua toàn bộ quy trình xác định nghĩa vụ tài chính.

Trước hết vẫn phải xác định các căn cứ làm phát sinh tiền sử dụng đất, bao gồm trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, diện tích được chuyển, giá đất và số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định pháp luật đất đai.

Sau đó, cơ quan có thẩm quyền mới thực hiện việc miễn, giảm theo chính sách người có công.

Đây cũng là lý do trong trường hợp cụ thể nêu trên, cơ quan thuế vẫn cần có căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính trước khi áp dụng mức miễn, giảm tương ứng.

Đối với Hà Nội, Quyết định 67/2025/QĐ-UBND quy định Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm xác định đúng đối tượng được hưởng ưu đãi và quyết định miễn, giảm trong phạm vi được phân cấp; đồng thời thực hiện các trách nhiệm liên quan đến trình tự xác định giá đất, ghi giá đất trong quyết định cho phép chuyển mục đích và thủ tục tính, thu, nộp tiền sử dụng đất.

9. Quy trình giải quyết đối với trường hợp có nhiều người có công

Về cơ bản, gia đình có thể thực hiện theo các bước:

1. Xác định đối tượng người có công: chuẩn bị giấy tờ chứng minh bố, mẹ hoặc thành viên trong hộ gia đình thuộc diện được miễn, giảm.
2. Thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất: hoàn thành thủ tục xin phép chuyển mục đích theo quy định pháp luật đất đai.
3. Xác định mức ưu đãi của từng thành viên: cơ quan có thẩm quyền căn cứ hồ sơ người có công để xác định mức miễn, giảm tương ứng.
4. Cộng mức giảm: nếu có nhiều thành viên cùng thuộc diện được giảm thì cộng các mức giảm thành mức giảm chung của hộ, nhưng không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.
5. Cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định miễn, giảm: đây là căn cứ để cơ quan thuế xử lý nghĩa vụ tài chính.
6. Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính: căn cứ hồ sơ chuyển mục đích và quyết định miễn, giảm để xác định số tiền thực tế người sử dụng đất phải nộp.

Đối với Hà Nội, từ ngày 15/11/2025, Quyết định 67/2025/QĐ-UBND áp dụng cơ chế mới về miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với người có công; trong đó UBND thành phố phân cấp cho Chủ tịch UBND cấp xã quyết định miễn, giảm trong hạn mức giao đất ở đối với các trường hợp thuộc phạm vi quản lý.

10. Hồ sơ chứng minh người có công được giảm tiền sử dụng đất gồm những gì?

Người dân cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh mình thuộc diện người có công và mức ưu đãi tương ứng.

Hồ sơ có thể bao gồm:

• Văn bản đề nghị miễn, giảm tiền sử dụng đất;
• Giấy tờ, hồ sơ chứng minh thuộc diện người có công;
• Giấy xác nhận người có công do cơ quan có thẩm quyền cấp;
• Hồ sơ về thửa đất và việc chuyển mục đích sử dụng đất;
• Các giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan giải quyết.

Đối với Hà Nội, Quyết định 67/2025/QĐ-UBND giao Sở Nội vụ cấp giấy xác nhận đối tượng là người có công, thân nhân liệt sĩ đang được quản lý theo quy định để làm cơ sở giải quyết chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất.

11. Một số nhầm lẫn thường gặp về chính sách giảm tiền sử dụng đất

Nhầm lẫn 1: 70% + 65% = giảm 135%

Cách hiểu này không chính xác. Các mức giảm được cộng để xác định mức giảm chung nhưng không được vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp. Vì vậy, mức giảm thực tế tối đa chỉ tương đương 100% số tiền phải nộp.

Nhầm lẫn 2: Tổng mức giảm đạt 100% thì được nhận lại tiền

Không. Chính sách miễn, giảm chỉ làm giảm số tiền sử dụng đất phải nộp. Nếu mức giảm vượt quá số tiền phải nộp thì chỉ giới hạn ở số tiền phải nộp, không phát sinh khoản tiền Nhà nước phải trả lại cho người sử dụng đất.

Nhầm lẫn 3: Được giảm tiền sử dụng đất thì không cần xác định giá đất

Không nên hiểu như vậy. Việc xác định tiền sử dụng đất và thực hiện miễn, giảm là hai bước có quan hệ với nhau. Cơ quan có thẩm quyền vẫn phải có căn cứ xác định số tiền sử dụng đất trước khi xác định số tiền được miễn, giảm.

Nhầm lẫn 4: Người có công nào cũng được miễn 100%

Không. Pháp luật phân loại từng nhóm đối tượng và quy định mức miễn hoặc giảm khác nhau. Có trường hợp được miễn, có trường hợp giảm 90%, 80%, 70%, 65% hoặc mức khác theo quy định.

12. Kết luận

Trong một hộ gia đình có nhiều thành viên thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất, các mức giảm của từng thành viên được cộng lại thành mức giảm chung của hộ, nhưng không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.

Do đó, trường hợp một người được giảm 70%, người còn lại được giảm 65% thì tổng mức giảm theo tỷ lệ là 135%, nhưng mức giảm thực tế không vượt quá 100% số tiền sử dụng đất phải nộp. Nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện và số tiền được giảm đủ để bù toàn bộ số tiền phải nộp thì người sử dụng đất có thể không phải nộp tiền sử dụng đất trong phạm vi được hưởng ưu đãi.

Tuy nhiên, việc được giảm tối đa 100% không có nghĩa là bỏ qua thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính. Cơ quan có thẩm quyền vẫn phải xác định đúng đối tượng, diện tích thuộc phạm vi ưu đãi, số tiền sử dụng đất phải nộp và ban hành quyết định miễn, giảm theo quy định.

Đặc biệt, đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất có giá trị lớn, người dân nên kiểm tra trước hạn mức giao đất ở, lịch sử đã hưởng chính sách miễn giảm, giấy tờ chứng minh người có công và thẩm quyền giải quyết tại địa phương để tránh phát sinh vướng mắc khi thực hiện thủ tục.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org