Trong thực tế, nhiều hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ). Khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất để thực hiện dự án hoặc phục vụ mục đích công cộng, rất nhiều người lo lắng rằng: Không có sổ đỏ thì có được bồi thường hay không?

Đây là một trong những vấn đề pháp lý thường gặp và cũng là nguyên nhân dẫn đến nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Theo quy định mới của Luật Đất đai 2024, không phải cứ không có sổ đỏ là sẽ không được bồi thường. Trong nhiều trường hợp, người sử dụng đất dù chưa có Giấy chứng nhận vẫn được Nhà nước xem xét bồi thường khi thu hồi đất nếu đáp ứng điều kiện luật định.

Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các trường hợp đất không có sổ đỏ vẫn được bồi thường, mức bồi thường và thủ tục thu hồi đất theo quy định mới nhất hiện nay.

1. Không có sổ đỏ vẫn có thể được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Theo Điều 95 và Điều 96 Luật Đất đai 2024, hiện nay có nhiều trường hợp người sử dụng đất dù chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Điều này có nghĩa:

• Không phải cứ có sổ đỏ mới được bồi thường;
• Pháp luật hiện hành chú trọng đến nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và điều kiện cấp Giấy chứng nhận;
• Nhiều trường hợp đất chưa có sổ đỏ nhưng đủ điều kiện cấp sổ vẫn được bồi thường.

Đây là điểm mới quan trọng nhằm bảo đảm quyền lợi cho người dân đang sử dụng đất thực tế nhưng chưa hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

2. Trường hợp thứ nhất: Đất chưa có sổ đỏ nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận

2.1. Quy định pháp luật

Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm sẽ được bồi thường khi có một trong các điều kiện luật định.

Các điều kiện này bao gồm:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận;
• Nhận chuyển nhượng hợp pháp nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký;
• Được sử dụng đất theo thỏa thuận xử lý nợ, đấu giá quyền sử dụng đất…

Như vậy, pháp luật không bắt buộc phải có sổ đỏ mới được bồi thường.

2.2. Những loại giấy tờ có thể được xem xét

Trong thực tế, người sử dụng đất chưa có sổ đỏ nhưng vẫn có thể có các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như:

• Giấy tờ mua bán viết tay;
• Giấy tờ kê khai nhà đất cũ;
• Biên lai nộp thuế sử dụng đất;
• Giấy xác nhận sử dụng đất ổn định;
• Giấy tờ chuyển nhượng;
• Quyết định giao đất;
• Giấy tờ do chế độ cũ cấp;
• Hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính.

Nếu đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai thì người dân vẫn có thể được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

2.3. Ví dụ thực tế

Gia đình ông A sử dụng đất từ năm 1998, có giấy tờ chuyển nhượng viết tay và sử dụng ổn định liên tục đến nay nhưng chưa làm sổ đỏ.

Nếu Nhà nước thu hồi đất để làm đường giao thông, gia đình ông A vẫn có thể được bồi thường nếu chứng minh được nguồn gốc sử dụng đất hợp pháp và đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.

3. Trường hợp thứ hai: Đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01/7/2004

3.1. Quy định pháp luật

Theo khoản 3 Điều 96 Luật Đất đai 2024:

Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì vẫn được bồi thường theo quy định của Chính phủ.

3.2. Điều kiện để được bồi thường

Trường hợp này thường áp dụng khi:

• Đất được sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2004;
• Người sử dụng là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp;
• Không đủ điều kiện cấp sổ đỏ;
• Đất không có tranh chấp hoặc thuộc trường hợp luật cho phép xem xét.

Đây là quy định nhằm bảo đảm quyền lợi cho người dân sản xuất nông nghiệp lâu năm nhưng vì nhiều lý do lịch sử chưa được cấp Giấy chứng nhận.

4. Những trường hợp không được bồi thường về đất

Không phải mọi trường hợp sử dụng đất đều được bồi thường khi Nhà nước thu hồi.

Một số trường hợp phổ biến không được bồi thường gồm:

• Đất lấn chiếm trái phép;
• Đất sử dụng không đúng mục đích;
• Đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm;
• Đất sử dụng sau thời điểm pháp luật không cho phép;
• Đất vi phạm pháp luật về đất đai;
• Đất thuộc trường hợp bị thu hồi do vi phạm.

Tuy nhiên, tùy từng trường hợp cụ thể, người sử dụng đất có thể được xem xét hỗ trợ thay vì bồi thường.

5. Nhà nước thu hồi đất trong những trường hợp nào?

Theo Chương VI Luật Đất đai 2024, Nhà nước có thể quyết định thu hồi đất trong các trường hợp chính sau đây:

• Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh;
• Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
• Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
• Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất hoặc tự nguyện trả đất;
• Đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người hoặc không còn khả năng sử dụng.

6. Quy trình thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024

6.1. Bước 1: Thông báo thu hồi đất

UBND có thẩm quyền phải ban hành thông báo thu hồi đất trước khi ra quyết định thu hồi.

Thời gian thông báo tối thiểu:

• 90 ngày đối với đất nông nghiệp;
• 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.

Thông báo phải được:

• Gửi đến người sử dụng đất;
• Niêm yết công khai;
• Thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng;
• Đăng trên cổng thông tin điện tử nếu cần.

6.2. Bước 2: Điều tra, khảo sát, kiểm đếm

Cơ quan chức năng sẽ:

• Đo đạc diện tích;
• Kiểm kê tài sản trên đất;
• Xác minh nguồn gốc sử dụng đất;
• Lập hồ sơ bồi thường.

Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với cơ quan chức năng.

6.3. Bước 3: Lập phương án bồi thường

Tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng sẽ:

• Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
• Lấy ý kiến người dân;
• Niêm yết công khai phương án.

Nếu người dân không đồng ý thì có thể đối thoại với cơ quan chức năng.

6.4. Bước 4: Ban hành quyết định thu hồi đất

Sau khi hoàn tất quy trình, UBND có thẩm quyền sẽ ban hành quyết định thu hồi đất.

6.5. Bước 5: Thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Người dân sẽ nhận:

• Tiền bồi thường;
• Hỗ trợ;
• Hoặc bố trí tái định cư theo phương án được phê duyệt.

6.6. Bước 6: Cưỡng chế thu hồi đất (nếu có)

Nếu người sử dụng đất không chấp hành quyết định thu hồi thì cơ quan có thẩm quyền có thể thực hiện cưỡng chế theo quy định pháp luật.

7. Không có sổ đỏ thì được bồi thường những gì?

Nếu đủ điều kiện được bồi thường, người sử dụng đất có thể được xem xét:

• Bồi thường về đất;
• Bồi thường tài sản gắn liền với đất;
• Hỗ trợ ổn định đời sống;
• Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp;
• Hỗ trợ tái định cư;
• Các khoản hỗ trợ khác theo quy định địa phương.

Tùy từng trường hợp cụ thể mà mức bồi thường sẽ khác nhau.

8. Người dân cần làm gì khi bị thu hồi đất nhưng chưa có sổ đỏ?

Nếu đang sử dụng đất chưa có sổ đỏ mà bị thu hồi, người dân nên:

• Chuẩn bị toàn bộ giấy tờ liên quan đến nguồn gốc đất;
• Liên hệ cơ quan chuyên môn để xác minh điều kiện cấp Giấy chứng nhận;
• Phối hợp kiểm đếm, đo đạc;
• Đề nghị xem xét bồi thường theo Luật Đất đai 2024;
• Khi cần thiết có thể khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định pháp luật.

9. Có được cấp tái định cư nếu chưa có sổ đỏ không?

Tùy từng trường hợp.

Nếu người sử dụng đất đủ điều kiện được bồi thường về đất ở khi Nhà nước thu hồi đất thì có thể được xem xét bố trí tái định cư theo quy định.

Việc chưa có sổ đỏ không đồng nghĩa chắc chắn không được tái định cư.

Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét:

• Nguồn gốc sử dụng đất;
• Quá trình sử dụng;
• Điều kiện cấp Giấy chứng nhận;
• Quy hoạch và chính sách địa phương.

10. Có được khiếu nại nếu không đồng ý mức bồi thường?

Có.

Nếu không đồng ý với:

• Quyết định thu hồi đất;
• Mức bồi thường;
• Phương án hỗ trợ;
• Việc bố trí tái định cư

thì người dân có quyền:

• Khiếu nại hành chính;
• Khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định pháp luật.

11. Một số lưu ý quan trọng

• Không có sổ đỏ chưa chắc mất quyền bồi thường;
• Cần chứng minh nguồn gốc sử dụng đất hợp pháp;
• Đất sử dụng ổn định lâu dài có nhiều cơ hội được xem xét;
• Nên lưu giữ đầy đủ giấy tờ liên quan đến đất;
• Không nên tự ý xây dựng trái phép sau khi có thông báo thu hồi đất;
• Nếu có tranh chấp nên tham khảo ý kiến luật sư để bảo vệ quyền lợi.

12. Câu hỏi thường gặp

12.1. Không có sổ đỏ có được bồi thường khi thu hồi đất không?

Có thể được bồi thường nếu đáp ứng điều kiện theo Điều 95 hoặc Điều 96 Luật Đất đai 2024.

12.2. Đất mua bán giấy tay có được bồi thường không?

Tùy từng trường hợp. Nếu đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hoặc sử dụng ổn định theo quy định pháp luật thì vẫn có thể được xem xét bồi thường.

12.3. Đất nông nghiệp không có sổ đỏ có được bồi thường không?

Có thể được bồi thường nếu đất sử dụng trước ngày 01/7/2004 và đáp ứng điều kiện theo Điều 96 Luật Đất đai 2024.

12.4. Không đồng ý mức bồi thường thì làm gì?

Người dân có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định pháp luật.

13. Kết luận

Theo quy định mới của Luật Đất đai 2024, việc không có sổ đỏ không đồng nghĩa với việc chắc chắn không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Nếu người sử dụng đất có căn cứ chứng minh nguồn gốc sử dụng hợp pháp, sử dụng ổn định hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì vẫn có thể được xem xét bồi thường theo quy định pháp luật.

Do đó, khi bị thu hồi đất, người dân cần chủ động rà soát hồ sơ, giấy tờ liên quan và phối hợp với cơ quan chức năng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

14. Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2024