Trong hoạt động kinh doanh, không ít cá nhân, hộ kinh doanh và doanh nghiệp phải thuê mặt bằng trong thời hạn dài để mở cửa hàng, nhà hàng, văn phòng hoặc địa điểm kinh doanh. Tuy nhiên, sau một thời gian hoạt động, do doanh thu không đạt kỳ vọng, chi phí thuê quá cao hoặc thị trường biến động, người thuê có thể rơi vào tình trạng thua lỗ và muốn trả lại mặt bằng trước thời hạn hợp đồng.

Vấn đề đặt ra là: Kinh doanh thua lỗ có phải là căn cứ để người thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng không? Nếu tự ý trả mặt bằng trước hạn thì có phải bồi thường, mất tiền đặt cọc hoặc thanh toán tiền thuê cho thời gian còn lại hay không?

Để giải quyết vấn đề này, cần xem xét bản chất hợp đồng, điều khoản chấm dứt trước hạn và quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Đặc biệt, cần phân biệt hợp đồng thuê nhà ở với hợp đồng thuê mặt bằng phục vụ hoạt động kinh doanh, bởi hai loại hợp đồng này không hoàn toàn áp dụng cùng một cơ chế pháp lý.

1. Người thuê có được chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước hạn khi kinh doanh thua lỗ không?

Về nguyên tắc, kinh doanh thua lỗ không đương nhiên là căn cứ để người thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước thời hạn mà không phải chịu trách nhiệm pháp lý.

Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn và bên thuê phải trả tiền thuê. Đối với hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác với mục đích ở, việc thực hiện hợp đồng được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự và các quy định pháp luật có liên quan.

Như vậy, khi ký hợp đồng thuê mặt bằng trong thời hạn 3 năm, 5 năm hoặc một thời hạn cụ thể khác, các bên đã xác lập quyền và nghĩa vụ tương ứng. Bên cho thuê có nghĩa vụ giao mặt bằng và bảo đảm quyền sử dụng ổn định cho bên thuê; ngược lại, bên thuê phải thanh toán tiền thuê, sử dụng mặt bằng đúng mục đích và thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết.

Việc hoạt động kinh doanh không hiệu quả, lượng khách giảm, doanh thu thấp hoặc không đủ khả năng bù đắp chi phí là rủi ro có thể phát sinh trong quá trình kinh doanh. Nếu hợp đồng không có điều khoản cho phép người thuê chấm dứt trước hạn trong trường hợp thua lỗ thì người thuê không thể chỉ dựa vào lý do này để mặc nhiên trả mặt bằng mà không chịu trách nhiệm.

Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại khi thuộc một trong các trường hợp:

• Bên còn lại vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng;
• Các bên có thỏa thuận về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng;
• Pháp luật có quy định cho phép đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Đối chiếu quy định này, nếu bên cho thuê vẫn thực hiện đúng nghĩa vụ, mặt bằng được bàn giao và sử dụng ổn định, không có vi phạm nào làm phát sinh quyền chấm dứt hợp đồng của bên thuê, thì việc người thuê kinh doanh thua lỗ thường không đủ căn cứ để đơn phương chấm dứt hợp đồng theo Điều 428.

Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa người thuê bắt buộc phải tiếp tục kinh doanh đến hết thời hạn trong mọi trường hợp. Người thuê vẫn có thể chấm dứt hợp đồng nếu có thỏa thuận với bên cho thuê hoặc thuộc trường hợp pháp luật cho phép.

Trường hợp hợp đồng có thỏa thuận được trả mặt bằng trước hạn

Đây là tình huống cần xem xét đầu tiên.

Trong thực tế, nhiều hợp đồng thuê mặt bằng có điều khoản cho phép bên thuê chấm dứt trước hạn nhưng phải đáp ứng một số điều kiện nhất định, chẳng hạn:

• Phải thông báo trước cho bên cho thuê 30 ngày, 60 ngày hoặc 90 ngày;
• Phải thanh toán đầy đủ tiền thuê và các khoản chi phí phát sinh đến thời điểm bàn giao;
• Chấp nhận mất một phần hoặc toàn bộ tiền đặt cọc;
• Thanh toán khoản phạt vi phạm hoặc khoản bồi thường đã được thỏa thuận;
• Hoàn trả mặt bằng theo đúng hiện trạng và thỏa thuận ban đầu.

Nếu hợp đồng đã có điều khoản này, người thuê có quyền thực hiện việc chấm dứt trước hạn theo đúng điều kiện đã cam kết. Khi đó, việc kinh doanh thua lỗ có thể là lý do thực tế khiến người thuê lựa chọn chấm dứt hợp đồng, nhưng căn cứ pháp lý để thực hiện quyền này là thỏa thuận trong hợp đồng.

Ví dụ: Công ty A thuê mặt bằng của ông B trong thời hạn 5 năm để kinh doanh nhà hàng. Hợp đồng quy định bên thuê được quyền chấm dứt trước hạn nếu thông báo trước 60 ngày và chấp nhận mất tiền đặt cọc tương đương 2 tháng tiền thuê.

Sau 2 năm hoạt động, nhà hàng thua lỗ, công ty A muốn trả mặt bằng. Nếu công ty A thực hiện đúng thời hạn thông báo, thanh toán các khoản còn nợ và bàn giao mặt bằng theo thỏa thuận thì việc chấm dứt hợp đồng có thể được xem là thực hiện quyền đã được các bên thống nhất. Bên cho thuê không thể chỉ vì hợp đồng chưa hết hạn mà mặc nhiên yêu cầu công ty A tiếp tục thuê đến hết 5 năm.

Trường hợp bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ hợp đồng

Người thuê cũng có thể có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên cho thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hoặc có hành vi thuộc trường hợp pháp luật cho phép chấm dứt.

Chẳng hạn, bên cho thuê không bảo đảm quyền sử dụng mặt bằng ổn định cho bên thuê; có tranh chấp về quyền sở hữu khiến bên thuê không thể sử dụng mặt bằng ổn định; hoặc không thực hiện nghĩa vụ sửa chữa, bảo đảm tài sản thuê theo thỏa thuận, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến mục đích thuê.

Theo Điều 478 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê. Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Do đó, cần phân biệt rõ: người thuê trả mặt bằng vì hoạt động kinh doanh không hiệu quả với người thuê chấm dứt hợp đồng do bên cho thuê không thực hiện đúng nghĩa vụ. Hai tình huống này có căn cứ pháp lý và hậu quả pháp lý khác nhau.

2. Trả mặt bằng trước hạn do kinh doanh thua lỗ có phải bồi thường thiệt hại không?

Đây là vấn đề thường phát sinh tranh chấp giữa bên thuê và bên cho thuê.

Theo khoản 5 Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu việc đơn phương chấm dứt hợp đồng không có căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng.

Vì vậy, nếu người thuê tự ý trả mặt bằng trước hạn chỉ vì kinh doanh thua lỗ, trong khi hợp đồng không có điều khoản cho phép và bên cho thuê không có vi phạm làm phát sinh quyền chấm dứt, người thuê có thể phải chịu trách nhiệm do vi phạm hợp đồng.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại. Đây là hai trách nhiệm pháp lý khác nhau.

2.1. Có thể phải chịu phạt vi phạm hợp đồng

Nếu hợp đồng có thỏa thuận về phạt vi phạm khi bên thuê chấm dứt hợp đồng trước hạn không đúng quy định, bên thuê có thể phải thanh toán khoản tiền phạt theo thỏa thuận.

Ví dụ, hợp đồng quy định nếu bên thuê tự ý trả mặt bằng trước thời hạn mà không thuộc trường hợp được chấm dứt hợp đồng thì phải chịu khoản phạt tương đương 3 tháng tiền thuê.

Khi điều khoản phạt được xác lập hợp pháp và có căn cứ áp dụng, bên cho thuê có thể yêu cầu bên thuê thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản phạt này.

Đối với hợp đồng thuê mặt bằng giữa các thương nhân nhằm mục đích sinh lợi, cần xem xét thêm quy định của Luật Thương mại năm 2005 nếu giao dịch thuộc phạm vi điều chỉnh của luật này. Theo Điều 301 Luật Thương mại, mức phạt vi phạm đối với hợp đồng thương mại về nguyên tắc không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Vì vậy, không phải mọi điều khoản quy định bên thuê phải chịu một khoản phạt bất kỳ khi trả mặt bằng trước hạn đều đương nhiên có hiệu lực. Cần xác định quan hệ hợp đồng có thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Thương mại hay không, nội dung thỏa thuận và giới hạn pháp luật áp dụng.

2.2. Có thể phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê

Ngoài phạt vi phạm nếu có thỏa thuận, bên thuê còn có thể phải bồi thường thiệt hại nếu hành vi vi phạm hợp đồng gây thiệt hại thực tế cho bên cho thuê và đáp ứng điều kiện phát sinh trách nhiệm bồi thường.

Theo Điều 360 và Điều 419 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ phải chịu trách nhiệm dân sự và bồi thường thiệt hại theo quy định. Đối với hợp đồng thương mại, việc bồi thường còn phải xem xét các điều kiện và nguyên tắc tại Luật Thương mại năm 2005.

Trong trường hợp trả mặt bằng trước hạn, thiệt hại mà bên cho thuê có thể yêu cầu bồi thường cần được xem xét cụ thể, chẳng hạn:

• Chi phí hợp lý phát sinh để khắc phục hậu quả do bên thuê vi phạm;
• Chi phí sửa chữa, khôi phục mặt bằng nếu bên thuê làm hư hỏng tài sản;
• Khoản thu nhập trực tiếp mà bên cho thuê bị mất do hành vi vi phạm, nếu chứng minh được;
• Các thiệt hại thực tế khác có mối quan hệ nhân quả với hành vi vi phạm.

Điều quan trọng là bên cho thuê không đương nhiên được yêu cầu bên thuê thanh toán toàn bộ tiền thuê của thời gian còn lại chỉ vì bên thuê trả mặt bằng trước hạn.

Ví dụ, bên thuê ký hợp đồng 5 năm, đã sử dụng được 2 năm rồi tự ý trả mặt bằng. Bên cho thuê yêu cầu thanh toán toàn bộ tiền thuê của 3 năm còn lại. Yêu cầu này không mặc nhiên được chấp nhận chỉ dựa trên thời hạn hợp đồng còn lại.

Bên cho thuê cần chỉ ra căn cứ hợp đồng hoặc căn cứ pháp luật cho yêu cầu của mình, đồng thời chứng minh thiệt hại thực tế, quan hệ nhân quả và các điều kiện bồi thường tương ứng. Nếu mặt bằng đã được cho người khác thuê lại ngay sau đó, việc xác định thiệt hại cũng phải tính đến tình tiết này, tránh yêu cầu bồi thường trùng lặp hoặc vượt quá thiệt hại thực tế.

2.3. Có bị mất tiền đặt cọc khi trả mặt bằng trước hạn không?

Tiền đặt cọc là vấn đề thường gây tranh chấp nhất khi người thuê muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, cần xác định đúng mục đích và nội dung của khoản tiền mà các bên gọi là tiền đặt cọc.

Nếu hợp đồng quy định rõ bên thuê tự ý chấm dứt trước hạn không đúng căn cứ thì mất tiền đặt cọc, điều khoản này có thể được xem xét áp dụng nếu đáp ứng điều kiện có hiệu lực và không trái quy định pháp luật.

Ngược lại, nếu hợp đồng chỉ ghi nhận tiền đặt cọc nhằm bảo đảm thực hiện hợp đồng nhưng không có thỏa thuận cụ thể về việc mất cọc trong trường hợp trả mặt bằng trước hạn, thì không thể mặc nhiên kết luận bên thuê đương nhiên mất toàn bộ tiền cọc trong mọi trường hợp. Cần đánh giá hành vi vi phạm, mục đích đặt cọc, nội dung thỏa thuận và các quy định pháp luật liên quan.

Đặc biệt, nếu hai bên thống nhất chấm dứt hợp đồng trước hạn thì việc hoàn trả, khấu trừ hoặc xử lý tiền đặt cọc nên được ghi nhận rõ trong văn bản thỏa thuận chấm dứt để tránh tranh chấp về sau.

3. Không trả tiền thuê mặt bằng trong bao lâu thì bên cho thuê được chấm dứt hợp đồng?

Không có một mốc thời gian duy nhất áp dụng cho mọi hợp đồng thuê mặt bằng. Cần phân biệt giữa thuê nhà ở và thuê mặt bằng phục vụ hoạt động kinh doanh.

3.1. Đối với hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh

Theo khoản 2 Điều 481 Bộ luật Dân sự năm 2015, trường hợp các bên thỏa thuận trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Như vậy, đối với hợp đồng thuê mặt bằng thuộc phạm vi điều chỉnh của quy định này, nếu các bên thỏa thuận thanh toán tiền thuê theo tháng và người thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp thì bên cho thuê có thể có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng quy định này nói đến ba kỳ thanh toán liên tiếp, không phải trong mọi trường hợp đều đồng nhất với ba tháng dương lịch. Cần căn cứ vào kỳ hạn thanh toán mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Ví dụ, hợp đồng quy định tiền thuê được thanh toán vào ngày 05 hằng tháng. Người thuê không thanh toán tiền thuê của ba kỳ liên tiếp theo thỏa thuận thì bên cho thuê có thể xem xét quyền chấm dứt hợp đồng theo Điều 481 Bộ luật Dân sự, trừ trường hợp hợp đồng có thỏa thuận khác.

Ngoài ra, nếu hợp đồng có quy định riêng về thời hạn chậm thanh toán, thời gian gia hạn hoặc căn cứ chấm dứt hợp đồng thì phải xem xét các điều khoản đó cùng với quy định pháp luật áp dụng.

3.2. Đối với hợp đồng thuê nhà ở

Nếu tài sản thuê là nhà ở và hợp đồng được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở năm 2023, cần áp dụng quy định riêng của luật này.

Theo điểm b khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở năm 2023, bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng.

Như vậy, quy định về việc không trả đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên của Luật Nhà ở năm 2023 áp dụng đối với hợp đồng thuê nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh của luật, không nên tự động áp dụng cho mọi hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh.

Đây là điểm cần đặc biệt lưu ý khi xác định quyền chấm dứt hợp đồng của bên cho thuê. Một mặt bằng có thể là nhà ở được sử dụng kết hợp kinh doanh, nhà thương mại, cửa hàng hoặc công trình xây dựng khác. Cần xác định đối tượng thuê, mục đích thuê và bản chất giao dịch để lựa chọn quy định pháp luật phù hợp.

4. Kinh doanh thua lỗ có được xem là trường hợp bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản không?

Một số người thuê cho rằng khi hoạt động kinh doanh thua lỗ, không thể tiếp tục trả tiền thuê thì có thể viện dẫn sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản để chấm dứt hợp đồng.

Tuy nhiên, cần hiểu rằng hai căn cứ này có điều kiện áp dụng riêng, không phải cứ gặp khó khăn tài chính là được miễn nghĩa vụ hợp đồng.

4.1. Kinh doanh thua lỗ không đương nhiên là sự kiện bất khả kháng

Theo Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015, sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết, khả năng cho phép.

Việc kinh doanh thua lỗ, lượng khách giảm, chi phí vận hành tăng hoặc không đạt doanh thu kỳ vọng thường là những rủi ro gắn với hoạt động kinh doanh. Những yếu tố này không đương nhiên đáp ứng đầy đủ điều kiện của sự kiện bất khả kháng.

Do đó, người thuê không thể chỉ đưa ra lý do kinh doanh không hiệu quả để mặc nhiên được miễn tiền thuê hoặc chấm dứt hợp đồng mà không chịu trách nhiệm.

Trong trường hợp có sự kiện khách quan đặc biệt ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thực hiện hợp đồng, cần đánh giá bản chất sự kiện, mức độ tác động và điều khoản phân bổ rủi ro trong hợp đồng để xác định hậu quả pháp lý.

4.2. Có thể xem xét quy định về hoàn cảnh thay đổi cơ bản

Một quy định đáng chú ý khác là Điều 420 Bộ luật Dân sự năm 2015 về thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Theo đó, hoàn cảnh được xem là thay đổi cơ bản khi đáp ứng đồng thời các điều kiện:

• Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
• Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được sự thay đổi này;
• Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu biết trước thì các bên đã không giao kết hợp đồng hoặc giao kết với nội dung hoàn toàn khác;
• Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không thay đổi nội dung sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;
• Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép nhưng không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng.

Nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên, bên bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.

Nếu các bên không thể thỏa thuận được việc sửa đổi hợp đồng trong thời hạn hợp lý, một bên có thể yêu cầu Tòa án chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định hoặc sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng Điều 420 không trao cho người thuê quyền tự động trả mặt bằng và ngừng thanh toán tiền thuê ngay khi cho rằng hoàn cảnh đã thay đổi cơ bản. Trong quá trình đàm phán và giải quyết tại Tòa án, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, trừ khi có thỏa thuận khác.

Vì vậy, người thuê muốn viện dẫn Điều 420 cần chuẩn bị tài liệu chứng minh đầy đủ các điều kiện luật định. Việc kinh doanh thua lỗ do lựa chọn ngành nghề, quản trị yếu kém, cạnh tranh hoặc doanh thu không đạt kỳ vọng thông thường chưa đủ để kết luận có hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

5. Người thuê cần làm gì khi muốn trả mặt bằng trước thời hạn?

Khi không thể tiếp tục kinh doanh và có nhu cầu trả mặt bằng trước hạn, người thuê không nên tự ý đóng cửa, ngừng thanh toán tiền thuê hoặc bàn giao chìa khóa mà không có biên bản xác nhận.

Cách xử lý phù hợp là rà soát hợp đồng và chủ động làm việc với bên cho thuê để hạn chế thiệt hại, tránh phát sinh tranh chấp.

Thứ nhất, kiểm tra kỹ điều khoản chấm dứt hợp đồng.

Cần xác định hợp đồng có cho phép bên thuê chấm dứt trước hạn hay không; thời gian thông báo trước; điều kiện hoàn trả tiền đặt cọc; khoản phạt vi phạm; nghĩa vụ thanh toán và trách nhiệm khôi phục hiện trạng mặt bằng.

Đặc biệt, cần phân biệt điều khoản cho phép chấm dứt trước hạn với điều khoản chỉ quy định bên thuê phải bồi thường khi vi phạm. Hai nội dung này có ý nghĩa pháp lý khác nhau.

Thứ hai, gửi thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê.

Người thuê nên gửi văn bản thể hiện rõ mong muốn chấm dứt hợp đồng, thời điểm dự kiến bàn giao, lý do và phương án xử lý các nghĩa vụ còn lại.

Việc thông báo cần tuân thủ thời hạn, hình thức và địa chỉ nhận thông báo đã thỏa thuận trong hợp đồng. Người thuê nên lưu giữ chứng cứ chứng minh bên cho thuê đã nhận được thông báo.

Thứ ba, thương lượng phương án chấm dứt hợp đồng.

Nếu hợp đồng không có điều khoản cho phép trả mặt bằng trước hạn, người thuê nên đề xuất phương án hai bên cùng chấm dứt hợp đồng.

Một số phương án có thể thương lượng gồm: bên thuê chấp nhận mất một phần tiền đặt cọc; thanh toán thêm một khoản tiền để kết thúc hợp đồng; tìm người thuê mới đáp ứng điều kiện để bên cho thuê xem xét tiếp nhận; hoặc thỏa thuận giảm tiền thuê trong một khoảng thời gian để bên thuê có điều kiện tiếp tục hoạt động.

Trong nhiều trường hợp, việc thương lượng có thể giúp cả hai bên giảm thiểu thiệt hại. Bên thuê tránh phát sinh nghĩa vụ kéo dài, còn bên cho thuê có cơ hội tìm người thuê mới và hạn chế thời gian mặt bằng bị bỏ trống.

Thứ tư, lập biên bản bàn giao mặt bằng và đối chiếu công nợ.

Khi bàn giao, cần ghi nhận rõ thời điểm trả mặt bằng, tình trạng tài sản, hệ thống điện nước, trang thiết bị, chìa khóa, khoản tiền thuê còn thiếu, tiền đặt cọc và các chi phí phát sinh.

Nếu hai bên đã thống nhất chấm dứt hợp đồng, nên lập văn bản xác nhận chấm dứt, trong đó ghi rõ các nghĩa vụ đã hoàn thành, nghĩa vụ còn lại và việc xử lý tiền đặt cọc.

Văn bản này có ý nghĩa quan trọng để chứng minh thời điểm kết thúc quan hệ thuê và hạn chế việc một bên tiếp tục yêu cầu thực hiện những nghĩa vụ mà hai bên đã thống nhất giải quyết.

6. Những nội dung cần thỏa thuận để hạn chế tranh chấp khi thuê mặt bằng

Tranh chấp về trả mặt bằng trước hạn thường bắt nguồn từ việc hợp đồng chỉ quy định thời hạn thuê, giá thuê và tiền đặt cọc mà không dự liệu tình huống một bên muốn chấm dứt trước hạn.

Để hạn chế rủi ro, khi giao kết hợp đồng thuê mặt bằng, các bên nên thỏa thuận cụ thể:

• Trường hợp nào bên thuê được chấm dứt hợp đồng trước hạn;
• Thời hạn và hình thức thông báo chấm dứt;
• Có được chấm dứt do kinh doanh thua lỗ, thay đổi kế hoạch kinh doanh hoặc không đạt doanh thu dự kiến hay không;
• Khoản tiền đặt cọc được xử lý như thế nào khi chấm dứt trước hạn;
• Mức phạt vi phạm và nguyên tắc bồi thường thiệt hại;
• Quyền cho thuê lại hoặc chuyển giao hợp đồng cho người thuê mới;
• Nghĩa vụ sửa chữa, hoàn trả mặt bằng và xử lý tài sản do bên thuê đầu tư;
• Thời điểm chấm dứt nghĩa vụ trả tiền thuê và các chi phí liên quan.

Đặc biệt, đối với bên thuê, nên đàm phán điều khoản cho phép chấm dứt hợp đồng trước hạn với thời gian báo trước hợp lý và mức chi phí được xác định rõ. Đối với bên cho thuê, cần quy định cụ thể trách nhiệm của bên thuê khi trả mặt bằng không đúng thỏa thuận, tránh việc phải chứng minh những thiệt hại khó xác định sau này.

7. Kết luận

Kinh doanh thua lỗ không phải là căn cứ đương nhiên để người thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước thời hạn mà không phải chịu trách nhiệm. Nếu hợp đồng không có thỏa thuận cho phép và bên cho thuê không vi phạm nghĩa vụ làm phát sinh quyền chấm dứt, việc tự ý trả mặt bằng có thể bị xem là vi phạm hợp đồng.

Tùy nội dung thỏa thuận và quy định pháp luật áp dụng, người thuê có thể phải chịu phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại hoặc bị xử lý tiền đặt cọc. Tuy nhiên, bên cho thuê cũng không đương nhiên có quyền yêu cầu toàn bộ tiền thuê của thời gian còn lại nếu không có căn cứ pháp lý và chứng cứ chứng minh cho yêu cầu đó.

Vì vậy, trước khi quyết định trả mặt bằng, người thuê cần kiểm tra kỹ hợp đồng, xác định căn cứ chấm dứt và chủ động thương lượng với bên cho thuê. Việc lập văn bản thỏa thuận chấm dứt và biên bản bàn giao đầy đủ sẽ giúp các bên hạn chế rủi ro pháp lý, tránh để một quyết định ngừng kinh doanh dẫn đến tranh chấp kéo dài.

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật Dân sự năm 2015: Điều 156, Điều 328, Điều 360, Điều 419, Điều 420, Điều 428, Điều 472, Điều 478, Điều 480, Điều 481 và Điều 482.
• Luật Thương mại năm 2005: Điều 301 và các quy định liên quan về chế tài trong thương mại, nếu giao dịch thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật này.
• Luật Nhà ở năm 2023: Điều 171 và Điều 172, áp dụng đối với hợp đồng thuê nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật.

 

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org