Nhiều người cho rằng mọi giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay đều vô hiệu và không thể làm Sổ đỏ. Tuy nhiên, nhận định này chưa hoàn toàn chính xác. Trong một số trường hợp nhất định, người nhận chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay vẫn có thể được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Vậy hiện nay những trường hợp nào mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn có giá trị pháp lý? Người dân cần thực hiện thủ tục gì để được cấp Sổ đỏ? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định mới nhất.

1. Mua bán đất bằng giấy viết tay là gì?

Pháp luật đất đai hiện hành không đưa ra khái niệm chính thức về “mua bán đất bằng giấy viết tay”. Trên thực tế, đây là cách gọi phổ biến để chỉ các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập bằng giấy tờ thông thường giữa các bên mà không thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Thông thường, giấy mua bán viết tay sẽ ghi nhận:

• Thông tin người mua và người bán;
• Thông tin thửa đất chuyển nhượng;
• Giá chuyển nhượng;
• Phương thức thanh toán;
• Thời điểm bàn giao đất;
• Cam kết của các bên;
• Chữ ký xác nhận.

Do không được công chứng hoặc chứng thực nên loại giấy tờ này thường tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý khi phát sinh tranh chấp hoặc khi thực hiện thủ tục sang tên.

2. Mua bán đất bằng giấy viết tay có hiệu lực hay không?

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân, hộ gia đình phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt do pháp luật quy định.

Về nguyên tắc, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ quy định về hình thức có thể bị xem xét vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.

Tuy nhiên, để bảo đảm quyền lợi của người dân và giải quyết các giao dịch đã phát sinh từ nhiều năm trước, pháp luật hiện hành vẫn cho phép công nhận một số trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định.

3. Ba trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn được công nhận

Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng đất trước ngày 01/7/2014 đối với đất chưa có giấy tờ

Đây là trường hợp khá phổ biến tại nhiều địa phương.

Người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay trước ngày 01/7/2014 có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu:

• Đất được sử dụng ổn định;
• Không có tranh chấp;
• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất;
• Đáp ứng các điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2024.

Trong trường hợp này, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người dân phải xuất trình hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực.

Trường hợp 2: Nhận chuyển nhượng trước ngày 01/8/2024 đối với đất có giấy tờ hợp lệ

Nếu người sử dụng đất nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay trước ngày 01/8/2024 và thửa đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì vẫn có thể được cấp Sổ đỏ.

Điều kiện bao gồm:

• Có giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất;
• Có giấy tờ chuyển nhượng có chữ ký của các bên;
• Đất không có tranh chấp;
• Đến trước ngày 01/8/2024 chưa thực hiện thủ tục sang tên.

Trường hợp 3: Nhận chuyển nhượng từ người được thừa kế quyền sử dụng đất

Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người thừa kế quyền sử dụng đất trong một số trường hợp đặc biệt theo quy định của Luật Đất đai cũng có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận mà không phải thực hiện lại toàn bộ thủ tục chuyển quyền theo trình tự thông thường.

4. Từ ngày 01/8/2024 có còn được mua bán đất bằng giấy viết tay không?

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 đã quy định rõ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Do đó, các giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay phát sinh từ ngày 01/8/2024 trở đi sẽ không bảo đảm điều kiện về hình thức theo quy định pháp luật.

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, bên mua có thể gặp rất nhiều khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi của mình.

Vì vậy, người dân tuyệt đối không nên thực hiện giao dịch đất đai chỉ bằng giấy viết tay trong giai đoạn hiện nay.

5. Đất mua bằng giấy viết tay có được cấp Sổ đỏ không?

Câu trả lời là có thể được cấp Sổ đỏ nếu thuộc các trường hợp pháp luật cho phép và đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định.

Khi xem xét cấp Giấy chứng nhận, cơ quan nhà nước sẽ đánh giá các yếu tố:

• Thời điểm phát sinh giao dịch;
• Nguồn gốc sử dụng đất;
• Tình trạng tranh chấp;
• Quá trình sử dụng đất ổn định;
• Sự phù hợp với quy hoạch;
• Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Không phải cứ có giấy viết tay là đương nhiên được cấp Sổ đỏ.

6. Hồ sơ xin cấp Sổ đỏ đối với đất mua bằng giấy viết tay

Tùy từng trường hợp cụ thể, hồ sơ thường bao gồm:

• Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận;
• Giấy mua bán đất viết tay;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng (nếu có);
• Giấy tờ nhân thân của người sử dụng đất;
• Tài liệu chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định;
• Biên lai thực hiện nghĩa vụ tài chính.

7. Những rủi ro khi mua đất bằng giấy viết tay

Khó thực hiện thủ tục sang tên

Nhiều trường hợp người mua đã thanh toán đầy đủ nhưng không thể đăng ký biến động do hồ sơ không hợp lệ.

Nguy cơ tranh chấp kéo dài

Giấy viết tay thường không được lập chặt chẽ nên rất dễ phát sinh tranh chấp về diện tích, giá chuyển nhượng hoặc quyền sử dụng đất.

Có thể bị chuyển nhượng cho người khác

Do chưa hoàn tất thủ tục đăng ký nên người đứng tên trên Giấy chứng nhận vẫn là bên bán.

Không thể thế chấp vay vốn

Người mua thường không thể sử dụng tài sản để bảo đảm cho các giao dịch tín dụng.

8. Luật sư LCA Quảng Ngãi khuyến nghị

Để hạn chế rủi ro pháp lý, người dân khi mua bán đất cần:

• Kiểm tra kỹ tính pháp lý của thửa đất;
• Yêu cầu bên bán xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Kiểm tra thông tin quy hoạch;
• Ký hợp đồng tại tổ chức công chứng hoặc UBND có thẩm quyền;
• Thực hiện thủ tục sang tên ngay sau khi ký hợp đồng;
• Lưu giữ đầy đủ chứng từ thanh toán.

9. Kết luận

Mặc dù pháp luật hiện nay yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, nhưng một số giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay được xác lập trước ngày 01/7/2014 hoặc trước ngày 01/8/2024 vẫn có thể được Nhà nước công nhận và cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện luật định.

Tuy nhiên, đối với các giao dịch phát sinh hiện nay, người dân nên thực hiện đúng quy trình pháp luật để tránh tranh chấp và bảo đảm quyền lợi của mình.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi .org