Mục lục

1. Mở đầu

Trong thực tiễn, không ít trường hợp hai bên ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hoặc nhà ở), nhưng đến hạn ký hợp đồng công chứng thì tài sản lại chưa đủ điều kiện pháp lý để chuyển nhượng, chẳng hạn như:

+ Đang thế chấp tại ngân hàng;

+ Đang kê biên thi hành án;

+ Chưa tách thửa, chưa có sổ hồng riêng;

+ Quy hoạch “treo” nên không được chuyển nhượng…

Như vậy, trường hợp không thể tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng/mua bán có phải là hành vi vi phạm hợp đồng đặt cọc hay không? Trong trường này bên nào có lỗi và có mất cọc hay trả lại cọc?

2. Cơ sở pháp lý

– Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:

“Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền… để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.”

Khoản 2 Điều này quy định rõ:

“Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng, thì phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương tiền đặt cọc.”

– Căn cứ quy định của Luật Đất đai 2024:

Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ;

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất;

+ Nếu là đất dự án, phải được cơ quan nhà nước cho phép chuyển nhượng.

– Căn cứ quy định Luật Nhà ở 2023:

Giao dịch mua bán nhà ở phải được công chứng nêu không thì không có hiệu lực pháp lý.

3. Các tranh chấp thường gặp

3.1. Trường hợp tài sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng do bên bán

Một số trường hợp như:

+ Sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng và bên bán không rút ra được đúng hạn;

+ Đất nằm trong quy hoạch “treo”, UBND quận từ chối xác nhận;

+ Nhà chưa được hoàn công, chưa có giấy chứng nhận…

Nếu thuộc trường hợp này thì việc không thể tiến hành công chứng là do lỗi bên nhận cọc (bên bán) không chuẩn bị đủ điều kiện pháp lý.

Hậu quả pháp lý:

+ Bên đặt cọc có quyền yêu cầu trả lại tiền cọc;

+ Nếu có thỏa thuận trong hợp đồng, có thể được nhận thêm khoản phạt cọc tương đương.

3.2. Trường hợp bên mua biết tài sản chưa đủ điều kiện nhưng vẫn ký đặt cọc

Nhiều hợp đồng đặt cọc chỉ ghi chung chung “chuyển nhượng thửa đất số…”, không ghi rõ về tình trạng pháp lý, thậm chí đôi khi bên bán nói “sổ đang làm” hoặc “sẽ rút sổ sau khi ký cọc”.

Khi đó, bên mua khó chứng minh mình bị bên bán lừa dối.

Tòa án có thể xem xét lỗi chia đều cho cả hai bên, hoặc tuyên không bên nào phải bồi thường, chỉ hoàn trả cọc.

3.3. Trường hợp 02 bên cùng thiện chí nhưng thủ tục hành chính bị chậm

Một số trường hợp như sau:

+ UBND chậm xác nhận đủ điều kiện chuyển nhượng;

+ Văn phòng công chứng báo thiếu hồ sơ;

+ Phải chờ tách thửa, cấp sổ mới…

Trường hợp này không thuộc lỗi của bên nào, cần thỏa thuận gia hạn thời gian ký công chứng hoặc hủy cọc theo hướng hai bên tự thỏa thuận.

Như vậy, việc không thể ký hợp đồng chuyển nhượng do tài sản chưa đủ điều kiện pháp lý thường được xem là lỗi của bên nhận cọc (bên bán), trừ khi có bằng chứng cho thấy lỗi thuộc bên khác hoặc do hoàn cảnh khách quan.

Khi phát sinh tranh chấp, nội dung hợp đồng đặt cọc và chứng cứ về quá trình thực hiện nghĩa vụ sẽ là cơ sở quan trọng nhất để xác định bên có lỗi.

Khuyến nghị của Luật sư Quảng Ngãi .org

1. Bài viết nêu trên được Luật sư Quảng Ngãi .org thực hiện nhằm mục đích tham khảo, nghiên cứu khoa học, phổ biến kiến thức pháp luật.
2. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, vui lòng liên hệ với Luật sư Quảng Ngãi .org qua hotline 0905 333 560, Email: info@lcalawfirm.vn