Trong thực tế, không ít trường hợp cha mẹ muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng con cái phản đối, cho rằng mình có quyền quyết định hoặc phải đồng ý thì cha mẹ mới được bán. Ngược lại, cũng có những giao dịch mà cha mẹ tự ý ký hợp đồng chuyển nhượng, không có sự tham gia của một người con đang sinh sống trên đất, dẫn đến tranh chấp về hiệu lực hợp đồng.

Vậy pháp luật quy định như thế nào? Cha mẹ có được tự mình bán đất mà không cần chữ ký của con hay không?

Cần khẳng định rằng, pháp luật không mặc nhiên trao cho con quyền quyết định đối với quyền sử dụng đất thuộc tài sản riêng của cha mẹ hoặc tài sản chung của vợ chồng cha mẹ. Tuy nhiên, nếu người con là một trong những người có chung quyền sử dụng đất, hoặc có phần quyền tài sản hợp pháp đối với thửa đất thì cha mẹ không thể tự ý chuyển nhượng toàn bộ thửa đất mà bỏ qua quyền lợi của người con đó.

Để xác định có cần chữ ký của con hay không, cần xem xét đồng thời nguồn gốc đất, chế độ tài sản của cha mẹ, thời điểm xác lập quyền sử dụng đất và tư cách pháp lý của từng thành viên trong nhóm người sử dụng đất.

1. Bán đất là gì? Ai có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Trong giao dịch dân sự, “bán đất” là cách gọi thông thường để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người có quyền hợp pháp sang người nhận chuyển nhượng thông qua một khoản tiền theo thỏa thuận.

Về mặt pháp lý, đối tượng của giao dịch không phải là quyền sở hữu đất đai mà là quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được Nhà nước công nhận hoặc trao quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Theo Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện luật định. Đối với trường hợp có nhiều người cùng có quyền sử dụng đất, việc thực hiện quyền chuyển nhượng phải tuân thủ quy định về nhóm người sử dụng đất có chung quyền.

Điều này có ý nghĩa quan trọng khi giải quyết câu hỏi cha mẹ bán đất có cần chữ ký của con hay không. Người có quyền tham gia ký kết hợp đồng không được xác định đơn thuần theo quan hệ cha mẹ – con, mà phải căn cứ vào việc người đó có phải là chủ thể có quyền sử dụng đất hoặc có quyền tài sản hợp pháp đối với thửa đất hay không.

Theo Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện cơ bản như:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ những trường hợp pháp luật có quy định ngoại lệ.
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết theo quy định pháp luật.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định.
• Đất còn trong thời hạn sử dụng.
• Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật.

Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về nguyên tắc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật quy định khác.

Như vậy, trước khi xác định ai phải ký vào hợp đồng chuyển nhượng, cần làm rõ ai thực sự là người có quyền sử dụng đất và ai có quyền định đoạt đối với tài sản đó.

2. Luật Đất đai năm 2024 thay đổi như thế nào đối với hộ gia đình sử dụng đất?

Đây là nội dung đặc biệt quan trọng đối với những thửa đất được cấp Giấy chứng nhận từ trước năm 2025, có ghi tên “Hộ ông”, “Hộ bà” hoặc “Hộ gia đình”.

Trước đây, pháp luật đất đai thừa nhận hộ gia đình là một chủ thể sử dụng đất. Vì vậy, trong nhiều trường hợp, quyền sử dụng đất không chỉ thuộc về người đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận mà còn thuộc về các thành viên khác trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2024 đã thay đổi cách tiếp cận đối với vấn đề này.

2.1. Không tiếp tục xác lập hộ gia đình sử dụng đất như một đối tượng sử dụng đất mới

Luật Đất đai năm 2024 không còn liệt kê hộ gia đình là một nhóm chủ thể sử dụng đất độc lập để Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất mới theo cơ chế trước đây.

Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là tất cả các quyền sử dụng đất đã cấp cho hộ gia đình trước ngày 01/01/2025 đều tự động chuyển thành tài sản riêng của người đứng tên đại diện.

Theo khoản 1 Điều 259 Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình sử dụng đất đã được xác định theo quy định pháp luật trước ngày Luật này có hiệu lực vẫn được tham gia các quan hệ pháp luật về đất đai với tư cách nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất.

Nói cách khác, những quyền sử dụng đất đã hình thành hợp pháp trước đây vẫn được pháp luật bảo vệ. Các thành viên có chung quyền sử dụng đất không mất quyền chỉ vì Luật Đất đai năm 2024 không còn xác lập hộ gia đình sử dụng đất theo cơ chế cũ.

2.2. Ai được xác định là thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất?

Theo khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực.

Như vậy, để xác định một người con có phải là thành viên hộ gia đình sử dụng đất hay không, cần xem xét đồng thời các yếu tố:

• Có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng với những người trong hộ gia đình theo quy định pháp luật.
• Đang sống chung tại thời điểm xác lập quyền sử dụng đất.
• Có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm đó.

Đáng lưu ý, việc có tên trong sổ hộ khẩu hoặc cơ sở dữ liệu cư trú không đồng nghĩa đương nhiên với việc có quyền sử dụng đất chung. Ngược lại, việc một người đã tách hộ khẩu, chuyển nơi cư trú hoặc không còn sống chung tại thời điểm hiện tại cũng không đương nhiên làm mất quyền sử dụng đất đã được xác lập trước đó.

Do vậy, không thể chỉ căn cứ vào việc người con có tên trong sổ hộ khẩu, có tên trên Giấy chứng nhận hay đã tách khẩu để kết luận người đó có hoặc không có quyền đối với thửa đất.

Khi phát sinh tranh chấp, cần kiểm tra hồ sơ giao đất, giấy tờ về nguồn gốc đất, thời điểm cấp Giấy chứng nhận, tài liệu về quá trình sử dụng đất và các chứng cứ liên quan đến việc xác lập quyền của từng thành viên.

2.3. Khi đất thuộc nhóm người sử dụng đất, ai có quyền ký hợp đồng chuyển nhượng?

Khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định về quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất.

Theo đó:

• Nếu quyền sử dụng đất có thể phân chia theo phần cho từng thành viên, người muốn thực hiện quyền đối với phần của mình phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động hoặc tách thửa, cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
• Nếu quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần, các thành viên phải cùng nhau thực hiện quyền hoặc ủy quyền cho người đại diện thực hiện.

Do đó, nếu người con thực sự là thành viên có chung quyền sử dụng đất thì cha mẹ không thể tự ý ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ thửa đất mà không có sự tham gia hoặc ủy quyền hợp pháp của người con đó.

3. Những trường hợp cha mẹ bán đất không cần chữ ký của con

Trường hợp 1: Quyền sử dụng đất là tài sản riêng hợp pháp của cha hoặc mẹ

Đây là trường hợp phổ biến mà cha mẹ có thể tự mình quyết định việc chuyển nhượng mà không cần chữ ký của con.

Theo Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, tài sản riêng của vợ, chồng bao gồm:

• Tài sản mỗi người có trước khi kết hôn.
• Tài sản được thừa kế riêng hoặc tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân.
• Tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định pháp luật.
• Tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của mỗi người và tài sản khác mà pháp luật quy định thuộc sở hữu riêng.

Ví dụ: Người cha được cha mẹ ruột tặng cho riêng một thửa đất trước khi kết hôn. Sau khi kết hôn, người cha vẫn đứng tên trên Giấy chứng nhận và không có thỏa thuận nhập thửa đất này vào tài sản chung của vợ chồng.

Trong trường hợp này, về nguyên tắc, người cha có quyền định đoạt tài sản riêng của mình mà không cần chữ ký của vợ hoặc các con.

Tương tự, nếu người mẹ được thừa kế riêng một thửa đất từ cha mẹ ruột trong thời kỳ hôn nhân, quyền sử dụng đất đó được xác định là tài sản riêng thì người mẹ có quyền chuyển nhượng theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, cần lưu ý một ngoại lệ quan trọng tại khoản 4 Điều 44 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014: nếu tài sản riêng của vợ hoặc chồng có hoa lợi, lợi tức từ tài sản đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản này phải có sự đồng ý của người còn lại.

Ngoài ra, nếu có tranh chấp về nguồn gốc tài sản, người cho rằng đất là tài sản riêng cần có chứng cứ chứng minh. Việc Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người không phải lúc nào cũng đủ để kết luận đó là tài sản riêng.

Trường hợp 2: Đất là tài sản chung của cha mẹ, nhưng người con không có quyền sử dụng đất

Đây là tình huống thường gặp khi cha mẹ mua đất trong thời kỳ hôn nhân, sau đó đứng tên một người hoặc cả hai người trên Giấy chứng nhận.

Theo Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh và những thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân về nguyên tắc là tài sản chung, trừ trường hợp pháp luật quy định là tài sản riêng.

Đặc biệt, khoản 3 Điều 33 quy định trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng nhưng có tranh chấp thì việc xác định tài sản chung, riêng được giải quyết theo quy định pháp luật.

Theo Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, việc định đoạt bất động sản là tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng.

Như vậy, nếu thửa đất là tài sản chung của cha mẹ thì khi chuyển nhượng, về nguyên tắc phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Tuy nhiên, không có quy định nào bắt buộc phải có chữ ký của các con chỉ vì họ là con của người đứng tên quyền sử dụng đất.

Ví dụ: Năm 2018, cha mẹ dùng tiền tích lũy trong thời kỳ hôn nhân để mua một thửa đất. Giấy chứng nhận chỉ ghi tên người cha. Hai người có hai người con đã trưởng thành, hiện đang sinh sống cùng gia đình.

Năm 2026, cha mẹ muốn bán thửa đất để chuyển đến nơi khác sinh sống. Nếu thửa đất là tài sản chung của vợ chồng và hai người cùng thống nhất việc chuyển nhượng thì về nguyên tắc chỉ cần sự tham gia của cha và mẹ với tư cách chủ thể có quyền định đoạt. Hai người con không phải ký hợp đồng và cũng không có quyền ngăn cản giao dịch chỉ vì họ là con hoặc đang sinh sống trên thửa đất.

Cần phân biệt rõ: quyền thừa kế của con đối với di sản của cha mẹ chỉ phát sinh khi có căn cứ mở thừa kế theo quy định pháp luật. Khi cha mẹ còn sống, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và có quyền định đoạt hợp pháp đối với tài sản thì con cái không đương nhiên có quyền đối với tài sản đó với tư cách người thừa kế tương lai.

Tuy nhiên, nếu người con có căn cứ chứng minh mình đã được tặng cho, nhận chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất hoặc có thỏa thuận hợp pháp xác lập quyền chung thì phải xem xét quyền của người con theo các căn cứ đó. Việc chỉ có đóng góp tiền hoặc công sức vào việc xây dựng, sửa chữa nhà trên đất cũng không đương nhiên làm phát sinh quyền sử dụng đất; cần đánh giá thỏa thuận, mục đích đóng góp và chứng cứ cụ thể.

Trường hợp 3: Giấy chứng nhận ghi “Hộ ông”, “Hộ bà” nhưng người con không phải là thành viên có chung quyền sử dụng đất

Không ít người cho rằng cứ có tên trong sổ hộ khẩu hoặc là con của người đứng tên “Hộ ông”, “Hộ bà” thì đương nhiên có quyền đối với thửa đất. Cách hiểu này không chính xác.

Như đã phân tích, việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất phải căn cứ vào các điều kiện tại khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, đặc biệt là yếu tố có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm xác lập quyền.

Có thể gặp một số tình huống sau:

Thứ nhất, người con sinh ra sau thời điểm quyền sử dụng đất được xác lập.

Ví dụ: Năm 2005, Nhà nước giao đất cho hộ gia đình gồm cha, mẹ và một người con. Năm 2010, người con thứ hai mới được sinh ra.

Trong trường hợp này, người con sinh năm 2010 không đương nhiên trở thành thành viên có chung quyền sử dụng đất đã được xác lập từ năm 2005. Việc người con được sinh ra sau thời điểm giao đất không làm phát sinh quyền sử dụng đất chung đối với thửa đất đã được xác lập trước đó.

Tuy nhiên, người con vẫn có thể có quyền nếu sau này được cha mẹ tặng cho, chuyển nhượng hoặc được xác lập quyền bằng một căn cứ pháp lý khác.

Thứ hai, người con có tên trong hộ khẩu nhưng không có chung quyền sử dụng đất.

Việc có tên trong sổ hộ khẩu hoặc cùng cư trú với cha mẹ không đủ để chứng minh người con có quyền sử dụng đất chung.

Cần xác định người con có đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật quy định tại thời điểm xác lập quyền hay không. Nếu chỉ có quan hệ huyết thống và cùng sinh sống nhưng không có quyền sử dụng đất chung thì không thể mặc nhiên coi người đó là đồng chủ thể có quyền định đoạt.

Thứ ba, người con đã tách hộ khẩu hoặc chuyển đi nơi khác.

Việc tách hộ khẩu, chuyển nơi cư trú hoặc lập gia đình riêng sau khi quyền sử dụng đất đã được xác lập không đương nhiên làm chấm dứt quyền sử dụng đất chung đã hình thành hợp pháp.

Ví dụ: Năm 2000, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, trong đó người con đã đáp ứng đầy đủ điều kiện để có chung quyền sử dụng đất. Năm 2015, người con kết hôn, chuyển đến địa phương khác và tách hộ khẩu.

Đến năm 2026, cha mẹ muốn bán thửa đất. Trong trường hợp này, nếu người con đã có quyền sử dụng đất chung từ năm 2000 thì việc tách hộ khẩu sau đó không làm mất quyền của người con. Cha mẹ vẫn phải bảo đảm quyền lợi của người con khi thực hiện giao dịch.

Như vậy, việc xác định thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất phải dựa trên thời điểm hình thành quyền và hồ sơ pháp lý liên quan, không thể chỉ dựa vào tình trạng cư trú hiện tại.

Trường hợp 4: Người con đã thành niên nhưng không phải là chủ thể có quyền sử dụng đất

Nếu người con đã đủ 18 tuổi, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự nhưng không có quyền sử dụng đất đối với thửa đất mà cha mẹ muốn chuyển nhượng thì người con không phải ký hợp đồng.

Việc người con đã trưởng thành, có công việc, sinh sống cùng cha mẹ, đóng góp tiền sinh hoạt gia đình hoặc phụ giúp cha mẹ quản lý đất đai không tự động làm phát sinh quyền sử dụng đất chung.

Ví dụ: Cha mẹ mua một thửa đất bằng tiền riêng của mình, đứng tên hợp pháp trên Giấy chứng nhận. Người con trưởng thành sống cùng cha mẹ và phụ giúp trông coi nhà đất trong nhiều năm. Sau đó, cha mẹ quyết định chuyển nhượng thửa đất.

Nếu người con không có căn cứ pháp lý chứng minh mình là đồng chủ sử dụng đất hoặc có phần quyền tài sản đối với thửa đất thì cha mẹ có thể thực hiện việc chuyển nhượng mà không cần chữ ký của người con.

Tuy nhiên, nếu người con có văn bản thỏa thuận góp vốn để cùng nhận chuyển nhượng đất, hợp đồng tặng cho một phần quyền sử dụng đất hoặc tài liệu khác chứng minh quyền của mình thì phải xem xét riêng. Không thể chỉ dựa vào tên người đứng trên Giấy chứng nhận để phủ nhận quyền hợp pháp đã được xác lập cho người con.

4. Nếu con là người có chung quyền sử dụng đất thì cha mẹ có được tự ý bán không?

Câu trả lời là không, nếu việc chuyển nhượng làm ảnh hưởng đến toàn bộ quyền sử dụng đất chung mà chưa có sự đồng ý hoặc ủy quyền hợp pháp của người con.

Theo khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, đối với nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất, nếu quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên phải cùng nhau thực hiện quyền hoặc ủy quyền cho người đại diện thực hiện.

Do đó, nếu người con là một trong những người có chung quyền sử dụng đất, cha mẹ không thể lấy lý do mình là người đứng tên đại diện trên Giấy chứng nhận để tự ý chuyển nhượng toàn bộ thửa đất.

Trường hợp quyền sử dụng đất có thể phân chia theo phần, người con có thể thực hiện quyền đối với phần quyền của mình khi đáp ứng các điều kiện về đăng ký biến động, tách thửa và cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Nếu cha mẹ tự ý chuyển nhượng toàn bộ thửa đất mà không có sự tham gia hoặc ủy quyền hợp pháp của người con có quyền, giao dịch có thể phát sinh tranh chấp về hiệu lực. Việc hợp đồng có được công nhận hay không còn phụ thuộc vào phạm vi quyền của người ký, nội dung giao dịch, ý chí của các bên, tình trạng đăng ký và các quy định pháp luật có liên quan.

Trong trường hợp này, người con có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình nếu có căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất bị xâm phạm.

5. Nếu phần đất thuộc quyền sử dụng của con chưa thành niên thì cha mẹ có được tự ý bán không?

Đây là trường hợp cần đặc biệt thận trọng, bởi cha mẹ có thể là người đại diện theo pháp luật của con nhưng không đồng nghĩa với việc được toàn quyền định đoạt tài sản của con theo ý chí riêng.

Trước hết, cần xác định thửa đất hoặc phần quyền sử dụng đất đó có thực sự thuộc tài sản của người con hay không. Nếu con chỉ là người sống cùng trên đất, không có quyền sử dụng đất thì không đặt ra vấn đề cha mẹ đại diện cho con trong giao dịch chuyển nhượng.

Ngược lại, nếu người con được tặng cho, thừa kế hoặc có căn cứ hợp pháp khác để xác lập quyền sử dụng đất thì phải áp dụng các quy định về đại diện và định đoạt tài sản của người chưa thành niên.

5.1. Con dưới 15 tuổi

Theo Điều 136 Bộ luật Dân sự năm 2015, cha mẹ là người đại diện theo pháp luật của con chưa thành niên.

Đối với tài sản riêng của con dưới 15 tuổi, khoản 1 Điều 77 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định cha mẹ hoặc người giám hộ đang quản lý tài sản có quyền định đoạt tài sản đó vì lợi ích của con. Nếu con từ đủ 09 tuổi trở lên thì phải xem xét nguyện vọng của con.

Như vậy, cha mẹ không được tùy tiện bán quyền sử dụng đất thuộc tài sản riêng của con chỉ để phục vụ lợi ích cá nhân hoặc sử dụng tiền bán đất cho mục đích không liên quan đến quyền lợi của con.

Nếu người con từ đủ 09 tuổi trở lên, cha mẹ còn phải xem xét nguyện vọng của con theo quy định pháp luật.

5.2. Con từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi

Theo khoản 2 Điều 77 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, người con từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi có quyền định đoạt tài sản riêng của mình, nhưng đối với bất động sản thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của cha mẹ hoặc người giám hộ.

Do đó, nếu người con trong độ tuổi này là chủ sử dụng đất thì không thể hiểu rằng cha mẹ được tự mình bán đất mà không cần quan tâm đến quyền của con. Việc định đoạt phải tuân thủ quy định về quyền của người con và sự đồng ý của cha mẹ hoặc người giám hộ.

5.3. Con từ đủ 18 tuổi trở lên

Khi người con đã thành niên và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, người con tự mình xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản thuộc quyền của mình.

Cha mẹ không còn đương nhiên là người đại diện theo pháp luật của con chỉ vì quan hệ cha mẹ – con. Vì vậy, nếu quyền sử dụng đất thuộc sở hữu riêng của người con đã thành niên thì cha mẹ không thể tự ý chuyển nhượng nếu không có sự đồng ý hoặc ủy quyền hợp pháp của người con.

Đặc biệt, cần phân biệt hai tình huống: cha mẹ bán tài sản của chính mình thì không cần chữ ký của con nếu con không có quyền đối với đất; còn cha mẹ bán tài sản thuộc quyền của con thì phải tuân thủ các quy định về đại diện, định đoạt tài sản của người chưa thành niên hoặc người được giám hộ.

6. Con có quyền ngăn cản cha mẹ bán đất vì cho rằng mình là người thừa kế không?

Một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp trong gia đình là việc con cái cho rằng mình thuộc hàng thừa kế của cha mẹ nên có quyền quyết định đối với đất đai của cha mẹ ngay cả khi cha mẹ còn sống.

Quan điểm này không phù hợp với quy định pháp luật về thừa kế.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Chỉ từ thời điểm này mới phát sinh quan hệ thừa kế đối với di sản của người chết.

Vì vậy, khi cha mẹ còn sống, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và quyền sử dụng đất thuộc quyền định đoạt hợp pháp của mình, con cái không thể yêu cầu cha mẹ phải có sự đồng ý của mình mới được bán đất chỉ vì mình là người thừa kế theo pháp luật.

Ví dụ: Người cha có một thửa đất là tài sản riêng được thừa kế từ cha mẹ ruột. Người cha có ba người con đã trưởng thành. Năm 2026, người cha muốn chuyển nhượng thửa đất để lấy tiền chữa bệnh và ổn định cuộc sống.

Trong trường hợp này, nếu người cha có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, việc chuyển nhượng không thuộc trường hợp bị hạn chế và thửa đất đáp ứng điều kiện chuyển nhượng thì người cha có quyền tự quyết định. Ba người con không có quyền yêu cầu phải ký vào hợp đồng hoặc ngăn cản giao dịch chỉ vì họ có thể là người thừa kế trong tương lai.

Tuy nhiên, nếu người cha đã lập hợp đồng tặng cho, di chúc hoặc có thỏa thuận hợp pháp khác làm phát sinh quyền của người con thì cần xem xét nội dung và hiệu lực của văn bản đó. Không thể đánh đồng quyền thừa kế trong tương lai với quyền sử dụng đất đã được xác lập cho người con.

7. Những giấy tờ cần kiểm tra trước khi cha mẹ chuyển nhượng đất

Để hạn chế rủi ro hợp đồng bị tranh chấp hoặc bị yêu cầu tuyên vô hiệu, trước khi thực hiện giao dịch, các bên nên kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của thửa đất.

Một số tài liệu quan trọng cần xem xét gồm:

Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cần kiểm tra người đứng tên, cách ghi chủ thể sử dụng đất, thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất và các nội dung ghi chú. Nếu Giấy chứng nhận ghi “Hộ ông”, “Hộ bà” thì cần tiếp tục xác minh những người có chung quyền sử dụng đất.

Thứ hai, giấy tờ chứng minh nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất.

Ví dụ: hợp đồng chuyển nhượng, quyết định giao đất, giấy tờ tặng cho, văn bản khai nhận di sản, văn bản phân chia di sản, giấy tờ về việc chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân hoặc tài liệu chứng minh nguồn tiền tạo lập tài sản.

Đây là cơ sở quan trọng để xác định đất là tài sản riêng của cha, mẹ, tài sản chung của vợ chồng hay tài sản thuộc nhóm người sử dụng đất.

Thứ ba, giấy tờ liên quan đến quan hệ hôn nhân và tài sản của vợ chồng.

Cần xác định thời điểm kết hôn, thời điểm nhận chuyển nhượng hoặc được tặng cho, thừa kế đất; đồng thời kiểm tra có thỏa thuận về chế độ tài sản, thỏa thuận nhập tài sản riêng vào tài sản chung hoặc văn bản chia tài sản chung hay không.

Thứ tư, giấy tờ liên quan đến các thành viên có chung quyền sử dụng đất.

Đối với đất cấp cho hộ gia đình, cần xác định chính xác những thành viên có quyền sử dụng đất tại thời điểm xác lập quyền. Có thể cần đối chiếu hồ sơ địa chính, tài liệu giao đất, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận và các chứng cứ khác. Không nên chỉ dựa vào sổ hộ khẩu hoặc giấy xác nhận cư trú để kết luận.

Thứ năm, giấy tờ chứng minh quyền của người con nếu có.

Nếu người con cho rằng mình có quyền đối với thửa đất, cần làm rõ căn cứ xác lập quyền như hợp đồng tặng cho, hợp đồng chuyển nhượng, văn bản thỏa thuận góp vốn, văn bản phân chia tài sản hoặc giấy tờ hợp pháp khác.

Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ ngay từ đầu giúp xác định đúng người có quyền ký hợp đồng, hạn chế việc giao dịch bị đình trệ tại tổ chức công chứng hoặc phát sinh tranh chấp sau khi chuyển nhượng.

8. Kết luận: Cha mẹ bán đất có cần chữ ký của con không?

Pháp luật không bắt buộc cha mẹ phải có chữ ký của con trong mọi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc có cần chữ ký của con hay không phụ thuộc vào việc người con có quyền sử dụng đất hoặc quyền tài sản hợp pháp đối với thửa đất hay không.

Có thể khái quát như sau:

• Nếu đất là tài sản riêng hợp pháp của cha hoặc mẹ, người đó về nguyên tắc được tự mình định đoạt mà không cần chữ ký của con.
• Nếu đất là tài sản chung của vợ chồng cha mẹ nhưng người con không có quyền sử dụng đất thì việc chuyển nhượng cần sự thỏa thuận của vợ chồng, không cần chữ ký của con.
• Nếu đất được cấp cho hộ gia đình trước ngày 01/01/2025 và người con là thành viên có chung quyền sử dụng đất thì phải bảo đảm quyền tham gia hoặc ủy quyền hợp pháp của người con khi chuyển nhượng.
• Nếu người con được tặng cho, thừa kế hoặc có căn cứ khác để xác lập quyền sử dụng đất thì cha mẹ không được tự ý định đoạt phần tài sản thuộc quyền của con.
• Nếu đất thuộc tài sản của người con chưa thành niên thì việc định đoạt phải tuân thủ quy định về đại diện và bảo vệ lợi ích của người chưa thành niên.

Từ góc độ thực tiễn, rủi ro lớn nhất trong các giao dịch đất đai giữa cha mẹ và con cái thường không nằm ở việc ai đang đứng tên trên Giấy chứng nhận, mà nằm ở việc xác định không chính xác chủ thể thực sự có quyền sử dụng đất.

Một giao dịch có thể được công chứng nhưng vẫn phát sinh tranh chấp nếu bỏ sót người có chung quyền sử dụng đất hoặc người có quyền tài sản hợp pháp. Vì vậy, trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, cần rà soát nguồn gốc đất, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận và quyền của từng thành viên có liên quan.

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật Dân sự năm 2015.
• Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014.
• Luật Đất đai năm 2024, đặc biệt là khoản 25 Điều 3, Điều 27, Điều 45 và Điều 259.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org