Thanh toán tiền mua nhà bằng tiền mặt hay chuyển khoản là vấn đề được nhiều người quan tâm, đặc biệt kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực. Tuy nhiên, không phải mọi giao dịch mua bán nhà ở đều bắt buộc phải thanh toán qua ngân hàng. Việc có phải chuyển khoản hay không phụ thuộc vào chủ thể bán nhà và tính chất pháp lý của giao dịch.

1. Quy định pháp luật về thanh toán khi mua bán nhà ở

Trước đây, theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, việc thanh toán trong giao dịch bất động sản chủ yếu do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định pháp luật về thanh toán. Luật chưa đặt ra một nghĩa vụ chung buộc chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải nhận tiền của khách hàng thông qua tài khoản ngân hàng như quy định hiện nay.

Tuy nhiên, kể từ ngày 01/8/2024, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (Luật số 29/2023/QH15) chính thức có hiệu lực, trong đó quy định cụ thể hơn về phương thức nhận tiền thanh toán trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định:

• Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.
• Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
• Việc phạt và bồi thường thiệt hại do chậm tiến độ thanh toán hoặc chậm bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng.

Như vậy, quy định tại khoản 2 Điều 48 đã xác lập nghĩa vụ nhận tiền qua tài khoản đối với những chủ thể được liệt kê trong điều luật. Đây là điểm quan trọng mà người mua nhà cần lưu ý khi ký kết và thực hiện hợp đồng.

Cần hiểu chính xác rằng, quy định này không đồng nghĩa với việc mọi cá nhân mua nhà đều phải sử dụng phương thức chuyển khoản. Phạm vi bắt buộc được xác định theo chủ thể nhận tiền và giao dịch kinh doanh bất động sản tương ứng.

2. Những trường hợp mua nhà bắt buộc phải thanh toán qua tài khoản

Căn cứ khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, có thể nhận diện các trường hợp điển hình sau:

2.1. Mua nhà trực tiếp từ chủ đầu tư dự án bất động sản

Đây là trường hợp phổ biến nhất phải thanh toán qua tài khoản ngân hàng.

Khi khách hàng mua căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ hoặc nhà ở hình thành trong tương lai trực tiếp từ chủ đầu tư dự án, khoản tiền thanh toán theo hợp đồng phải được chủ đầu tư tiếp nhận thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng hợp pháp tại Việt Nam.

Ví dụ: Ông A ký hợp đồng mua một căn hộ chung cư hình thành trong tương lai với Công ty B là chủ đầu tư dự án. Theo tiến độ thanh toán, ông A phải thanh toán 20% giá trị hợp đồng khi ký kết, các đợt tiếp theo được thực hiện theo thỏa thuận.

Trong trường hợp này, Công ty B phải nhận các khoản tiền thanh toán của ông A thông qua tài khoản ngân hàng theo quy định. Việc yêu cầu người mua mang tiền mặt đến văn phòng để giao trực tiếp cho nhân viên hoặc người đại diện nhận tiền không phù hợp với phương thức nhận tiền được quy định tại khoản 2 Điều 48.

Quy định này không chỉ áp dụng với khoản thanh toán cuối cùng mà áp dụng đối với các khoản tiền mà chủ đầu tư nhận theo hợp đồng kinh doanh bất động sản.

2.2. Mua nhà từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Ngoài chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng là chủ thể có nghĩa vụ nhận tiền thanh toán qua tài khoản.

Chẳng hạn, một doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản mua lại nhà, đất rồi đưa vào hoạt động kinh doanh và ký hợp đồng bán lại cho khách hàng. Nếu giao dịch thuộc phạm vi kinh doanh bất động sản theo luật, khoản tiền doanh nghiệp nhận từ khách hàng theo hợp đồng phải được thanh toán thông qua tài khoản.

Điểm cần lưu ý là nghĩa vụ này không chỉ áp dụng đối với nhà ở hình thành trong tương lai hoặc nhà ở thuộc dự án mới. Đối với bất động sản có sẵn được đưa vào kinh doanh, nếu bên bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và giao dịch thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản thì vẫn phải xem xét áp dụng quy định tại khoản 2 Điều 48.

Vì vậy, người mua không nên chỉ căn cứ vào việc căn nhà đã có sổ đỏ, sổ hồng hay chưa để xác định có phải chuyển khoản hay không. Yếu tố quan trọng hơn là tư cách của bên bán và bản chất giao dịch.

2.3. Thanh toán tiền cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản

Khoản 2 Điều 48 còn đề cập đến doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Cần phân biệt rằng doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản không nhất thiết là chủ thể bán căn nhà. Doanh nghiệp này có thể cung cấp các dịch vụ như môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản, vận hành sàn giao dịch hoặc dịch vụ bất động sản khác theo quy định pháp luật.

Khi khách hàng thanh toán tiền theo hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản, doanh nghiệp cung cấp dịch vụ cũng phải nhận tiền thông qua tài khoản hợp pháp.

Ví dụ: Người mua ký hợp đồng sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản với một doanh nghiệp môi giới và phải thanh toán phí dịch vụ theo thỏa thuận. Khoản phí này phải được doanh nghiệp nhận thông qua tài khoản theo quy định.

Tuy nhiên, cần phân biệt khoản tiền mua nhà trả cho bên bán với khoản phí dịch vụ trả cho doanh nghiệp môi giới. Đây là hai nghĩa vụ thanh toán khác nhau, có thể phát sinh từ các hợp đồng khác nhau và cần được thể hiện rõ ràng trong chứng từ giao dịch.

3. Mua nhà từ cá nhân có bắt buộc phải chuyển khoản không?

Đây là vấn đề thường gây nhầm lẫn khi áp dụng quy định mới.

Trên thực tế, một giao dịch mua bán nhà ở có thể diễn ra giữa hai cá nhân, chẳng hạn cá nhân bán căn nhà thuộc quyền sở hữu của mình cho người khác. Trong trường hợp này, nếu người bán chỉ thực hiện giao dịch chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình, không phải là chủ đầu tư dự án hoặc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, thì không thể mặc nhiên áp dụng nghĩa vụ nhận tiền qua tài khoản tại khoản 2 Điều 48.

Nói cách khác, đối với giao dịch mua bán nhà ở thông thường giữa cá nhân với cá nhân, các bên có thể thỏa thuận phương thức thanh toán phù hợp, bao gồm tiền mặt hoặc chuyển khoản, nhưng vẫn phải tuân thủ các quy định pháp luật có liên quan.

Ví dụ:

• Ông A bán căn nhà thuộc quyền sở hữu của mình cho bà B để lấy tiền mua một căn nhà khác. Đây là giao dịch chuyển nhượng tài sản giữa các cá nhân, không mặc nhiên thuộc trường hợp bắt buộc người bán phải nhận tiền qua tài khoản theo khoản 2 Điều 48.
• Bà C bán căn hộ chung cư đang sinh sống cho ông D. Nếu bà C là cá nhân bán tài sản thuộc sở hữu của mình, không thực hiện giao dịch với tư cách chủ thể kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp luật quy định, thì các bên có thể thỏa thuận thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản.

Tuy nhiên, cần thận trọng với trường hợp cá nhân thường xuyên thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản. Không nên chỉ dựa vào việc bên bán là cá nhân hay không phải doanh nghiệp để kết luận tuyệt đối về phạm vi áp dụng pháp luật. Cần xem xét bản chất hoạt động, tư cách tham gia giao dịch và các quy định điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản tương ứng.

Dù được phép thỏa thuận thanh toán bằng tiền mặt, người mua vẫn nên ưu tiên chuyển khoản để có chứng cứ rõ ràng về việc đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

4. Vì sao Nhà nước khuyến khích thanh toán không dùng tiền mặt khi mua bán bất động sản?

Không chỉ quy định nghĩa vụ nhận tiền qua tài khoản tại Điều 48, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 còn thể hiện định hướng của Nhà nước trong việc thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt đối với giao dịch bất động sản.

Cụ thể, khoản 6 Điều 7 của Luật quy định Nhà nước có chính sách để tổ chức, cá nhân thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.

Định hướng này có ý nghĩa trên nhiều phương diện.

Thứ nhất, tăng tính minh bạch của giao dịch bất động sản.

Bất động sản thường có giá trị lớn, giao dịch có thể liên quan đến nhiều đợt thanh toán và nhiều chủ thể. Việc thanh toán qua tài khoản giúp ghi nhận được thời điểm, số tiền, tài khoản chuyển và tài khoản nhận. Đây là cơ sở quan trọng để đối chiếu với hợp đồng và xác định nghĩa vụ thanh toán của các bên.

Thứ hai, hạn chế tranh chấp về việc đã giao nhận tiền hay chưa.

Trong giao dịch tiền mặt, nếu không lập giấy biên nhận hoặc chứng từ đầy đủ, người mua có thể gặp khó khăn khi chứng minh đã giao tiền cho người bán. Tranh chấp thường phát sinh khi một bên phủ nhận việc nhận tiền, cho rằng số tiền thực tế thấp hơn hoặc khoản tiền được giao chỉ là tiền đặt cọc chứ không phải tiền thanh toán.

Trong khi đó, chứng từ chuyển khoản có thể hỗ trợ chứng minh dòng tiền đã được chuyển đến tài khoản nhận. Dù vậy, chứng từ ngân hàng không phải lúc nào cũng tự chứng minh được toàn bộ nội dung pháp lý của giao dịch. Người mua vẫn cần bảo đảm nội dung chuyển tiền phù hợp với hợp đồng và có tài liệu xác nhận khoản tiền đó được dùng để thực hiện nghĩa vụ nào.

Thứ ba, hỗ trợ kiểm soát hoạt động kinh doanh bất động sản.

Việc nhận tiền qua tài khoản góp phần hạn chế tình trạng thu tiền ngoài hợp đồng, ghi nhận giá giao dịch không đúng thực tế hoặc sử dụng các phương thức thanh toán khó kiểm chứng. Đây cũng là một trong những biện pháp góp phần tăng tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản.

5. Người mua nhà cần lưu ý gì khi thanh toán bằng chuyển khoản?

Ngay cả khi pháp luật bắt buộc phải thanh toán qua tài khoản, người mua cũng không nên xem việc chuyển tiền thành công là đã hoàn tất mọi nghĩa vụ chứng minh và bảo vệ quyền lợi của mình.

Trước khi chuyển tiền, cần lưu ý một số vấn đề sau:

5.1. Kiểm tra đúng chủ thể nhận tiền

Người mua cần đối chiếu tên chủ tài khoản, số tài khoản và thông tin bên nhận tiền với hợp đồng đã ký.

Nếu bên bán là chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cần xác định rõ tài khoản nhận tiền có phải là tài khoản hợp pháp được chủ thể đó sử dụng để tiếp nhận khoản thanh toán hay không.

Trường hợp nhân viên bán hàng yêu cầu chuyển tiền vào tài khoản cá nhân, tài khoản của môi giới hoặc một bên thứ ba, người mua cần yêu cầu giải thích rõ căn cứ và xác nhận bằng văn bản của bên có nghĩa vụ nhận tiền. Không nên chuyển tiền chỉ dựa trên tin nhắn hoặc lời hướng dẫn không được xác thực.

5.2. Ghi rõ nội dung chuyển khoản

Nội dung chuyển khoản nên thể hiện những thông tin cơ bản như:

• Họ tên người mua;
• Số hoặc mã hợp đồng;
• Căn nhà, căn hộ hoặc bất động sản được thanh toán;
• Đợt thanh toán và mục đích thanh toán;
• Số tiền tương ứng với nghĩa vụ theo hợp đồng.

Ví dụ: “Nguyễn Văn A thanh toán đợt 1 theo Hợp đồng mua bán căn hộ số 01/HĐMB, căn hộ A-1205”.

Việc ghi rõ nội dung giúp các bên thuận tiện đối chiếu khoản tiền với hợp đồng, hạn chế tranh chấp về mục đích của khoản thanh toán.

5.3. Lưu giữ chứng từ chuyển tiền và xác nhận thanh toán

Sau khi chuyển khoản, người mua nên lưu lại chứng từ giao dịch, sao kê ngân hàng và văn bản xác nhận thanh toán của bên bán nếu có.

Đặc biệt, đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần theo dõi tiến độ thanh toán theo hợp đồng, đối chiếu số tiền đã nộp với từng đợt và yêu cầu bên bán xác nhận đầy đủ các khoản đã nhận.

Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, những tài liệu này có thể là chứng cứ quan trọng để chứng minh người mua đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

5.4. Không thanh toán ngoài hợp đồng hoặc không có chứng từ

Một rủi ro thường gặp là người mua được yêu cầu nộp thêm tiền ngoài giá trị hợp đồng, chuyển tiền cho nhân viên kinh doanh hoặc thanh toán một khoản được mô tả là “phí hỗ trợ”, “phí giữ chỗ” nhưng không có tài liệu thể hiện rõ căn cứ thu.

Người mua cần yêu cầu làm rõ khoản tiền, chủ thể nhận, mục đích thu và căn cứ pháp lý hoặc thỏa thuận làm phát sinh nghĩa vụ. Không nên chuyển tiền khi chưa xác định được khoản tiền đó có liên quan đến giao dịch mua bán nhà hay không.

6. Nếu chủ đầu tư yêu cầu người mua thanh toán bằng tiền mặt thì xử lý thế nào?

Trường hợp chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp thuộc đối tượng quy định tại khoản 2 Điều 48 yêu cầu khách hàng thanh toán trực tiếp bằng tiền mặt, người mua cần thận trọng và có thể thực hiện các bước sau:

Một là, kiểm tra lại hợp đồng và thông tin thanh toán. Người mua cần xác định rõ chủ thể ký hợp đồng, tài khoản nhận tiền và phương thức thanh toán được ghi nhận trong hợp đồng.

Hai là, đề nghị bên bán hướng dẫn thanh toán qua tài khoản. Người mua có thể yêu cầu doanh nghiệp cung cấp thông tin tài khoản hợp pháp để thực hiện nghĩa vụ theo đúng quy định.

Ba là, lưu giữ toàn bộ tài liệu trao đổi. Nếu doanh nghiệp vẫn yêu cầu giao tiền mặt hoặc yêu cầu chuyển tiền vào tài khoản cá nhân không rõ căn cứ, người mua nên lưu lại tin nhắn, email, văn bản yêu cầu và các tài liệu liên quan.

Bốn là, xem xét cơ chế khiếu nại hoặc phản ánh đến cơ quan có thẩm quyền. Tùy tính chất vụ việc, người mua có thể yêu cầu cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản xem xét hành vi vi phạm hoặc lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp phù hợp nếu quyền lợi bị ảnh hưởng.

Cần lưu ý rằng, việc doanh nghiệp yêu cầu thanh toán không đúng phương thức không đồng nghĩa với việc hợp đồng mua bán nhà đương nhiên vô hiệu. Hiệu lực hợp đồng và trách nhiệm pháp lý của các bên phải được xem xét trên cơ sở điều kiện có hiệu lực của giao dịch, nội dung hợp đồng, hành vi thực tế và quy định pháp luật liên quan.

7. Kết luận: Không phải mọi giao dịch mua nhà đều bắt buộc chuyển khoản

Từ ngày 01/8/2024, khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải nhận tiền thanh toán của khách hàng theo hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh thông qua tài khoản tại tổ chức tín dụng hợp pháp.

Đối với giao dịch mua bán nhà giữa các cá nhân thông thường, không thuộc trường hợp chủ thể phải nhận tiền qua tài khoản theo quy định nêu trên, các bên có thể thỏa thuận phương thức thanh toán phù hợp. Tuy nhiên, xét về giá trị tài sản và nguy cơ tranh chấp, chuyển khoản vẫn là phương thức nên được ưu tiên.

Trong thực tiễn, rủi ro khi mua nhà không chỉ nằm ở việc thanh toán bằng tiền mặt hay chuyển khoản, mà còn nằm ở việc xác định đúng người có quyền nhận tiền, nội dung thanh toán, tiến độ thực hiện hợp đồng và chứng cứ chứng minh việc giao nhận tiền. Một giao dịch có giá trị lớn cần được kiểm tra kỹ ngay từ giai đoạn đặt cọc, ký hợp đồng cho đến khi hoàn tất thủ tục sang tên.

Căn cứ pháp lý:

• Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (Luật số 29/2023/QH15), đặc biệt Điều 7 và Điều 48.
• Luật số 43/2024/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan, trong đó có Luật Kinh doanh bất động sản.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org