Hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực từ khi nào là vấn đề có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của bên mua, bên bán. Trên thực tế, nhiều người cho rằng cứ ký hợp đồng hoặc công chứng xong là người mua đã trở thành chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất. Tuy nhiên, đây là hai vấn đề pháp lý khác nhau. Pháp luật quy định thời điểm hợp đồng có hiệu lực và thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở không hoàn toàn trùng nhau.

Việc xác định chính xác thời điểm có hiệu lực của hợp đồng còn giúp giải quyết nhiều tranh chấp phát sinh như: một bên thay đổi ý định sau khi công chứng, bên mua chưa thanh toán đủ tiền, bên bán không bàn giao nhà đất, một bên chết trước khi hoàn tất thủ tục sang tên hoặc tài sản bị kê biên trong thời gian chờ đăng ký biến động.

1. Điều kiện để hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực

Trước khi xác định thời điểm hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực, cần xem xét giao dịch đó có đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực theo quy định pháp luật hay không.

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, một giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện cơ bản sau:

Thứ nhất, chủ thể tham gia giao dịch có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp.

Người ký kết hợp đồng phải có quyền xác lập giao dịch và có năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch đó. Đối với giao dịch mua bán nhà đất, bên bán phải là người có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc người được ủy quyền hợp pháp.

Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng, tài sản thuộc sở hữu chung của nhiều người hoặc quyền sử dụng đất thuộc nhóm người sử dụng đất thì phải xác định đầy đủ chủ thể có quyền định đoạt và việc thể hiện ý chí của những người có quyền liên quan.

Ví dụ, nhà đất được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân và là tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ người chồng tự ý ký hợp đồng chuyển nhượng mà không có sự đồng ý hợp pháp của người vợ. Khi phát sinh tranh chấp, Tòa án có thể phải xem xét quyền sở hữu chung, phạm vi đại diện và tính hợp pháp của giao dịch. Việc một người đứng tên trên Giấy chứng nhận không phải trong mọi trường hợp đều đồng nghĩa người đó có toàn quyền định đoạt tài sản.

Thứ hai, các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

Việc ký kết hợp đồng phải xuất phát từ ý chí tự nguyện của các bên, không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép hoặc bị tác động làm cho việc xác lập giao dịch không phản ánh đúng ý chí thực sự.

Nếu một bên chứng minh được hợp đồng được xác lập do bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép thì có thể yêu cầu Tòa án xem xét tuyên bố giao dịch vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Thứ ba, mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Các bên không được sử dụng hợp đồng mua bán nhà đất để che giấu giao dịch trái pháp luật hoặc thực hiện mục đích bị pháp luật nghiêm cấm.

Ngoài ra, đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thửa đất phải đáp ứng các điều kiện thực hiện quyền theo Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, chẳng hạn có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết theo quy định, quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án, còn trong thời hạn sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện khác theo luật định.

Thứ tư, hình thức hợp đồng phải phù hợp với quy định pháp luật.

Đối với giao dịch mua bán nhà đất, hình thức hợp đồng là vấn đề đặc biệt quan trọng. Nếu pháp luật bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực thì các bên phải thực hiện đúng yêu cầu này, trừ trường hợp thuộc ngoại lệ được luật quy định.

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, hình thức giao dịch là điều kiện có hiệu lực trong trường hợp luật có quy định.

Như vậy, việc hai bên đã thống nhất giá bán, ký giấy nhận tiền hoặc giao tiền chưa đủ để khẳng định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hiệu lực nếu giao dịch thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực nhưng các bên chưa thực hiện.

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm nào?

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần căn cứ vào Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 và quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

2.1. Trường hợp hợp đồng bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực

Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này.

Như vậy, đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường giữa cá nhân với cá nhân, hộ gia đình với cá nhân hoặc các chủ thể khác không thuộc trường hợp ngoại lệ, hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Về thời điểm có hiệu lực, cần kết hợp quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Công chứng.

Theo khoản 1 Điều 401 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.

Trong khi đó, Điều 6 Luật Công chứng năm 2024 quy định văn bản công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký và tổ chức hành nghề công chứng đóng dấu vào văn bản. Đối với văn bản công chứng điện tử, hiệu lực được xác định theo quy định riêng của Luật Công chứng.

Do đó, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc trường hợp bắt buộc công chứng, thời điểm hoàn thành việc công chứng là căn cứ quan trọng để xác định hiệu lực của hợp đồng. Nếu các bên thực hiện chứng thực thì phải xác định thời điểm hoàn thành việc chứng thực theo quy định pháp luật tương ứng.

Cần lưu ý, không nên chỉ căn cứ vào ngày các bên ký nháy, ngày đặt cọc hoặc ngày giao tiền để xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hiệu lực. Những mốc thời gian này có thể là căn cứ xác định việc thực hiện nghĩa vụ khác, nhưng không thay thế yêu cầu về hình thức đối với hợp đồng thuộc trường hợp bắt buộc công chứng hoặc chứng thực.

2.2. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực

Không phải mọi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều bắt buộc công chứng hoặc chứng thực.

Theo điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Đối với trường hợp này, nếu các bên không lựa chọn công chứng hoặc chứng thực thì phải xác định thời điểm có hiệu lực theo quy định pháp luật điều chỉnh giao dịch, trong đó có Điều 400 và Điều 401 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Theo nguyên tắc chung, hợp đồng bằng văn bản được giao kết tại thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên văn bản. Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ khi các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Như vậy, khi một bên hoặc các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản, người tham gia giao dịch cần kiểm tra chính xác tư cách chủ thể và loại hợp đồng để xác định việc công chứng có bắt buộc hay không. Không nên mặc định rằng mọi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải công chứng.

3. Hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực từ thời điểm nào?

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở, Luật Nhà ở năm 2023 có quy định trực tiếp về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Cụ thể, khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023 quy định trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp thuộc khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch thuộc khoản 1 Điều 164, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Như vậy, đối với giao dịch mua bán nhà ở thuộc trường hợp bắt buộc công chứng hoặc chứng thực, hợp đồng có hiệu lực khi hoàn thành thủ tục công chứng hoặc chứng thực, chứ không phải chờ đến khi người mua được cấp Giấy chứng nhận mới phát sinh hiệu lực hợp đồng.

Ví dụ: Ông A ký hợp đồng mua bán căn nhà của bà B. Hai bên hoàn thành việc công chứng hợp đồng vào ngày 10/11/2026. Theo quy định tại khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023, hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực từ thời điểm hoàn thành việc công chứng, nếu giao dịch đáp ứng các điều kiện có hiệu lực khác.

Từ thời điểm này, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng. Bên bán không thể chỉ vì chưa nhận đủ tiền hoặc chưa hoàn tất thủ tục sang tên mà tự ý phủ nhận hiệu lực của hợp đồng, nếu không có căn cứ pháp luật hoặc thỏa thuận hợp lệ cho phép.

3.1. Những trường hợp mua bán nhà ở không bắt buộc công chứng, chứng thực

Khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023 quy định một số giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Các trường hợp này bao gồm:

• Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
• Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công;
• Mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư;
• Góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức;
• Thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

Đối với những giao dịch thuộc khoản 2 Điều 164, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận. Nếu không có thỏa thuận thì hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm ký kết.

Điều này có nghĩa, trong những trường hợp pháp luật cho phép không công chứng hoặc chứng thực, không thể áp dụng máy móc nguyên tắc hợp đồng mua bán nhà ở chỉ có hiệu lực từ thời điểm công chứng.

Người mua cần kiểm tra loại nhà ở, chủ thể tham gia giao dịch và quy định điều chỉnh tương ứng trước khi xác định thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực.

4. Hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực và việc sang tên Sổ đỏ có phải là một thời điểm?

Đây là vấn đề rất dễ bị nhầm lẫn trong thực tế.

Nhiều người cho rằng khi hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng thì quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đã chuyển sang cho người mua. Tuy nhiên, cần phân biệt hai vấn đề:

• Hiệu lực của hợp đồng: xác định thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ theo thỏa thuận giữa bên mua và bên bán.
• Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất: xác định thời điểm quyền sử dụng đất được chuyển từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật đất đai.

Đối với quyền sử dụng đất, Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.”

Quy định này cho thấy, việc hợp đồng đã có hiệu lực không đồng nghĩa với việc thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đã hoàn tất.

Theo Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi thuộc các trường hợp luật định, trong đó có trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Do đó, sau khi hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực, các bên còn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định. Đối với việc chuyển quyền sử dụng đất, thời điểm đăng ký là mốc pháp lý quan trọng để xác định hiệu lực chuyển quyền.

Có thể hình dung trình tự pháp lý cơ bản như sau:

Bước 1: Ký kết hợp đồng và hoàn thành công chứng, chứng thực nếu pháp luật yêu cầu.

Đây là giai đoạn xác lập giao dịch hợp pháp và làm phát sinh quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng.

Bước 2: Thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng.

Bên mua thanh toán tiền theo tiến độ; bên bán thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà đất, cung cấp hồ sơ và phối hợp thực hiện thủ tục đăng ký theo thỏa thuận.

Bước 3: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Người nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục đăng ký theo quy định pháp luật đất đai, đồng thời hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan nếu thuộc trường hợp phải thực hiện.

Bước 4: Hoàn tất việc đăng ký chuyển quyền.

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực theo thời điểm đăng ký quy định tại Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Như vậy, công chứng hợp đồng và đăng ký sang tên là hai giai đoạn pháp lý khác nhau, có ý nghĩa và hậu quả pháp lý riêng biệt.

5. Hợp đồng đã công chứng nhưng chưa sang tên thì bên mua có quyền gì?

Trong thực tế, có nhiều trường hợp hai bên đã ký hợp đồng mua bán nhà đất tại tổ chức hành nghề công chứng nhưng chưa thực hiện thủ tục sang tên. Nguyên nhân có thể là bên mua chưa chuẩn bị đủ tiền, các bên thỏa thuận chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính hoặc bên bán chậm cung cấp giấy tờ.

Trong trường hợp này, cần xác định rằng hợp đồng đã có hiệu lực hay chưa và các bên đã thực hiện đến đâu các nghĩa vụ theo hợp đồng.

Nếu hợp đồng đã có hiệu lực hợp pháp, bên mua có quyền yêu cầu bên bán thực hiện những nghĩa vụ đã cam kết, chẳng hạn:

• Bàn giao nhà, đất theo đúng thời hạn và hiện trạng đã thỏa thuận;
• Cung cấp giấy tờ cần thiết để thực hiện thủ tục đăng ký;
• Phối hợp thực hiện thủ tục đăng ký biến động;
• Không thực hiện hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện hợp đồng.

Ngược lại, bên mua cũng phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán đúng thời hạn, đúng phương thức và số tiền đã thỏa thuận.

Nếu bên bán không hợp tác sang tên hoặc có hành vi vi phạm nghĩa vụ, bên mua có thể yêu cầu bên bán tiếp tục thực hiện hợp đồng, yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có đủ căn cứ hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng hợp đồng đã công chứng không có nghĩa bên mua đương nhiên được quyền tự mình sử dụng, chiếm hữu hoặc định đoạt nhà đất trong mọi trường hợp. Việc bàn giao tài sản, thanh toán và đăng ký chuyển quyền vẫn phải được thực hiện theo hợp đồng và pháp luật có liên quan.

Đặc biệt, nếu trong khoảng thời gian chưa hoàn tất đăng ký mà phát sinh tranh chấp, kê biên tài sản, giao dịch với người thứ ba hoặc các sự kiện pháp lý khác, việc bảo vệ quyền lợi của bên mua sẽ phụ thuộc vào hồ sơ giao dịch, thời điểm xác lập hợp đồng, tình trạng pháp lý của tài sản và quy định áp dụng đối với từng trường hợp.

6. Hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng nhưng một bên đổi ý thì có được hủy không?

Một tình huống khá phổ biến là sau khi công chứng hợp đồng, một bên thay đổi ý định vì cho rằng giá bán thấp, giá thị trường tăng hoặc phát sinh mâu thuẫn về việc thanh toán, bàn giao.

Cần khẳng định rằng, khi hợp đồng đã có hiệu lực hợp pháp, một bên không thể tự ý hủy bỏ hoặc tuyên bố không tiếp tục thực hiện chỉ vì không còn muốn giao dịch.

Theo Điều 401 Bộ luật Dân sự năm 2015, từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể được sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.

Vì vậy, nếu bên bán đã công chứng hợp đồng nhưng sau đó không muốn bán nữa, bên bán không thể chỉ đơn phương trả lại tiền hoặc yêu cầu hủy hợp đồng mà không có căn cứ.

Tương tự, bên mua cũng không thể tự ý từ chối thanh toán với lý do đã tìm được nhà khác có giá thấp hơn.

Tùy từng trường hợp, việc chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng có thể được xem xét nếu:

• Các bên có thỏa thuận chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng;
• Một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ và thuộc trường hợp bên còn lại có quyền hủy bỏ hợp đồng;
• Có căn cứ hủy bỏ hợp đồng theo quy định pháp luật;
• Giao dịch thuộc trường hợp vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự;
• Có sự kiện pháp lý khác làm phát sinh quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng theo thỏa thuận và quy định pháp luật.

Cần phân biệt giữa việc hủy bỏ hợp đồng và việc hợp đồng vô hiệu. Hợp đồng vô hiệu là giao dịch không đáp ứng điều kiện có hiệu lực theo quy định pháp luật hoặc thuộc trường hợp bị tuyên vô hiệu. Trong khi đó, hủy bỏ hợp đồng là biện pháp pháp lý được áp dụng khi có căn cứ theo thỏa thuận hoặc luật định đối với hợp đồng đã được xác lập.

Việc phân biệt đúng hai trường hợp này có ý nghĩa trực tiếp trong việc xác định hậu quả pháp lý, nghĩa vụ hoàn trả tài sản, tiền đã nhận và trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

7. Hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng nhưng chưa sang tên, bên bán chết thì giải quyết thế nào?

Đây là tình huống có thể phát sinh tranh chấp phức tạp, đặc biệt khi người bán chết sau khi hợp đồng đã được công chứng nhưng trước khi hoàn tất thủ tục đăng ký biến động.

Trước hết, cần xác định hợp đồng mua bán nhà đất đã được xác lập hợp pháp và có hiệu lực trước thời điểm người bán chết hay chưa.

Nếu hợp đồng đã có hiệu lực, việc một bên chết không mặc nhiên làm cho hợp đồng mất hiệu lực. Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự, quyền và nghĩa vụ tài sản của người chết được giải quyết theo quy định về thừa kế, trừ những quyền, nghĩa vụ gắn liền với nhân thân hoặc trường hợp pháp luật có quy định khác.

Do đó, người thừa kế không thể chỉ căn cứ vào việc người bán đã chết để phủ nhận giao dịch mua bán đã được xác lập hợp pháp trước đó.

Trong trường hợp bên bán đã nhận tiền nhưng chưa bàn giao giấy tờ hoặc chưa phối hợp hoàn tất thủ tục đăng ký, bên mua cần căn cứ hợp đồng và chứng cứ thực hiện nghĩa vụ để yêu cầu người có quyền, nghĩa vụ liên quan tiếp tục phối hợp giải quyết.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đều có thể giải quyết giống nhau. Cần xem xét:

• Hợp đồng đã được công chứng hợp pháp hay chưa;
• Nhà đất có thuộc quyền định đoạt của người bán hay là tài sản chung;
• Người bán đã nhận đủ tiền hay chưa;
• Nhà đất đã được bàn giao cho bên mua hay chưa;
• Có phát sinh tranh chấp về thừa kế hoặc quyền sở hữu chung hay không;
• Có đăng ký biến động hoặc biện pháp ngăn chặn, kê biên nào được áp dụng đối với tài sản hay không.

Nếu hợp đồng có căn cứ pháp lý vững chắc, người mua có thể yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình thông qua việc thực hiện hợp đồng hoặc khởi kiện khi cần thiết.

8. Một số lưu ý quan trọng để hạn chế tranh chấp khi mua bán nhà đất

Từ thực tiễn giao dịch, việc xác định đúng thời điểm hợp đồng có hiệu lực mới chỉ là một phần trong quá trình bảo vệ quyền lợi của người mua và người bán. Để hạn chế rủi ro, các bên cần chú ý những vấn đề sau:

Một là, kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất trước khi ký hợp đồng.

Cần kiểm tra Giấy chứng nhận, chủ thể đứng tên, tình trạng thế chấp, tranh chấp, kê biên, hạn chế quyền chuyển nhượng và các điều kiện thực hiện quyền theo Luật Đất đai.

Nếu nhà đất là tài sản chung vợ chồng hoặc tài sản thuộc sở hữu chung, cần xác định đầy đủ người có quyền định đoạt và sự đồng ý cần thiết của những người liên quan.

Hai là, phân biệt hợp đồng đặt cọc với hợp đồng chuyển nhượng.

Hợp đồng đặt cọc là giao dịch nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Việc ký hợp đồng đặt cọc và giao tiền đặt cọc không đồng nghĩa quyền sử dụng đất đã được chuyển sang cho bên đặt cọc.

Nếu một bên vi phạm nghĩa vụ đặt cọc, hậu quả pháp lý được xem xét theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 và thỏa thuận hợp pháp của các bên.

Ba là, quy định rõ thời điểm thanh toán và bàn giao nhà đất.

Hợp đồng cần xác định cụ thể số tiền, phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán từng đợt, thời điểm bàn giao tài sản, trách nhiệm giao giấy tờ và nghĩa vụ phối hợp thực hiện thủ tục sang tên.

Đối với giao dịch có giá trị lớn, nên ưu tiên phương thức thanh toán có chứng từ để hạn chế tranh chấp về việc đã giao nhận tiền.

Bốn là, không kéo dài việc đăng ký biến động sau khi hợp đồng có hiệu lực.

Sau khi hoàn tất công chứng hoặc chứng thực, các bên nên sớm thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định. Việc chậm đăng ký có thể làm phát sinh rủi ro khi tài sản bị tranh chấp, kê biên hoặc xuất hiện giao dịch với người thứ ba.

Năm là, lưu giữ đầy đủ hồ sơ giao dịch.

Người mua và người bán cần lưu giữ hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng, chứng từ thanh toán, biên bản bàn giao, giấy tờ liên quan đến nhà đất và các tài liệu trao đổi trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Đây là những tài liệu có giá trị quan trọng khi cần chứng minh quyền, nghĩa vụ và hành vi thực hiện hợp đồng của mỗi bên.

9. Kết luận

Thời điểm hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực được xác định theo loại giao dịch và quy định pháp luật điều chỉnh.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc trường hợp bắt buộc công chứng hoặc chứng thực, cần căn cứ thời điểm hoàn thành thủ tục công chứng hoặc chứng thực để xác định hiệu lực hợp đồng. Trường hợp pháp luật cho phép không công chứng hoặc chứng thực thì phải xác định theo quy định áp dụng cho giao dịch và thỏa thuận của các bên.

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở thuộc khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023, thời điểm có hiệu lực là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực. Một số giao dịch thuộc khoản 2 Điều 164 được miễn công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì là thời điểm ký kết.

Đặc biệt, cần phân biệt hiệu lực của hợp đồng với hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hợp đồng có hiệu lực làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên, trong khi việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trong giao dịch nhà đất, chỉ một sai sót nhỏ về chủ thể ký kết, hình thức hợp đồng, thời điểm thanh toán hoặc thủ tục đăng ký cũng có thể dẫn đến tranh chấp tài sản có giá trị lớn. Vì vậy, việc rà soát hồ sơ pháp lý và xác định đúng quy định áp dụng trước khi ký kết là yếu tố quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật Dân sự năm 2015: Điều 117, Điều 328, Điều 400, Điều 401 và Điều 503.
• Luật Đất đai năm 2024: Điều 27, Điều 45 và Điều 133.
• Luật Nhà ở năm 2023: Điều 164.
• Luật Công chứng năm 2024: Điều 6.
• Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023: Điều 44.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org