Từ ngày 01/7/2026, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng được thực hiện theo quy định mới tại Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Đối với người dân xây nhà ở riêng lẻ, hồ sơ cơ bản gồm đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng, giấy tờ hợp pháp về đất đai và hồ sơ thiết kế xây dựng cùng một số tài liệu liên quan tùy từng trường hợp.

Vậy năm 2026 xây nhà cần chuẩn bị giấy tờ gì để xin giấy phép xây dựng? Bản vẽ xin phép xây dựng gồm những gì? Có bắt buộc phải nộp Sổ đỏ không? Hồ sơ sửa chữa, cải tạo nhà ở có giống hồ sơ xây mới hay không? Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn cụ thể theo quy định mới áp dụng từ ngày 01/7/2026.

1. Căn cứ pháp lý về hồ sơ xin giấy phép xây dựng năm 2026

Quy định về hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng hiện nay được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng.

Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 và có nhiều quy định trực tiếp liên quan đến hồ sơ cấp giấy phép xây dựng, trong đó đáng chú ý gồm:

• Điều 55: Giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng;
• Điều 57: Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp xây dựng mới;
• Điều 58: Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn;
• Điều 59: Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho dự án, nhóm công trình thuộc dự án;
• Điều 60: Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình nhà ở riêng lẻ;
• Điều 61: Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

Do đó, đối với hồ sơ nộp từ ngày 01/7/2026, người dân và chủ đầu tư cần đặc biệt lưu ý áp dụng đúng quy định mới, tránh sử dụng các mẫu đơn hoặc danh mục giấy tờ theo quy định cũ.

2. Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ năm 2026

Đây là trường hợp phổ biến nhất đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng nhà ở.

Theo Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình nhà ở riêng lẻ về cơ bản gồm 03 nhóm tài liệu chính.

2.1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng

Người đề nghị cấp phép cần chuẩn bị Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Trong đơn sẽ thể hiện các thông tin cơ bản như:

• Thông tin chủ đầu tư;
• Địa điểm xây dựng;
• Thông tin công trình;
• Nội dung đề nghị cấp phép;
• Các thông số chủ yếu của công trình;
• Cam kết của chủ đầu tư.

Khi lập hồ sơ năm 2026, người dân nên sử dụng đúng mẫu mới ban hành kèm Nghị định 217/2026/NĐ-CP, không nên tiếp tục sử dụng mẫu cũ tải từ các bài viết hoặc hồ sơ trước đây.

2.2. Giấy tờ hợp pháp về đất đai

Thành phần tiếp theo là một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng theo Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Trong thực tế đối với hộ gia đình, cá nhân, giấy tờ thường gặp nhất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng pháp luật sử dụng thuật ngữ “một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai”, chứ không quy định trong mọi trường hợp chỉ duy nhất Sổ đỏ/Sổ hồng mới có thể làm căn cứ đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Do đó, trường hợp chưa có Giấy chứng nhận nhưng đang có các loại giấy tờ khác liên quan đến quyền sử dụng đất thì cần đối chiếu cụ thể Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP để xác định giấy tờ đó có thuộc trường hợp được chấp nhận hay không.

2.3. Hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở

Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, hồ sơ thiết kế xây dựng gồm bộ bản vẽ thiết kế xây dựng và các tài liệu liên quan theo yêu cầu của pháp luật.

Bộ bản vẽ cơ bản bao gồm:

• Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
• Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình;
• Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện;
• Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Ngoài ra, tùy thuộc vào quy mô, tính chất của công trình còn có thể phải có:

• Kết quả thực hiện thủ tục hành chính về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ nếu pháp luật yêu cầu;
• Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng nếu thuộc trường hợp pháp luật về xây dựng yêu cầu phải thẩm tra;
• Văn bản ý kiến của cơ quan chuyên môn về văn hóa cấp tỉnh nếu thuộc trường hợp pháp luật về di sản văn hóa có yêu cầu.

3. Tóm tắt hồ sơ xin phép xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân

Để dễ chuẩn bị, đối với một trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ thông thường, người dân có thể kiểm tra hồ sơ theo bảng sau:

STT	Thành phần hồ sơ	Lưu ý
1	Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng	Sử dụng Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP
2	Giấy tờ hợp pháp về đất đai	Đối chiếu Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP
3	Bản vẽ mặt bằng công trình và sơ đồ vị trí	Thuộc bộ hồ sơ thiết kế
4	Bản vẽ mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt	Thể hiện phương án kiến trúc của công trình
5	Bản vẽ mặt bằng móng, mặt cắt móng	Kèm sơ đồ đấu nối cấp nước, thoát nước, cấp điện
6	Cam kết bảo đảm an toàn công trình liền kề	Đặc biệt lưu ý khi xây dựng có công trình liền kề
7	Tài liệu về PCCC, thẩm tra thiết kế…	Chỉ bổ sung nếu công trình thuộc trường hợp pháp luật yêu cầu

4. Công ty, tổ chức xây dựng nhà ở riêng lẻ cần hồ sơ gì?

Nghị định 217/2026/NĐ-CP có sự phân biệt giữa nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân và nhà ở riêng lẻ của tổ chức.

Đối với nhà ở riêng lẻ của tổ chức, ngoài đơn đề nghị cấp phép và giấy tờ hợp pháp về đất đai, hồ sơ thiết kế phải đáp ứng yêu cầu tương ứng đối với tổ chức.

Trong đó, hồ sơ có thể bao gồm bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt hoặc thiết kế bản vẽ thi công đối với dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật được phê duyệt theo quy định.

Kèm theo đó là kết quả thực hiện thủ tục hành chính về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ nếu thuộc trường hợp phải thực hiện; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế nếu pháp luật yêu cầu và các bản vẽ tương ứng.

Do đó, doanh nghiệp không nên áp dụng máy móc bộ hồ sơ dành cho hộ gia đình, cá nhân khi đứng tên chủ đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ.

5. Hồ sơ xin giấy phép xây dựng mới đối với công trình khác

Đối với công trình xây dựng mới không thuộc trường hợp nhà ở riêng lẻ, Điều 57 Nghị định 217/2026/NĐ-CP có quy định riêng về hồ sơ.

5.1. Đối với công trình theo tuyến hoặc công trình không theo tuyến

Hồ sơ cơ bản bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 Phụ lục II;
• Một trong các giấy tờ hợp pháp về đất đai theo Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP; hoặc tài liệu về vị trí, phương án tuyến hay quyết định thu hồi đất trong trường hợp tương ứng;
• Quyết định phê duyệt dự án;
• Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng nếu có;
• Kết quả thực hiện thủ tục hành chính về PCCC và cứu nạn, cứu hộ nếu có yêu cầu;
• Kết quả thực hiện thủ tục hành chính về bảo vệ môi trường nếu có yêu cầu;
• Văn bản ý kiến của cơ quan chuyên môn về văn hóa cấp tỉnh nếu pháp luật yêu cầu;
• Bộ bản vẽ thiết kế xây dựng theo quy định.

5.2. Bản vẽ đối với công trình không theo tuyến

Hồ sơ thiết kế có thể bao gồm:

• Bản vẽ tổng mặt bằng toàn dự án;
• Mặt bằng định vị công trình trên lô đất;
• Bản vẽ kiến trúc các mặt bằng;
• Các mặt đứng;
• Các mặt cắt chủ yếu của công trình;
• Bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng;
• Bản vẽ thể hiện giải pháp kết cấu chính;
• Bản vẽ đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình, dự án.

5.3. Bản vẽ đối với công trình theo tuyến

Đối với công trình theo tuyến, hồ sơ thiết kế được thể hiện phù hợp với đặc điểm của công trình, trong đó có thể gồm:

• Sơ đồ vị trí tuyến công trình;
• Bản vẽ mặt bằng tổng thể hoặc bình đồ công trình;
• Các mặt cắt dọc;
• Các mặt cắt ngang chủ yếu;
• Bản vẽ móng và kết cấu chính;
• Bản vẽ đấu nối hạ tầng kỹ thuật.

6. Hồ sơ xin giấy phép xây dựng công trình tôn giáo, tín ngưỡng

6.1. Đối với công trình tôn giáo

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng công trình tôn giáo về cơ bản gồm các tài liệu của hồ sơ xây dựng mới theo quy định tương ứng tại Điều 57 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Ngoài ra, còn phải có văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan chuyên môn về tín ngưỡng, tôn giáo thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định.

6.2. Đối với công trình tín ngưỡng

Tùy tính chất công trình, hồ sơ có thể bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
• Giấy tờ hợp pháp về đất đai;
• Văn bản ý kiến của cơ quan chuyên môn về văn hóa cấp tỉnh khi pháp luật yêu cầu;
• Bộ bản vẽ thiết kế xây dựng;
• Kết quả thực hiện thủ tục về PCCC, cứu nạn, cứu hộ nếu có yêu cầu;
• Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế trong trường hợp pháp luật yêu cầu;
• Các tài liệu chuyên ngành khác tương ứng với tính chất của công trình.

Lưu ý: Khi lập hồ sơ năm 2026 cần áp dụng quy định hiện hành của Nghị định 217/2026/NĐ-CP, không tiếp tục sử dụng căn cứ về hồ sơ cấp phép tại Nghị định 175/2024/NĐ-CP đã được thay thế.

7. Hồ sơ xin giấy phép xây dựng tượng đài, tranh hoành tráng

Đối với công trình tượng đài, tranh hoành tráng, ngoài hồ sơ xây dựng tương ứng, chủ đầu tư còn phải có văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa có thẩm quyền theo quy định pháp luật về hoạt động mỹ thuật.

Đây là loại công trình chịu sự điều chỉnh đồng thời của pháp luật xây dựng và pháp luật chuyên ngành về văn hóa, mỹ thuật nên chủ đầu tư cần kiểm tra đầy đủ cả hai nhóm điều kiện.

8. Hồ sơ xin giấy phép xây dựng công trình quảng cáo

Đối với công trình quảng cáo, việc cấp giấy phép xây dựng được thực hiện theo quy định của pháp luật về quảng cáo và các quy định pháp luật có liên quan.

Do đó, không nên áp dụng nguyên bộ hồ sơ xây dựng công trình thông thường cho công trình quảng cáo mà cần xác định cụ thể loại bảng, phương tiện hoặc công trình quảng cáo dự kiến thực hiện.

9. Hồ sơ xin giấy phép xây dựng theo giai đoạn

Điều 58 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định riêng về trường hợp đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn.

Hồ sơ cơ bản gồm:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 Phụ lục II;
• Giấy tờ hợp pháp về đất đai hoặc tài liệu tương ứng theo quy định đối với công trình theo tuyến;
• Quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền đối với phần đất thực hiện theo giai đoạn hoặc cả dự án nếu thuộc trường hợp áp dụng;
• Các tài liệu về dự án và thủ tục liên quan theo Điều 57 Nghị định 217/2026/NĐ-CP;
• Bộ bản vẽ thiết kế xây dựng tương ứng với giai đoạn đề nghị cấp giấy phép.

Điểm cần chú ý là bản vẽ và thiết kế phải phù hợp với chính giai đoạn mà chủ đầu tư đang đề nghị cấp phép, chứ không chỉ nộp một bộ bản vẽ chung không xác định phạm vi xây dựng.

10. Hồ sơ xin giấy phép xây dựng cho dự án hoặc nhóm công trình thuộc dự án

Theo Điều 59 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho toàn bộ công trình thuộc dự án hoặc nhóm công trình thuộc dự án gồm các nhóm giấy tờ chính:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01;
• Giấy tờ hợp pháp về đất đai của nhóm công trình hoặc toàn bộ dự án;
• Các tài liệu về dự án, thẩm tra thiết kế, PCCC, môi trường và tài liệu chuyên ngành nếu thuộc trường hợp phải có;
• Bộ bản vẽ thiết kế xây dựng của từng công trình trong nhóm công trình hoặc toàn bộ công trình thuộc dự án theo quy định.

Đối với dự án có nhiều công trình, chủ đầu tư cần đặc biệt kiểm tra phạm vi đất, phạm vi thiết kế và danh mục công trình đề nghị cấp phép để bảo đảm hồ sơ thống nhất.

11. Hồ sơ xin giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở, công trình

Không phải trường hợp nào sửa nhà cũng phải xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, nếu việc sửa chữa, cải tạo thuộc trường hợp phải xin giấy phép thì hồ sơ được thực hiện theo Điều 61 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Hồ sơ bao gồm:

11.1. Đơn đề nghị cấp giấy phép

Chủ đầu tư chuẩn bị đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

11.2. Giấy tờ về đất đai

Chuẩn bị một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

11.3. Bản vẽ hiện trạng

Hồ sơ cần có bản vẽ hiện trạng của các bộ phận công trình dự kiến sửa chữa, cải tạo với tỷ lệ phù hợp.

11.4. Ảnh chụp hiện trạng

Cần chuẩn bị ảnh chụp hiện trạng công trình và công trình lân cận trước khi sửa chữa, cải tạo theo yêu cầu của quy định.

Việc ghi nhận hiện trạng đặc biệt quan trọng đối với công trình nằm sát nhà bên cạnh bởi đây còn là căn cứ thực tế để hạn chế tranh chấp về nứt, lún, thấm hoặc các thiệt hại phát sinh trong quá trình thi công.

11.5. Hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo

Chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo tương ứng với loại công trình theo quy định.

12. Hồ sơ xin phép di dời công trình

Trường hợp di dời công trình, hồ sơ phức tạp hơn đáng kể so với việc sửa chữa thông thường.

Ngoài đơn đề nghị, hồ sơ có thể bao gồm:

• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất tại nơi công trình sẽ được di dời đến;
• Giấy tờ hợp pháp về quyền sở hữu công trình;
• Bản vẽ hoàn công nếu có hoặc bản vẽ thiết kế mô tả thực trạng công trình;
• Bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng và kết cấu chịu lực chính;
• Bản vẽ tổng mặt bằng địa điểm mới;
• Bản vẽ mặt bằng và mặt cắt móng tại địa điểm mới;
• Báo cáo khảo sát, đánh giá chất lượng hiện trạng công trình;
• Phương án di dời công trình.

Phương án di dời phải làm rõ các nội dung liên quan đến hiện trạng, giải pháp di dời, phương tiện, thiết bị, nhân lực, an toàn cho người và công trình, bảo vệ công trình lân cận, vệ sinh môi trường, tiến độ và đơn vị thực hiện.

13. Xin giấy phép xây dựng có bắt buộc phải có Sổ đỏ không?

Không nên hiểu rằng trong mọi trường hợp người xin giấy phép xây dựng bắt buộc phải xuất trình duy nhất một loại giấy tờ là “Sổ đỏ”.

Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định hồ sơ phải có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng.

Do đó, cần căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất và loại giấy tờ mà người sử dụng đất đang có để xác định có đáp ứng Điều 55 hay không.

Tuy nhiên, việc có giấy tờ về đất không đồng nghĩa đương nhiên được cấp phép xây dựng. Công trình còn phải đáp ứng các điều kiện khác về quy hoạch, mục đích sử dụng đất, thiết kế, an toàn và những yêu cầu pháp luật có liên quan.

14. Đất chưa chuyển sang đất ở có xin phép xây nhà được không?

Đây là vấn đề người dân rất dễ nhầm lẫn.

Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với việc được phép xây dựng nhà ở trên mọi loại đất.

Việc sử dụng đất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Nếu thửa đất là đất nông nghiệp mà người sử dụng đất tự ý xây dựng nhà ở khi chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp pháp luật yêu cầu thì có thể phát sinh vi phạm pháp luật về đất đai và xây dựng.

Do đó, trước khi thuê thiết kế và làm hồ sơ xin giấy phép xây dựng, người dân nên kiểm tra:

• Loại đất ghi nhận trong giấy tờ đất;
• Mục đích sử dụng đất;
• Quy hoạch có liên quan;
• Điều kiện xây dựng tại khu vực;
• Các hạn chế xây dựng nếu có.

15. Xây nhà ở nông thôn có phải xin giấy phép xây dựng không?

Không thể kết luận rằng cứ xây nhà ở nông thôn là được miễn giấy phép xây dựng.

Việc một công trình nhà ở riêng lẻ có thuộc trường hợp được miễn giấy phép hay không phải căn cứ vào vị trí, quy mô, khu vực xây dựng, quy hoạch và các điều kiện cụ thể theo Luật Xây dựng hiện hành.

Vì vậy, trước khi khởi công, người dân cần xác định rõ công trình của mình thuộc trường hợp phải xin giấy phép hay được miễn giấy phép.

Nếu thuộc diện phải có giấy phép nhưng chủ đầu tư tự ý xây dựng trước khi được cấp phép thì có nguy cơ bị xử lý vi phạm và phải thực hiện các biện pháp khắc phục theo quy định.

16. Nhà có công trình liền kề cần lưu ý gì khi xin phép xây dựng?

Đối với nhà ở xây chen trong khu dân cư, đặc biệt là nhà phố có công trình liền kề ở hai bên, vấn đề bảo đảm an toàn là nội dung rất quan trọng.

Hồ sơ thiết kế đối với nhà ở riêng lẻ có nội dung về cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Trên thực tế, trước khi khởi công, chủ đầu tư cũng nên ghi nhận đầy đủ hiện trạng nhà liền kề bằng hình ảnh, video hoặc biên bản phù hợp.

Việc này có ý nghĩa trong trường hợp quá trình đào móng, ép cọc hoặc thi công làm phát sinh tranh chấp về nứt tường, nghiêng, lún, thấm nước hoặc những thiệt hại khác.

17. Những lỗi thường khiến hồ sơ xin giấy phép xây dựng phải bổ sung

Trong thực tế, hồ sơ có thể bị yêu cầu chỉnh sửa, bổ sung khi có những vấn đề như:

• Sử dụng mẫu đơn cũ hoặc khai thông tin không đầy đủ;
• Thông tin người sử dụng đất và chủ đầu tư không thống nhất;
• Thông tin thửa đất trên hồ sơ thiết kế không phù hợp với giấy tờ đất;
• Bản vẽ thiếu mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt hoặc bản vẽ móng;
• Thiếu sơ đồ đấu nối hạ tầng kỹ thuật;
• Thiết kế không phù hợp với các chỉ tiêu quy hoạch hoặc yêu cầu quản lý kiến trúc áp dụng tại khu vực;
• Thiếu tài liệu PCCC, môi trường, thẩm tra thiết kế khi công trình thuộc trường hợp phải thực hiện;
• Không làm rõ vấn đề an toàn đối với công trình liền kề;
• Sử dụng đất không phù hợp với mục đích xây dựng dự kiến.

Vì vậy, trước khi nộp hồ sơ, chủ đầu tư nên kiểm tra đồng thời cả pháp lý đất đai – quy hoạch – thiết kế – điều kiện xây dựng, thay vì chỉ chuẩn bị đủ số lượng giấy tờ.

18. Có giấy phép xây dựng rồi có được xây khác bản vẽ không?

Giấy phép xây dựng được cấp trên cơ sở hồ sơ và phương án thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền xem xét.

Do đó, chủ đầu tư không nên tự ý thay đổi những nội dung quan trọng của công trình so với giấy phép và hồ sơ được duyệt.

Nếu trong quá trình chuẩn bị hoặc thi công phát sinh nhu cầu thay đổi thiết kế làm thay đổi những nội dung thuộc trường hợp pháp luật yêu cầu điều chỉnh giấy phép thì chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục điều chỉnh trước khi tiếp tục thi công phần công việc có liên quan.

Việc tự ý tăng tầng, mở rộng diện tích, thay đổi vị trí hoặc xây dựng sai nội dung giấy phép có thể dẫn đến xử lý vi phạm hành chính và các hậu quả pháp lý khác.

19. Câu hỏi thường gặp về hồ sơ xin giấy phép xây dựng 2026

19.1. Năm 2026 xin giấy phép xây dựng sử dụng mẫu đơn nào?

Đối với hồ sơ thuộc phạm vi Nghị định 217/2026/NĐ-CP, đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng sử dụng Mẫu số 01 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này.

19.2. Xây nhà riêng lẻ cần những bản vẽ nào?

Thông thường hồ sơ có bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm sơ đồ vị trí; mặt bằng các tầng; mặt đứng; mặt cắt chính; mặt bằng móng, mặt cắt móng và sơ đồ đấu nối hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình.

19.3. Xây nhà sát nhà hàng xóm có cần cam kết an toàn không?

Hồ sơ thiết kế nhà ở riêng lẻ theo Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP có nội dung về bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề. Đây cũng là vấn đề cần đặc biệt lưu ý trong quá trình thi công để hạn chế tranh chấp bồi thường thiệt hại.

19.4. Sửa chữa nhà có phải xin giấy phép không?

Không phải mọi trường hợp sửa chữa nhà đều phải xin giấy phép. Cần xác định phạm vi sửa chữa, cải tạo và đối chiếu các trường hợp được miễn giấy phép theo Luật Xây dựng hiện hành.

Nếu thuộc trường hợp phải xin phép sửa chữa, cải tạo thì hồ sơ được thực hiện theo Điều 61 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

19.5. Có Sổ đỏ là chắc chắn xin được giấy phép xây dựng không?

Không. Sổ đỏ hoặc giấy tờ hợp pháp về đất đai chỉ là một trong những căn cứ của hồ sơ. Việc được cấp phép còn phụ thuộc vào điều kiện xây dựng, mục đích sử dụng đất, quy hoạch, thiết kế và các yêu cầu pháp luật khác.

19.6. Đất nông nghiệp có xin giấy phép xây nhà ở được không?

Không thể chỉ dựa vào việc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xây nhà. Việc sử dụng đất phải đúng mục đích. Nếu muốn xây nhà ở trên đất đang có mục đích sử dụng là đất nông nghiệp thì trước hết phải xem xét điều kiện và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo pháp luật đất đai trong trường hợp pháp luật yêu cầu.

20. Kết luận

Từ ngày 01/7/2026, việc chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cần thực hiện theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Đối với hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở riêng lẻ, hồ sơ quan trọng nhất gồm đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng, giấy tờ hợp pháp về đất đai và bộ hồ sơ thiết kế xây dựng. Tùy quy mô, vị trí và tính chất công trình, chủ đầu tư có thể phải bổ sung tài liệu về PCCC, thẩm tra thiết kế, di sản văn hóa hoặc các tài liệu chuyên ngành khác.

Trước khi nộp hồ sơ, người dân nên kiểm tra cả tình trạng pháp lý của thửa đất, mục đích sử dụng đất, quy hoạch, yêu cầu về thiết kế và trường hợp miễn giấy phép. Việc chuẩn bị đúng ngay từ đầu sẽ hạn chế tình trạng hồ sơ phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần và giảm rủi ro xây dựng khi chưa đủ điều kiện pháp luật.

Lưu ý: Bài viết được xây dựng theo quy định pháp luật áp dụng trong năm 2026 và mang tính chất tham khảo. Với từng thửa đất, vị trí và loại công trình cụ thể, cần kiểm tra thêm quy hoạch, quy định quản lý kiến trúc và các yêu cầu chuyên ngành tại địa phương.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org