Một thửa đất dù đã có sổ đỏ nhưng đang bị kê biên để thi hành án thì chủ sử dụng đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo Điều 45 Luật Đất đai 2024. Vì vậy, nếu người mua biết rõ đất đang bị kê biên nhưng vẫn ký hợp đồng mua trực tiếp với chủ đất và giao tiền thì rủi ro pháp lý rất cao. Tuy nhiên, cần phân biệt việc “mua trực tiếp từ chủ đất đang bị kê biên” với việc “mua tài sản kê biên thông qua đấu giá thi hành án”. Đây là hai trường hợp có bản chất pháp lý hoàn toàn khác nhau.

Vậy đất bị kê biên là gì? Có sổ đỏ nhưng bị kê biên có bán được không? Nếu đã đặt cọc trước ngày kê biên thì giải quyết thế nào? Hợp đồng mua bán có chắc chắn bị vô hiệu không? Có cách nào mua hợp pháp một thửa đất đang được cơ quan thi hành án xử lý?

Bài viết dưới đây phân tích theo Luật Đất đai 2024 và Luật Thi hành án dân sự 2025 đang có hiệu lực.

1. Đất bị kê biên để thi hành án là gì?

Kê biên tài sản là một trong những biện pháp được áp dụng trong quá trình tổ chức thi hành án nhằm kiểm soát và xử lý tài sản của người phải thi hành án để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo bản án, quyết định có hiệu lực thi hành.

Ví dụ:

Ông A bị Tòa án buộc phải trả cho ông B 3 tỷ đồng. Sau khi bản án có hiệu lực và được tổ chức thi hành, ông A không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ nhưng có một thửa đất đứng tên mình.

Khi có đủ căn cứ, Chấp hành viên có thể tiến hành kê biên quyền sử dụng đất của ông A để xử lý, lấy tiền thực hiện nghĩa vụ thi hành án.

Kể từ thời điểm bị áp dụng biện pháp kê biên, quyền định đoạt của ông A đối với thửa đất bị hạn chế theo quy định pháp luật.

Vì vậy, mặc dù Giấy chứng nhận vẫn có thể đứng tên ông A nhưng điều đó không có nghĩa ông A được tự do bán đất cho người khác như một giao dịch bất động sản thông thường.

2. Đất có sổ đỏ nhưng đang bị kê biên có bán được không?

Nếu hiểu “bán” là chủ đất tự ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua thì về nguyên tắc không đủ điều kiện chuyển nhượng trong thời gian quyền sử dụng đất đang bị kê biên.

Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định, trong đó có:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định, trừ một số trường hợp luật định;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết theo quy định;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án;
• Đất còn trong thời hạn sử dụng;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định.

Như vậy, có sổ đỏ mới chỉ là một trong các điều kiện.

Đất đã có sổ đỏ nhưng đang bị kê biên vẫn không đáp ứng điều kiện để chủ sử dụng đất tự do chuyển nhượng.

3. Có sổ đỏ tại sao vẫn không mua được?

Đây là nhầm lẫn khá phổ biến khi mua bất động sản.

Nhiều người chỉ kiểm tra:

• Sổ đỏ có thật không;
• Đúng tên người bán không;
• Diện tích trên sổ bao nhiêu;
• Đất ở hay đất nông nghiệp;
• Có thế chấp ngân hàng không.

Nhưng một vấn đề quan trọng khác là quyền sử dụng đất có đang bị hạn chế giao dịch hay không.

Một thửa đất có thể có Giấy chứng nhận hợp pháp nhưng sau đó chủ đất trở thành người phải thi hành án và quyền sử dụng đất bị kê biên.

Khi đó, việc sổ đỏ vẫn đứng tên người bán không đồng nghĩa người bán vẫn có đầy đủ quyền định đoạt.

4. Biết đất đang bị kê biên mà vẫn mua trực tiếp từ chủ đất có rủi ro gì?

Đây là giao dịch có mức độ rủi ro rất cao.

4.1. Không thể thực hiện sang tên như giao dịch bình thường

Vì quyền sử dụng đất đang bị kê biên nên không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Người mua có thể đã giao tiền nhưng không thể hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất.

4.2. Đất vẫn có thể bị xử lý để thi hành án

Việc người phải thi hành án tự ý ký giấy bán đất sau khi tài sản đã bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, bảo đảm hoặc cưỡng chế không làm cho quá trình thi hành án tự động dừng lại.

Theo pháp luật thi hành án dân sự, tài sản vẫn có thể tiếp tục bị kê biên và xử lý để thực hiện nghĩa vụ thi hành án.

4.3. Giao dịch có nguy cơ bị yêu cầu tuyên vô hiệu

Trong trường hợp tài sản đã bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án hoặc biện pháp cưỡng chế thi hành án mà sau đó phát sinh giao dịch liên quan đến tài sản, Chấp hành viên có thể yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan theo quy định.

Vì vậy, người mua không nên cho rằng chỉ cần hai bên ký giấy mua bán hoặc giao đủ tiền thì sẽ giữ được đất.

4.4. Có nguy cơ vừa không nhận được đất, vừa phải đi kiện đòi tiền

Nếu giao dịch không thể thực hiện hoặc bị tuyên vô hiệu, hậu quả pháp lý phải được giải quyết theo quy định của pháp luật dân sự.

Trong thực tế, khó khăn lớn nhất có thể nằm ở khả năng thu hồi tiền.

Người bán đang là người phải thi hành án thường đã có nghĩa vụ tài sản với người khác. Vì vậy, ngay cả khi người mua có quyền yêu cầu hoàn trả tiền thì việc thực tế có thu hồi được đầy đủ và nhanh chóng hay không là một vấn đề khác.

5. Mua đất kê biên có chắc chắn mất tiền không?

Không nên kết luận tuyệt đối như vậy.

Nếu giao dịch bị tuyên vô hiệu, về nguyên tắc hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu được giải quyết theo Bộ luật Dân sự: các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi gây thiệt hại có thể phải bồi thường.

Do đó, không chính xác nếu nói rằng cứ mua phải đất kê biên là người mua “không thể đòi lại tiền”.

Vấn đề thực tế là:

• Người bán còn tiền hoặc tài sản để hoàn trả hay không;
• Tiền đã được sử dụng vào đâu;
• Có những người được thi hành án khác hay không;
• Giao dịch được thực hiện vào thời điểm nào;
• Người mua có ngay tình hay không;
• Giao dịch đã hoàn thành việc chuyển quyền hay chưa;
• Có tranh chấp với người thứ ba hay không.

Vì vậy, quyền yêu cầu hoàn trả tiền và khả năng thực tế thu hồi được tiền là hai vấn đề khác nhau.

6. Nếu đã đặt cọc mua đất trước khi đất bị kê biên thì sao?

Đây là trường hợp cần phân tích riêng.

Ví dụ:

Ngày 01/3, A ký hợp đồng đặt cọc bán đất cho B và nhận 500 triệu đồng.

Đến ngày 20/3, cơ quan thi hành án mới áp dụng biện pháp đối với thửa đất.

Không thể chỉ căn cứ vào tình trạng hiện tại là “đất đang bị kê biên” để kết luận ngay hợp đồng đặt cọc ngày 01/3 đương nhiên vô hiệu.

Cần kiểm tra:

• Thời điểm giao kết hợp đồng;
• Nội dung hợp đồng;
• Thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực;
• Thời điểm phát sinh nghĩa vụ thi hành án;
• Thời điểm áp dụng biện pháp ngăn chặn, bảo đảm hoặc cưỡng chế;
• Mục đích của giao dịch;
• Giao dịch có nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án hay không;
• Việc chuyển quyền sử dụng đất đã hoàn thành hay chưa.

Đây là lý do không nên áp dụng một công thức duy nhất cho tất cả giao dịch liên quan đến đất sau này bị kê biên.

7. Nếu đã ký hợp đồng công chứng trước khi kê biên thì sao?

Trường hợp này còn phải xem xét sâu hơn.

Việc đã ký hợp đồng công chứng không đồng nghĩa trong mọi trường hợp quyền sử dụng đất đã hoàn tất việc chuyển sang người mua.

Đối với quyền sử dụng đất, cần đặc biệt xem xét thủ tục đăng ký biến động và thời điểm có hiệu lực của việc chuyển quyền theo pháp luật đất đai.

Do đó, nếu hợp đồng đã được công chứng trước nhưng chưa hoàn thành đăng ký chuyển quyền mà sau đó phát sinh kê biên thì người mua cần kiểm tra ngay hồ sơ thi hành án và tình trạng đăng ký.

Không nên tiếp tục giao tiền chỉ dựa trên lập luận “hợp đồng đã công chứng rồi nên đất chắc chắn là của tôi”.

8. Nếu đã sang tên trước khi kê biên thì sao?

Đây lại là một tình huống khác.

Pháp luật thi hành án dân sự hiện hành phân biệt trường hợp giao dịch chưa hoàn thành việc chuyển quyền với trường hợp đã hoàn thành việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Trong trường hợp giao dịch đã hoàn thành việc chuyển quyền, việc xử lý không đơn giản là Chấp hành viên cứ kê biên tài sản như thể tài sản vẫn hoàn toàn thuộc người phải thi hành án.

Cơ quan thi hành án phải xem xét bản chất giao dịch, thời điểm giao dịch, khả năng giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án và thực hiện các thủ tục pháp luật quy định.

Nếu có căn cứ xác định giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án thì có thể phát sinh thủ tục yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xử lý giấy tờ liên quan.

Vì vậy, câu hỏi:

“Đất hiện bị kê biên nhưng tôi đã mua và sang tên trước đó thì có mất đất không?”

không thể trả lời chỉ bằng “có” hoặc “không” nếu chưa xem toàn bộ hồ sơ.

9. Giao dịch nhằm tẩu tán tài sản để trốn thi hành án bị xử lý thế nào?

Đây là trường hợp đặc biệt cần lưu ý.

Người phải thi hành án không thể lợi dụng hợp đồng mua bán, tặng cho hoặc giao dịch khác để chuyển tài sản cho người thân hoặc người khác nhằm làm mất nguồn tài sản thi hành án.

Theo Luật Thi hành án dân sự 2025, khi có căn cứ xác định giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án, Chấp hành viên thực hiện thủ tục để yêu cầu Tòa án xem xét tuyên bố giao dịch vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan theo quy định.

Ví dụ:

A biết mình phải thi hành nghĩa vụ trả 5 tỷ đồng. A không còn tài sản nào đáng kể ngoài một thửa đất. Sau đó A lập hợp đồng bán thửa đất cho người thân với giá rất thấp nhằm tránh việc tài sản bị xử lý.

Trong trường hợp có căn cứ chứng minh giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án, giao dịch có thể bị xem xét xử lý theo pháp luật thi hành án dân sự và pháp luật dân sự.

10. Đất bị kê biên có được bán đấu giá không?

Có.

Đây là điểm cần phân biệt rất rõ.

Không phải “đất bị kê biên thì không ai được mua”.

Đúng hơn phải hiểu:

Chủ sử dụng đất đang bị kê biên không được tự do chuyển nhượng tài sản như một giao dịch dân sự thông thường, nhưng tài sản kê biên có thể được xử lý, trong đó có bán đấu giá, theo trình tự thi hành án.

Do đó, nếu người mua thực sự muốn mua chính thửa đất đó thì một phương án pháp lý hoàn toàn khác là tham gia mua tài sản thi hành án theo đúng trình tự pháp luật.

11. Mua đất kê biên qua đấu giá có hợp pháp không?

Có, nếu việc bán đấu giá được thực hiện hợp pháp theo trình tự thi hành án.

Trong trường hợp này, người mua không ký hợp đồng mua bán riêng với người phải thi hành án để “né” việc kê biên.

Thay vào đó, tài sản được:

• Kê biên;
• Thẩm định giá, xác định giá theo quy định;
• Đưa ra xử lý, bán đấu giá;
• Tổ chức đấu giá theo pháp luật;
• Người trúng đấu giá thực hiện nghĩa vụ thanh toán;
• Thực hiện thủ tục giao tài sản và đăng ký quyền sử dụng theo quy định.

Đây là cơ chế pháp luật cho phép chuyển quyền đối với tài sản đang được xử lý để thi hành án.

12. Mua đấu giá đất thi hành án có hoàn toàn không có rủi ro không?

Không.

Mua tài sản thi hành án qua đấu giá có cơ sở pháp lý khác hoàn toàn với việc tự ý mua trực tiếp từ chủ đất sau khi kê biên, nhưng vẫn cần kiểm tra kỹ tình trạng tài sản.

Các vấn đề thực tế có thể phát sinh gồm:

• Người đang quản lý đất không tự nguyện giao tài sản;
• Trên đất có nhà hoặc công trình của người khác;
• Có người đang cư trú;
• Có tài sản không thuộc phạm vi kê biên;
• Hiện trạng thực tế khác với hồ sơ;
• Có tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng;
• Có chi phí và nghĩa vụ tài chính phát sinh;
• Cần thực hiện cưỡng chế giao tài sản;
• Thủ tục đăng ký sang tên có thể mất thời gian.

Do đó, ngay cả khi mua đấu giá, người mua vẫn nên đọc toàn bộ hồ sơ tài sản và trực tiếp kiểm tra hiện trạng trước khi tham gia.

13. Người mua trúng đấu giá tài sản thi hành án có được pháp luật bảo vệ không?

Pháp luật thi hành án dân sự có cơ chế bảo vệ quyền của người mua tài sản thi hành án.

Người mua tài sản thi hành án hợp pháp được công nhận và bảo vệ quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản theo quy định.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký, chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng cho người mua trên cơ sở hồ sơ thi hành án theo luật định.

Đây là điểm khác biệt căn bản giữa:

Mua tài sản thông qua quá trình thi hành án hợp pháp

và

Đưa tiền riêng cho người phải thi hành án để mua tài sản đang bị kê biên.

14. Chủ đất nói “đưa tiền cho tôi trả nợ rồi sẽ giải tỏa kê biên” có nên đồng ý không?

Đây là tình huống thường gặp và có mức độ rủi ro cao nếu thực hiện một cách tự phát.

Ví dụ, chủ đất nói:

“Đất của tôi đang bị kê biên vì còn nợ 1 tỷ. Anh đưa trước cho tôi 1 tỷ để tôi trả thi hành án, sau khi xóa kê biên tôi sẽ sang tên đất cho anh.”

Nghe về mặt kinh tế có vẻ hợp lý nhưng người mua phải đặt ra hàng loạt câu hỏi:

• Tổng nghĩa vụ thi hành án thực tế là bao nhiêu?
• Có bao nhiêu người được thi hành án?
• Ngoài khoản nợ đó còn chi phí thi hành án nào khác không?
• Nộp số tiền đó có đủ điều kiện giải tỏa kê biên hay chưa?
• Có quyết định thi hành án khác liên quan đến chủ đất không?
• Sau khi giải tỏa kê biên, đất có tiếp tục bị áp dụng biện pháp khác hay không?
• Người bán có thực sự còn quyền định đoạt sau khi xử lý nghĩa vụ không?

Vì vậy, không nên giao tiền trực tiếp cho chủ đất chỉ dựa trên lời hứa sẽ dùng tiền để “gỡ kê biên”.

15. Có thể dùng tiền mua đất để thanh toán nghĩa vụ thi hành án rồi mới sang tên không?

Về thực tế, có thể xuất hiện phương án các bên xử lý nghĩa vụ thi hành án trước, sau đó khi tài sản đã được giải tỏa kê biên và đáp ứng đầy đủ điều kiện chuyển nhượng thì mới thực hiện giao dịch.

Tuy nhiên, phương án này phải được thiết kế rất chặt chẽ.

Người mua không nên tự chuyển tiền cho người bán rồi chờ người bán tự giải quyết.

Trước khi thực hiện bất kỳ khoản thanh toán nào, cần làm việc trực tiếp với cơ quan thi hành án đang tổ chức vụ việc để xác định:

• Số tiền phải thi hành;
• Tình trạng pháp lý của tài sản;
• Quyết định kê biên đang có hiệu lực;
• Điều kiện để giải tỏa kê biên;
• Khả năng phát sinh nghĩa vụ thi hành án khác;
• Trình tự xử lý phù hợp.

Chỉ nên tiến tới hợp đồng chuyển nhượng thông thường sau khi có căn cứ chắc chắn rằng biện pháp kê biên đã được giải tỏa và quyền sử dụng đất đáp ứng đầy đủ điều kiện chuyển nhượng.

16. Cách kiểm tra đất có đang bị kê biên hay không

Trước khi đặt cọc mua bất động sản, người mua nên kiểm tra tình trạng pháp lý bằng nhiều nguồn thay vì chỉ nhìn vào bản gốc sổ đỏ do người bán cung cấp.

Có thể thực hiện theo hướng:

Bước 1: Kiểm tra Giấy chứng nhận

Đối chiếu:

• Người đứng tên;
• Số thửa;
• Tờ bản đồ;
• Diện tích;
• Mục đích sử dụng;
• Thời hạn sử dụng;
• Tài sản gắn liền với đất;
• Thông tin biến động.

Bước 2: Kiểm tra thông tin tại cơ quan đăng ký đất đai

Cần xác minh tình trạng đăng ký và các thông tin hạn chế liên quan đến quyền sử dụng đất theo thủ tục pháp luật cho phép.

Bước 3: Nếu biết có thi hành án, làm việc với cơ quan thi hành án

Đây là bước đặc biệt quan trọng.

Cần xác định:

• Có quyết định thi hành án hay không;
• Có quyết định kê biên hay không;
• Ngày kê biên;
• Phạm vi tài sản bị kê biên;
• Tình trạng xử lý tài sản;
• Đã thẩm định giá chưa;
• Đã đưa ra đấu giá chưa;
• Có tranh chấp của người thứ ba hay không.

Bước 4: Kiểm tra thực tế thửa đất

Phải kiểm tra ai đang quản lý, sử dụng và cư trú trên đất.

Đây là bước rất quan trọng nếu dự định tham gia đấu giá tài sản thi hành án.

17. Kết luận: Có nên mạo hiểm mua đất đang bị kê biên không?

Nếu người bán đang đứng tên đất và thửa đất hiện vẫn bị kê biên để thi hành án, người mua không nên giao tiền và ký hợp đồng chuyển nhượng trực tiếp với suy nghĩ rằng “đất có sổ đỏ thì trước sau cũng sang tên được”.

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất đang bị kê biên không đáp ứng điều kiện để chủ đất thực hiện quyền chuyển nhượng.

Tuy nhiên, cũng không chính xác nếu kết luận rằng:

• Mọi giao dịch liên quan đến đất sau này bị kê biên đều chắc chắn vô hiệu;
• Người mua chắc chắn mất toàn bộ số tiền;
• Đất đã kê biên thì tuyệt đối không thể mua;
• Chỉ cần có sổ đỏ là vẫn chuyển nhượng được.

Cần phân biệt ít nhất ba trường hợp:

Thứ nhất, mua trực tiếp từ chủ đất trong khi tài sản đang bị kê biên: không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng và rủi ro pháp lý rất cao.

Thứ hai, giao dịch đã phát sinh trước thời điểm kê biên: phải kiểm tra thời điểm giao dịch, tình trạng chuyển quyền, thời điểm bản án có hiệu lực, các biện pháp đã áp dụng đối với tài sản và mục đích của giao dịch trước khi kết luận.

Thứ ba, mua chính tài sản kê biên thông qua thủ tục đấu giá thi hành án: đây là phương thức được pháp luật cho phép, nhưng người mua vẫn cần kiểm tra kỹ hồ sơ, hiện trạng, người đang quản lý tài sản và các vấn đề liên quan đến việc giao tài sản sau đấu giá.

Nếu đã đặt cọc hoặc giao tiền rồi mới phát hiện đất bị kê biên, người mua không nên tiếp tục thanh toán. Việc cần làm trước tiên là xác định chính xác các mốc thời gian của hợp đồng, thanh toán, bản án, quyết định thi hành án và quyết định kê biên để lựa chọn phương án bảo vệ quyền lợi phù hợp.

Lưu ý: Với giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án, chỉ chênh lệch về thời điểm ký hợp đồng, thời điểm đăng ký sang tên hoặc thời điểm áp dụng biện pháp ngăn chặn cũng có thể dẫn đến hậu quả pháp lý khác nhau. Vì vậy, cần kiểm tra hồ sơ cụ thể trước khi kết luận giao dịch có hiệu lực hay vô hiệu.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org