Khi cha mẹ tặng cho đất cho con, vợ chồng tặng cho nhà đất cho nhau hoặc anh chị em ruột tặng cho quyền sử dụng đất, một trong những vấn đề thường được quan tâm là có phải nộp lệ phí trước bạ khi sang tên hay không. Theo quy định hiện hành, không phải mọi trường hợp tặng cho đất đều được miễn lệ phí trước bạ. Việc miễn chỉ áp dụng đối với những quan hệ thân nhân được pháp luật quy định và đáp ứng các điều kiện liên quan.

Ngoài lệ phí trước bạ, người nhận tặng cho còn cần lưu ý đến thuế thu nhập cá nhân. Đây là hai nghĩa vụ tài chính hoàn toàn khác nhau nhưng thường bị nhầm lẫn khi thực hiện thủ tục sang tên nhà đất.

Vậy cha mẹ cho con đất có mất lệ phí trước bạ không? Anh cho em ruột đất có được miễn không? Cô, dì, chú, bác tặng đất cho cháu có được miễn không? Bố mẹ tặng đất cho con dâu, con rể thì sao? Nếu không được miễn thì lệ phí trước bạ được tính như thế nào?

Bài viết dưới đây phân tích cụ thể theo quy định pháp luật hiện hành năm 2026.

1. Tặng cho đất có phải nộp lệ phí trước bạ không?

Có thể phải nộp hoặc được miễn, tùy thuộc vào quan hệ giữa người tặng cho và người nhận tặng cho.

Nhà, đất thuộc nhóm tài sản chịu lệ phí trước bạ. Vì vậy, khi nhận tặng cho quyền sử dụng đất và thực hiện thủ tục đăng ký sang tên, về nguyên tắc người nhận phải thực hiện nghĩa vụ về lệ phí trước bạ.

Tuy nhiên, Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định một số trường hợp nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa những người có quan hệ thân nhân nhất định được miễn lệ phí trước bạ.

Do đó, không nên hiểu rằng:

“Hễ là hợp đồng tặng cho thì không phải đóng lệ phí trước bạ.”

Muốn xác định có được miễn hay không phải kiểm tra quan hệ giữa hai bên và các điều kiện pháp luật quy định.

2. Những trường hợp tặng cho đất được miễn lệ phí trước bạ

Theo khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa những người thuộc các quan hệ sau và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thuộc trường hợp được miễn lệ phí trước bạ:

• Vợ với chồng;
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
• Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
• Cha vợ, mẹ vợ với con rể;
• Ông nội, bà nội với cháu nội;
• Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
• Anh, chị, em ruột với nhau.

Đây là danh sách cần đặc biệt lưu ý khi thực hiện hợp đồng tặng cho bất động sản.

3. Cha mẹ tặng cho đất cho con có phải đóng lệ phí trước bạ không?

Không phải nộp lệ phí trước bạ nếu đáp ứng điều kiện luật định.

Cha đẻ, mẹ đẻ tặng cho quyền sử dụng đất cho con đẻ thuộc trường hợp được miễn lệ phí trước bạ.

Ví dụ:

Ông A và bà B có một thửa đất đứng tên hợp pháp. Nay ông bà lập hợp đồng tặng cho toàn bộ quyền sử dụng đất cho con trai C.

Nếu việc tặng cho đáp ứng các điều kiện pháp luật và C thực hiện thủ tục đăng ký để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định thì quan hệ tặng cho giữa cha mẹ đẻ và con đẻ thuộc diện được miễn lệ phí trước bạ.

Tương tự, cha nuôi, mẹ nuôi tặng cho bất động sản cho con nuôi và ngược lại cũng thuộc nhóm được miễn nếu quan hệ nuôi con nuôi được xác lập hợp pháp và có tài liệu chứng minh.

4. Con tặng đất ngược lại cho cha mẹ có được miễn không?

Có.

Quy định sử dụng cách diễn đạt “giữa” cha mẹ và con. Do đó, không chỉ cha mẹ tặng cho con mà trường hợp con tặng cho cha mẹ cũng thuộc quan hệ được miễn lệ phí trước bạ nếu đáp ứng điều kiện.

Ví dụ, con gái đứng tên một thửa đất và muốn tặng toàn bộ quyền sử dụng đất cho mẹ đẻ thì về quan hệ chủ thể đây vẫn là trường hợp thuộc diện miễn.

5. Vợ tặng đất cho chồng hoặc chồng tặng đất cho vợ có phải đóng lệ phí trước bạ?

Không phải nộp lệ phí trước bạ nếu đáp ứng điều kiện miễn.

Nhà, đất là quà tặng giữa vợ với chồng thuộc nhóm được miễn lệ phí trước bạ.

Tuy nhiên, khi làm hồ sơ cần có tài liệu chứng minh quan hệ hôn nhân hợp pháp, thông thường là giấy chứng nhận kết hôn hoặc dữ liệu hộ tịch được cơ quan có thẩm quyền khai thác theo quy định.

6. Anh chị em tặng cho đất nhau có được miễn lệ phí trước bạ không?

Có, nếu là anh, chị, em ruột.

Ví dụ:

Anh trai tặng quyền sử dụng đất cho em gái ruột thì thuộc trường hợp được miễn lệ phí trước bạ.

Ngược lại, em gái tặng cho anh trai ruột cũng thuộc trường hợp được miễn.

Điểm cần lưu ý là quy định nói đến anh, chị, em ruột. Vì vậy, không nên mở rộng trường hợp miễn sang các quan hệ khác chỉ vì các bên gọi nhau là anh chị em hoặc có quan hệ gia đình theo nghĩa rộng.

7. Anh rể tặng đất cho em vợ có được miễn lệ phí trước bạ không?

Không thuộc trường hợp miễn chỉ dựa trên quan hệ anh rể – em vợ.

Danh sách tại khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP không quy định quan hệ này.

Tương tự, các quan hệ như:

• Anh chồng với em dâu;
• Chị dâu với em chồng;
• Anh rể với em vợ;
• Chị vợ với em rể;

không đương nhiên thuộc nhóm miễn lệ phí trước bạ đối với quà tặng nhà, đất.

8. Ông bà tặng đất cho cháu có được miễn lệ phí trước bạ không?

Có, nếu thuộc quan hệ ông bà – cháu được pháp luật liệt kê.

Cụ thể:

• Ông nội, bà nội với cháu nội;
• Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.

Ví dụ, ông ngoại tặng một thửa đất cho cháu ngoại thì thuộc trường hợp được miễn lệ phí trước bạ nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định.

9. Cô, dì, chú, bác tặng đất cho cháu có được miễn lệ phí trước bạ không?

Không thuộc nhóm được miễn lệ phí trước bạ theo khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP chỉ dựa trên quan hệ cô, dì, chú, bác với cháu.

Đây là trường hợp rất dễ nhầm lẫn.

Ví dụ:

Cô ruột có một thửa đất muốn tặng cho cháu ruột là con của anh trai mình.

Mặc dù đây là quan hệ huyết thống gần, nhưng quan hệ “cô ruột – cháu ruột” không nằm trong danh sách miễn lệ phí trước bạ đối với quà tặng nhà đất nêu trên.

Do đó, không thể áp dụng miễn chỉ vì hai bên là người thân trong gia đình.

10. Bố mẹ chồng tặng đất cho con dâu có được miễn không?

Có.

Quan hệ giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu được pháp luật liệt kê trong nhóm được miễn lệ phí trước bạ.

Tương tự, cha vợ, mẹ vợ tặng nhà đất cho con rể cũng thuộc trường hợp được miễn nếu đáp ứng điều kiện.

Đây là điểm khác biệt đáng chú ý so với một số quan hệ thông gia khác không nằm trong danh sách miễn.

11. Bố mẹ chồng tặng đất cho cả con trai và con dâu thì sao?

Trường hợp cha mẹ chồng tặng cho quyền sử dụng đất đồng thời cho con trai và con dâu thì cần xem xét quan hệ của từng người nhận với người tặng.

Đối với con trai, đây là quan hệ cha mẹ đẻ – con đẻ.

Đối với con dâu, đây là quan hệ cha chồng, mẹ chồng – con dâu.

Cả hai đều nằm trong danh sách quan hệ được miễn lệ phí trước bạ theo quy định.

12. Tặng cho đất giữa cha dượng, mẹ kế và con riêng có được miễn lệ phí trước bạ không?

Đây là trường hợp cần đặc biệt thận trọng.

Khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP liệt kê cụ thể các quan hệ được miễn nhưng không liệt kê riêng quan hệ cha dượng – con riêng hoặc mẹ kế – con riêng.

Do đó, không thể mặc nhiên áp dụng trường hợp miễn của “cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ” hoặc “cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi” nếu quan hệ giữa các bên không thuộc các trường hợp này.

Nếu giữa cha dượng/mẹ kế và con riêng đã có quan hệ nuôi con nuôi được xác lập hợp pháp thì cần xem xét hồ sơ theo quan hệ cha mẹ nuôi – con nuôi.

13. Điều kiện để được miễn lệ phí trước bạ khi tặng cho đất

Để được áp dụng chính sách miễn, về cơ bản cần chú ý hai nhóm điều kiện:

14.1. Quan hệ giữa hai bên phải thuộc trường hợp được miễn

Người tặng và người nhận phải thuộc một trong các quan hệ mà khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định.

14.2. Nhà, đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận

Quy định về miễn lệ phí trước bạ gắn với nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa các chủ thể luật định và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.

Trong quá trình giải quyết hồ sơ, người yêu cầu miễn cũng phải có căn cứ chứng minh quan hệ thuộc diện được miễn.

14. Cần giấy tờ gì để chứng minh quan hệ được miễn?

Tùy từng trường hợp, tài liệu chứng minh có thể khác nhau.

Ví dụ:

• Giấy khai sinh hoặc thông tin hộ tịch để chứng minh quan hệ cha mẹ – con;
• Giấy chứng nhận kết hôn để chứng minh quan hệ vợ chồng;
• Giấy tờ về việc nuôi con nuôi để chứng minh quan hệ cha mẹ nuôi – con nuôi;
• Giấy khai sinh và các dữ liệu hộ tịch liên quan để chứng minh quan hệ ông bà – cháu;
• Các giấy khai sinh liên quan để chứng minh anh, chị, em ruột;
• Tài liệu hộ tịch cần thiết để chứng minh quan hệ cha mẹ chồng – con dâu hoặc cha mẹ vợ – con rể.

Trong trường hợp thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu và cơ quan nhà nước có thể khai thác theo quy định, việc cung cấp lại giấy tờ được thực hiện theo yêu cầu của thủ tục hành chính hiện hành.

15. Được miễn lệ phí trước bạ có đồng nghĩa được miễn thuế thu nhập cá nhân không?

Không nên đồng nhất hai nghĩa vụ này.

Lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân là hai khoản nghĩa vụ tài chính khác nhau, được điều chỉnh bởi những quy định khác nhau.

Tuy nhiên, đối với nhiều trường hợp tặng cho bất động sản giữa những người thân trong gia đình, pháp luật hiện hành đồng thời có chính sách miễn thuế thu nhập cá nhân.

Từ ngày 01/7/2026, pháp luật thuế thu nhập cá nhân tiếp tục miễn thuế đối với thu nhập từ nhận quà tặng là bất động sản giữa:

• Vợ với chồng;
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
• Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
• Cha vợ, mẹ vợ với con rể;
• Ông nội, bà nội với cháu nội;
• Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
• Anh, chị, em ruột với nhau.

Vì vậy, trong nhiều giao dịch tặng cho nhà đất giữa những người thuộc các quan hệ nêu trên, các bên có thể đồng thời thuộc diện miễn lệ phí trước bạ và miễn thuế thu nhập cá nhân.

Tuy nhiên, hồ sơ và căn cứ áp dụng từng chính sách miễn vẫn phải được xác định riêng.

16. Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất năm 2026 xác định thế nào?

Đây là nội dung cần cập nhật so với nhiều bài viết cũ.

Nghị định 175/2025/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung quy định về giá tính lệ phí trước bạ tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP.

Đối với đất, giá tính lệ phí trước bạ được xác định theo giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai.

Do đó, khi tính nghĩa vụ tài chính trong năm 2026 cần sử dụng bảng giá đang có hiệu lực tại địa phương ở thời điểm kê khai, thay vì lấy một mức giá cũ hoặc giá do các bên tự ước tính.

17. Những trường hợp thường bị nhầm là được miễn lệ phí trước bạ

Quan hệ tặng cho	Có thuộc nhóm miễn lệ phí trước bạ?
Cha mẹ đẻ – con đẻ	Có
Vợ – chồng	Có
Cha mẹ nuôi – con nuôi	Có
Cha mẹ chồng – con dâu	Có
Cha mẹ vợ – con rể	Có
Ông bà nội – cháu nội	Có
Ông bà ngoại – cháu ngoại	Có
Anh, chị, em ruột	Có
Cô, dì, chú, bác – cháu	Không thuộc nhóm miễn theo quan hệ này
Anh, chị, em họ	Không thuộc nhóm miễn theo quan hệ này
Anh rể – em vợ	Không thuộc nhóm miễn theo quan hệ này
Cha dượng/mẹ kế – con riêng	Không mặc nhiên được miễn; phải xem có quan hệ nuôi con nuôi hợp pháp hoặc căn cứ khác hay không
Người yêu	Không
Bạn bè	Không

18. Kết luận: Đất tặng cho có được miễn lệ phí trước bạ không?

Không phải mọi trường hợp tặng cho đất đều được miễn lệ phí trước bạ.

Theo quy định hiện hành, nhà, đất nhận tặng cho giữa các quan hệ như vợ chồng; cha mẹ đẻ và con đẻ; cha mẹ nuôi và con nuôi; cha mẹ chồng và con dâu; cha mẹ vợ và con rể; ông bà nội và cháu nội; ông bà ngoại và cháu ngoại; anh chị em ruột thuộc nhóm được xem xét miễn lệ phí trước bạ khi đáp ứng điều kiện luật định.

Ngược lại, những quan hệ như cô, dì, chú, bác với cháu; anh chị em họ; anh rể với em vợ; bạn bè hoặc người yêu không nằm trong danh sách miễn chỉ dựa trên quan hệ đó.

Đồng thời, cần phân biệt rõ lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân. Đây là hai nghĩa vụ tài chính khác nhau. Từ ngày 01/7/2026, chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với quà tặng bất động sản được áp dụng theo pháp luật thuế thu nhập cá nhân mới.

Trong trường hợp không được miễn lệ phí trước bạ, mức thu đối với nhà, đất là 0,5% trên giá tính lệ phí trước bạ theo quy định hiện hành.

Đặc biệt, khi thực hiện thủ tục tặng cho nhà đất, người dân không nên chỉ quan tâm đến việc “có được miễn thuế, phí hay không” mà còn phải kiểm tra điều kiện tặng cho, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất, hình thức hợp đồng, việc công chứng hoặc chứng thực và thủ tục đăng ký biến động sau khi tặng cho.

Lưu ý: Chính sách miễn được xác định trên cơ sở quan hệ pháp lý thực tế giữa người tặng và người nhận, không chỉ dựa vào cách xưng hô trong gia đình. Vì vậy, hồ sơ chứng minh quan hệ nhân thân là một phần quan trọng khi đề nghị áp dụng miễn lệ phí trước bạ và miễn thuế thu nhập cá nhân.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org