Hàng xóm xây tường, móng nhà, mái che, ban công hoặc một phần công trình lấn sang đất nhà mình là tình huống tranh chấp khá phổ biến. Nếu có căn cứ xác định phần đất bị lấn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, người sử dụng đất có quyền yêu cầu chấm dứt hành vi xâm phạm, trả lại đất và trong trường hợp cần thiết có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.

Tuy nhiên, không phải cứ thấy tường nhà hàng xóm nằm sát ranh giới là có thể tự phá bỏ. Trong nhiều vụ việc, điểm khó nhất không phải chứng minh có công trình xây dựng mà là xác định chính xác ranh giới giữa hai thửa đất nằm ở đâu.

Vậy hàng xóm xây nhà lấn sang đất phải làm gì? Có sổ đỏ thì có chắc chắn thắng kiện không? Có bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện không? Ban công, mái nhà lấn qua ranh giới nhưng không chạm xuống đất có được xem là xâm phạm quyền sử dụng đất không? Có được tự tháo dỡ phần tường xây lấn không?

Bài viết dưới đây phân tích cụ thể theo Luật Đất đai 2024, Bộ luật Dân sự 2015 và pháp luật có liên quan.

1. Thế nào là hàng xóm xây nhà lấn sang đất?

Hiểu đơn giản, đây là trường hợp một người xây dựng hoặc mở rộng công trình vượt qua ranh giới bất động sản thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình và xâm phạm sang phần đất thuộc quyền sử dụng của người khác.

Việc lấn sang đất không nhất thiết phải là xây cả căn nhà trên đất người khác.

Trong thực tế có thể gặp các trường hợp:

• Xây tường nhà vượt ranh giới đất;
• Xây tường rào lấn sang đất bên cạnh;
• Đổ móng nhà vượt sang phần đất hàng xóm;
• Xây cột bê tông lấn ranh giới;
• Làm mái che vượt sang đất liền kề;
• Xây ban công nhô qua ranh giới;
• Xây cầu thang hoặc công trình phụ sang đất người khác;
• Tự ý dịch chuyển mốc giới;
• Xây công trình chiếm một phần lối đi thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người khác.

Ví dụ, Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính xác định thửa đất của A có chiều ngang 5 mét. Khi B xây nhà liền kề, qua đo đạc xác định tường nhà B đã vượt ranh giới sang đất của A 20 cm trên chiều dài 15 mét.

Nếu kết quả xác minh chứng minh ranh giới đúng như trên thì A có căn cứ yêu cầu B chấm dứt việc xâm phạm và giải quyết phần công trình đã xây lấn.

2. Ranh giới giữa hai thửa đất được xác định như thế nào?

Đây thường là vấn đề quan trọng nhất trong vụ tranh chấp.

Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Đồng thời, các bên không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là:

• Kênh;
• Mương;
• Hào;
• Rãnh;
• Bờ ruộng.

Vì vậy, khi phát sinh tranh chấp, không nên chỉ căn cứ vào việc “trước giờ tôi vẫn nghĩ ranh giới nằm ở đây”.

Cần đối chiếu tổng thể:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Hồ sơ địa chính;
• Bản đồ địa chính;
• Trích đo địa chính;
• Mốc giới thực tế;
• Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận;
• Nguồn gốc và quá trình sử dụng đất;
• Thỏa thuận về ranh giới nếu có;
• Kết quả đo đạc thực tế;
• Các tài liệu, chứng cứ khác liên quan.

3. Có sổ đỏ thì có chắc chắn chứng minh được hàng xóm lấn đất không?

Không nên hiểu rằng cứ cầm sổ đỏ là tự động chứng minh được chính xác phần đất bị lấn trên thực địa.

Giấy chứng nhận là chứng cứ pháp lý rất quan trọng nhưng trong tranh chấp ranh giới, cơ quan giải quyết còn phải xác định vị trí, kích thước, mốc giới và hiện trạng thực tế của thửa đất.

Trong nhiều vụ án, diện tích ghi trên Giấy chứng nhận và diện tích đo đạc thực tế có chênh lệch.

Cũng có trường hợp:

• Bản đồ địa chính qua các thời kỳ khác nhau;
• Mốc giới cũ đã bị mất;
• Hàng rào được xây từ nhiều năm trước;
• Hai bên từng thỏa thuận ranh giới nhưng không lập thành văn bản;
• Hiện trạng sử dụng không trùng hoàn toàn với giấy tờ.

Do đó, trước khi khẳng định hàng xóm lấn bao nhiêu mét vuông, nên có kết quả đo đạc và đối chiếu hồ sơ địa chính.

4. Hàng xóm xây nhà lấn sang đất có kiện được không?

Có.

Nếu có căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất của mình bị xâm phạm, người sử dụng đất có quyền yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

Đối với tranh chấp đất đai mà một bên có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Tùy nội dung vụ việc, người khởi kiện có thể yêu cầu Tòa án:

• Xác định ranh giới giữa hai thửa đất;
• Xác định phần diện tích thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình;
• Buộc bên lấn chiếm trả lại phần đất;
• Buộc chấm dứt hành vi xâm phạm quyền sử dụng đất;
• Buộc tháo dỡ hoặc xử lý phần công trình xây dựng lấn sang đất nếu có căn cứ pháp luật;
• Khôi phục lại mốc giới;
• Bồi thường thiệt hại nếu có đủ căn cứ.

5. Có thể yêu cầu hàng xóm tháo dỡ phần nhà xây lấn không?

Có thể yêu cầu, nhưng việc có buộc tháo dỡ hay xử lý công trình theo cách nào phải căn cứ hồ sơ và kết quả giải quyết cụ thể.

Nếu xác định người hàng xóm đã xây tường, cột, móng hoặc bộ phận công trình trên phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người khác mà không có căn cứ sử dụng thì chủ đất có quyền yêu cầu chấm dứt hành vi xâm phạm và khôi phục quyền lợi của mình.

Trong vụ án, người khởi kiện nên xác định yêu cầu cụ thể.

Ví dụ:

“Yêu cầu xác định phần diện tích 6 m² thuộc quyền sử dụng của nguyên đơn; buộc bị đơn trả lại diện tích này và tháo dỡ phần tường, móng, công trình xây dựng trên diện tích đất lấn chiếm.”

Tòa án sẽ căn cứ chứng cứ, kết quả xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc, định giá và các quy định pháp luật liên quan để quyết định.

6. Ban công hàng xóm lấn sang không gian đất nhà mình có xử lý được không?

Có thể.

Đây là tình huống cần lưu ý vì nhiều người cho rằng chỉ khi móng hoặc tường chạm xuống mặt đất mới gọi là lấn đất.

Khoản 2 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Vì vậy, tranh chấp có thể phát sinh cả khi:

• Ban công nhô sang phần không gian của thửa đất liền kề;
• Mái nhà vươn qua ranh giới;
• Máng xối đặt sang phía nhà bên cạnh;
• Kết cấu công trình vượt qua ranh giới;
• Móng hoặc kết cấu ngầm vượt ranh giới dưới mặt đất.

Do đó, việc bảo vệ ranh giới bất động sản không chỉ giới hạn ở bề mặt đất.

7. Hàng xóm xây mái nhà lấn sang 20 cm thì có kiện được không?

Về nguyên tắc, nếu có căn cứ xác định mái hoặc kết cấu công trình vượt qua ranh giới hợp pháp của thửa đất và xâm phạm quyền sử dụng bất động sản liền kề thì chủ đất có quyền yêu cầu chấm dứt hành vi xâm phạm.

Không có nguyên tắc rằng “chỉ lấn vài centimet thì không được kiện”.

Tuy nhiên, trước khi khởi kiện cần xác định chính xác:

• Ranh giới pháp lý nằm ở đâu;
• Phần công trình vượt ranh bao nhiêu;
• Có thỏa thuận giữa hai bên trước đó hay không;
• Công trình được xây vào thời điểm nào;
• Việc xây dựng có ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của bên còn lại hay không.

8. Hàng xóm mới bắt đầu xây lấn thì nên làm gì ngay?

Đây là thời điểm cần xử lý càng sớm càng tốt.

Nếu công trình mới đang đào móng hoặc xây những tầng đầu, việc ghi nhận hiện trạng và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền kiểm tra có thể hạn chế tình trạng công trình tiếp tục hoàn thiện rồi tranh chấp trở nên phức tạp.

Người có đất bị ảnh hưởng nên:

1. Chụp ảnh, quay video hiện trạng;
2. Xác định vị trí mốc giới;
3. Kiểm tra lại Giấy chứng nhận và hồ sơ đất;
4. Yêu cầu đo đạc nếu cần;
5. Trao đổi bằng văn bản với hàng xóm;
6. Thông báo, phản ánh đến cơ quan có thẩm quyền nếu có dấu hiệu vi phạm đất đai, xây dựng;
7. Thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp nếu hai bên không thể tự thỏa thuận.

Quan trọng nhất là không nên chờ đến khi căn nhà đã xây xong mới bắt đầu thu thập chứng cứ.

9. Có nên tự phá tường hàng xóm xây trên đất mình không?

Không nên tự ý phá dỡ.

Ngay cả khi cho rằng công trình chắc chắn nằm trên đất của mình, việc tự ý phá tường, đập công trình hoặc làm hư hỏng tài sản có thể làm phát sinh một tranh chấp khác.

Trong trường hợp nghiêm trọng, tùy hành vi, hậu quả và lỗi của các bên còn có thể phát sinh trách nhiệm hành chính, bồi thường dân sự hoặc trách nhiệm pháp lý khác.

Cách xử lý an toàn hơn là:

• Ghi nhận hiện trạng;
• Yêu cầu dừng hành vi xâm phạm;
• Đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra;
• Đo đạc xác định ranh giới;
• Thực hiện thủ tục hòa giải, khởi kiện hoặc thủ tục pháp lý phù hợp.

10. Hàng xóm lấn đất thì có bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã không?

Đây là vấn đề phải xác định đúng bản chất tranh chấp.

Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Điều 236, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Trong trường hợp hai nhà tranh chấp về việc phần diện tích nằm sát ranh giới thuộc quyền sử dụng của ai, tức có tranh chấp trực tiếp về quyền sử dụng đất, thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã là bước cần thực hiện trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo Điều 236.

Tuy nhiên, không nên mở rộng thành nguyên tắc rằng mọi tranh chấp dân sự có liên quan đến nhà, đất đều bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện.

Ví dụ, tranh chấp phát sinh từ một hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất hoặc một số tranh chấp dân sự khác có đối tượng liên quan đến bất động sản cần được xác định đúng quan hệ pháp luật để xem hòa giải tại UBND cấp xã có phải điều kiện bắt buộc hay không.

Đối với tình huống điển hình “nhà A cho rằng nhà B đã xây sang phần đất thuộc quyền sử dụng của A, còn B cho rằng phần đất đó thuộc mình”, bản chất là tranh chấp ranh giới, quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này nên thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã theo Điều 235 Luật Đất đai 2024.

11. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất tại UBND cấp xã

Người có quyền lợi bị ảnh hưởng có thể nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất.

Sau khi nhận đơn, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.

Hội đồng hòa giải có thành phần theo quy định của Luật Đất đai 2024, trong đó có:

• Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã làm Chủ tịch Hội đồng;
• Đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã;
• Công chức làm công tác địa chính;
• Người sinh sống lâu năm biết rõ nguồn gốc và quá trình sử dụng thửa đất tranh chấp nếu có;
• Các thành phần khác theo từng trường hợp luật định.

Việc hòa giải được lập thành biên bản.

Nếu hòa giải không thành, biên bản hòa giải là tài liệu quan trọng để các bên tiếp tục thực hiện thủ tục yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

12. Hòa giải tại xã bao lâu?

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải.

Đây là điểm người dân nên lưu ý để theo dõi quá trình giải quyết hồ sơ.

13. Hòa giải không thành thì kiện ở đâu?

Nếu tranh chấp thuộc thẩm quyền Tòa án và hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã đã không thành, người có quyền lợi bị xâm phạm có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo pháp luật tố tụng dân sự.

Đối với tranh chấp bất động sản, thẩm quyền theo lãnh thổ về nguyên tắc được xác định theo nơi có bất động sản tranh chấp.

Trong bối cảnh tổ chức hệ thống Tòa án hiện hành, hồ sơ cần được gửi đến Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền đối với nơi có bất động sản, đồng thời cần kiểm tra thẩm quyền cụ thể tại thời điểm nộp đơn.

14. Hồ sơ khởi kiện hàng xóm xây nhà lấn đất gồm những gì?

Tùy vụ việc, hồ sơ có thể bao gồm:

• Đơn khởi kiện;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Hồ sơ kỹ thuật thửa đất nếu có;
• Trích lục hoặc trích đo địa chính;
• Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận nếu cần;
• Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã trong trường hợp thuộc diện phải hòa giải;
• Hình ảnh, video công trình xây dựng;
• Biên bản làm việc giữa hai bên;
• Biên bản kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền nếu có;
• Tài liệu đo đạc;
• Tài liệu chứng minh quá trình quản lý, sử dụng đất;
• Thông tin về người làm chứng nếu có;
• Tài liệu chứng minh thiệt hại nếu yêu cầu bồi thường.

15. Không có bản đo đạc thì có khởi kiện được không?

Không phải trong mọi trường hợp người khởi kiện phải tự có sẵn kết quả đo đạc chính thức mới được quyền nộp đơn.

Tuy nhiên, đối với tranh chấp ranh giới, đo đạc hiện trạng là chứng cứ rất quan trọng.

Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án có thể thực hiện hoặc yêu cầu thực hiện các hoạt động tố tụng cần thiết như xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc, định giá theo quy định.

Người khởi kiện vẫn nên chuẩn bị càng nhiều tài liệu càng tốt để chứng minh yêu cầu của mình có căn cứ.

16. Tòa án sẽ xem xét những gì để xác định có lấn đất hay không?

Thông thường, việc giải quyết không chỉ dựa trên một tài liệu duy nhất.

Tòa án có thể xem xét tổng hợp:

• Giấy chứng nhận của hai bên;
• Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận;
• Bản đồ địa chính qua các thời kỳ;
• Kết quả đo đạc hiện trạng;
• Mốc giới;
• Quá trình quản lý, sử dụng đất;
• Lời khai của các bên;
• Lời khai người biết rõ nguồn gốc đất;
• Thỏa thuận trước đây về ranh giới;
• Kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ;
• Các tài liệu khác liên quan.

Do đó, không nên chỉ chụp một tấm ảnh bức tường rồi cho rằng như vậy đã đủ chứng minh lấn đất.

17. Hàng xóm xây lấn đất từ nhiều năm trước, bây giờ mới phát hiện thì còn kiện được không?

Khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015 quy định không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Vì vậy, đối với yêu cầu xác định quyền sử dụng đất, ranh giới và đòi lại phần quyền sử dụng đất bị lấn thuộc loại tranh chấp về quyền sử dụng đất thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo quy định này.

Tuy nhiên, cần thận trọng với câu nói “tranh chấp đất đai lúc nào kiện cũng được”.

Một vụ án có thể đồng thời có nhiều yêu cầu khác nhau như:

• Tranh chấp quyền sử dụng đất;
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại;
• Tranh chấp hợp đồng;
• Yêu cầu liên quan đến tài sản;

Mỗi yêu cầu phải được xác định đúng quan hệ pháp luật và quy định về thời hiệu tương ứng. Khoản 3 Điều 155 BLDS không nên được hiểu thành quy định miễn thời hiệu cho mọi yêu cầu chỉ vì vụ việc có liên quan đến một thửa đất.

18. Hàng xóm xây nhà lâu năm trên phần đất lấn chiếm thì có được sở hữu luôn không?

Không thể chỉ dựa vào việc đã xây nhà và sử dụng nhiều năm để kết luận phần đất đó đương nhiên trở thành của người xây dựng.

Việc xác định quyền sử dụng đất phải căn cứ vào nguồn gốc, hồ sơ địa chính, giấy tờ, quá trình sử dụng, ranh giới và các quy định của pháp luật đất đai.

Đặc biệt, Điều 175 Bộ luật Dân sự có quy định về ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp, nên đối với những tranh chấp ranh giới đã tồn tại rất lâu cần nghiên cứu toàn bộ lịch sử sử dụng đất thay vì chỉ nhìn vào Giấy chứng nhận hiện tại hoặc hiện trạng xây dựng.

19. Hàng xóm xây tường đúng ranh nhưng mái nước mưa chảy sang nhà mình thì sao?

Trường hợp này có thể không phải là tranh chấp quyền sử dụng phần đất, nhưng vẫn liên quan đến nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản liền kề.

Bộ luật Dân sự quy định chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà không chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề.

Do đó, ngay cả khi bức tường không lấn ranh, việc thiết kế mái hoặc hệ thống thoát nước gây ảnh hưởng sang nhà bên cạnh vẫn có thể làm phát sinh quyền yêu cầu khắc phục.

20. Kết luận

Khi hàng xóm xây nhà lấn sang phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, người sử dụng đất có quyền yêu cầu chấm dứt hành vi xâm phạm và có thể khởi kiện để bảo vệ quyền lợi nếu tranh chấp không thể giải quyết bằng thỏa thuận.

Tuy nhiên, vấn đề quan trọng nhất trong loại tranh chấp này thường là xác định chính xác ranh giới giữa hai thửa đất. Vì vậy, Giấy chứng nhận cần được đối chiếu với hồ sơ địa chính, bản đồ, kết quả đo đạc, mốc giới và quá trình quản lý sử dụng thực tế.

Nếu tranh chấp trực tiếp về việc phần đất thuộc quyền sử dụng của ai, các bên cần thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã theo Điều 235 Luật Đất đai 2024 trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền tại Điều 236 giải quyết.

Trường hợp hòa giải không thành và thuộc thẩm quyền Tòa án, người bị xâm phạm có thể yêu cầu xác định ranh giới, trả lại phần đất bị lấn, chấm dứt hành vi xâm phạm, xử lý hoặc tháo dỡ phần công trình lấn sang đất và bồi thường thiệt hại nếu có đủ căn cứ.

Đặc biệt, hành vi xâm phạm ranh giới không chỉ là xây tường trên bề mặt đất. Móng nhà nằm dưới đất, ban công, mái che hoặc kết cấu vượt sang phần không gian của thửa đất liền kề cũng có thể làm phát sinh tranh chấp và quyền yêu cầu bảo vệ theo quy định pháp luật.

Trong thực tế, nếu phát hiện hàng xóm đang xây dựng có dấu hiệu vượt ranh giới, nên ghi nhận hiện trạng và xử lý pháp lý càng sớm càng tốt. Không nên tự phá dỡ công trình và cũng không nên chờ công trình hoàn thiện mới bắt đầu thu thập chứng cứ.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org